开发商宣称的成本价只是偷梁换柱

zhouyumiao · 发表于 2012-2-27 16:50

最近楼价下跌，很多开发商宣称成本价销售，媒体也这么说，可是我实在不明白，这个所谓的成本价应该不是这么算的。主要是楼面价这一块（建安成本、税务等暂不论）实在不明白。具体地说：开发商的算法：楼面价1万元/平米，其它成本5千/平米，则楼价至少1万5每平米才能保本。但事实上，房子不可能只盖一层，比如盖了30层，那么1平方米的地面面积论房子就变成30平方米了，也就是说，开发商从政府买地的时候的1平米，等卖房子的时候已经变成30平方米了。所以房子成本不能直接用楼面价加其它建设成本来计算。不知道我说的清不清楚。请大家合计合计，是不是这个理。

mishae · 发表于 2012-2-27 16:52

楼面价应该是地价除以建筑面积的值吧不是除以占地面积的

zhouyumiao · 发表于 2012-2-27 17:01

本帖最后由 zhouyumiao 于 2012-2-27 17:02 编辑

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哦，这样啊，那媒体上说的还是对的呢，我理解成楼面价就是占地面积的价格了。谢谢谢谢了，帮我解了几个月的惑。

轩辕戒心 · 发表于 2012-2-27 18:02

楼主好幽默

强哥加油 · 发表于 2012-2-27 18:24

LZ你吊爆了

pizixu · 发表于 2012-2-27 18:40

是无厘头吗？

402902723 · 发表于 2012-2-27 19:07

膜拜LZ

作手 · 发表于 2012-2-27 19:09

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iamagun · 发表于 2012-2-27 19:12

楼主，现在明白也不晚...

杨家阿姨 · 发表于 2012-2-27 19:35

不过建安成本还是太水了

andyandyzhj · 发表于 2012-2-27 19:50

一般来说，计算开发成本的方式如下：
地下室，由于车位的销售价格和建造成本基本抵消，故地下室不算容积率，也不算销售，抵消；
地上部分，土建+安装+消防+智能化+电梯+公共部位装修，约1600每平方（毛坯）
室外工程，如水电煤气，市政绿化道路，大约600每平方
销售费用财务费用前期设计费用，约300每平方，
以上共计2500每平方，加上财务借款利息300，每平方单价不超过2800
说明：地下室按一层考虑，外立面按涂料面砖考虑，如用石材幕墙、精装修交付的，另外加钱（300-800每平方）
   如果不是自有资金，而是借高利贷搞开发，捂地捂了好多年了，那就不能这样算了，得和放高利贷的好好算了。
   以上 2800+土地楼面价，就是开发成本，猫某的项目，都能做的到，
   土地款先付，有资金时间成本，可以用预售提前收款抵充，故互不影响，就噶。

lenghan1984 · 发表于 2012-2-27 21:06

andyandyzhj 发表于 2012-2-27 19:50
一般来说，计算开发成本的方式如下：
地下室，由于车位的销售价格和建造成本基本抵消，故地下室不算容积率 ...

。一级建造师+一级造价师来了，强烈要求猫总另开帖子单独置顶！

八点半打卡 · 发表于 2012-2-27 21:10

楼面地价
拜托

八点半打卡 · 发表于 2012-2-27 21:11

按你这算法
全世界的人都搞房地产去了

andyandyzhj · 发表于 2012-2-27 21:14

回复 lenghan1984 的帖子

偶只是造价员，没考造价师，确实，忙了点，没时间弄。所以偶从不说自己是造价师，不过房地产专业的经济师倒是真的，硬碰硬考出来的，都是虚名而已，不用在意的啦。

andyandyzhj · 发表于 2012-2-27 21:17

回复 lenghan1984 的帖子

这种世间俗事，还不值得偶开帖子说明。偶的帖子，不说俗务，有兴趣的可以到偶的空间看看帖子。

xsq1968 · 发表于 2012-2-27 21:35

zhouyumiao 发表于 2012-2-27 16:50
最近楼价下跌，很多开发商宣称成本价销售，媒体也这么说，可是我实在不明白，这个所谓的成本价应该不是这么 ...

建议楼主先去好好补补课,再到这胡说八道吧.哈哈哈,笑死我了!!!!!

ljs137 · 发表于 2012-2-27 21:55

LZ你吊

一剑断西湖 · 发表于 2012-3-3 12:37

呵呵，有点搞的

smileroger · 发表于 2012-3-3 12:40

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