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北京房地产律师：开发商是否有权出售属于全体业主所有的小区车位？ 案例一 【基本案情】 2004年10月30日，苏州工业园开发区某小区业主杜某与被告开发商签订《汽车使用权转让协议》，约定原告杜某向被告开发商购买小区内52号车位使用权，该车位使用权售价为9万元。2007年业主杜某将开发商告上法庭。杜某认为，依据《江苏省物业管理条例》第27条规定，配套使用的地下室、底层楼架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。被告认为，本案中的停车位没有计入公摊，从建设投资的角度，完全是被告的成本投入。 【法院审理】 在没有权属证书证明车库权属的情况下，对车位所有权的认定应本着“谁投资、谁受益”的原则予以考量。本案涉及车位系由被告投资建设，且相应面积未计入公摊面积，因此车位的所有权应归被告。 案例二 【基本案情】 星汉城市花园是南京市中心的一个高档住宅小区，该小区的开发商江苏星汉置业有限公司在小区住宅销售时曾向购房人承诺，该小区将配建地下停车库（位）供业主无偿使用。但业主购房入住后，该开发商却违背售房时的承诺，要求业主必须购买车位才能取得停车权。后开发商陆续以每个车位8万元至,12万元的价格，卖掉了全部53个车位中的30多个，其余车位以每个车位每月250元的租金向业主出租。后来这个小区的业主委员会对开发商的做法提出异议，并诉至南京市鼓楼区人民法院。 【法院审理】 该案经审理后，法院认为星汉城市花园小区土地使用面积7697. 60平方米，而分摊面积也为7697. 60平方米。该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。根据《江苏省物业管理条例》第二十七条规定，配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。开发商按照南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》的要求建设车库，其建成的车库作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，应由建筑物的所有权人共同使用；附属公共配套设施是商品房成本的构成部分，而被告无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房的成本这一事实应予认定，开发商将车库再行销售的行为有违诚实信用原则。于是，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效之日起十日内将本市星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。 【北京房地产律师】 案例一与案例二都是江苏地区的判决，从结论上看是矛盾的，但是根据法院判决的说理部分来讲并不矛盾。在案例一中，法院认定车库作为公共配套设施所发生的费用已经计人商品房的成本，车库应当属于全体业主所有；在案例二中，法院认定车库作为公共配套设施所发生的费用未计入商品房的成本，小区业主并未车库支付相应的对价，根据“谁投资、谁受益、谁管理”的原则，车库应当归开发商所有。因此，才会产生判决结果不一致的情况。 由于没有法律直接对地下自行车位权展属作出规定，本站律师认为应当按照“谁投资、谁受益、谁使用”的原则，结合建造圭成本是否列商品房销售价格来进行认定。如果开发商能够避明地下自行车车库是独立核算，未计入卖房成本，且有规划立项的勺，应当认定地下自行车车库为开发商所有；如果地下自行车库的建造成本是由全体业主分摊，显然应属于业主共有，开发商无权进行出售。
【延伸阅读】 总体来说，小区停车位可以分为三类，第一类是规划用于停放汽车的车位、车库，第二类是不在规划内、开发商利用地下空间改造的车库，第三类是占用业主共有的道路或者其他场地的车位。 第一类规划用于停放汽车的车位、车库，该车位、车库和商品房一样要计人整个地上的建筑面积。一般来说，该车位、车库都可拥有独立的产权，可以单独核发房屋所有权证，也可以与购买的商品房合并核发房屋所有权证。由于房地产行业的供需不平衡、信息不对称等因素，对于规划用于停放汽车的车位、车库的归属以及使用方式基本上都是开发商说丁算，业主不具有实质性权利。 第二类不在规划内、开发商利用地下空间改造的车库，这类车库无法取得独立的产权证。在判断该亥类地下车库是属于全体业主所有，还是开发商所有时，应当区分地下车库的建设成本是否进入商品房销售价格、地下车库面积是否进入公摊面积，根据“谁投资、谁受益、谁使用”的原则确认地下车位的归属。 第三类占用业主共有的道路或者其他场地的车位，毫无疑问，该类车位归全体业主所有。车位归全体业主所有，并不意味着就可以免费或者随意停车，还是应当由业主大会决定该车位i如何使用及收费，并委托物业管理公司进行管理收费，收费在扣除物业管理公司收取的车辆管理费外，剩余收入归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，亦可用于弥补物业管理费开支，但是需要业主大会同意。
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发表于 2012-2-22 11:06
