★关于“西溪紫金庭园”楼盘严重违反建筑节能设计标准等问题的函

log · 发表于 2004-12-10 16:24

今天送给开发商的函。
草拟:吴国一少/定稿:东东猫吴国一少太白积雪,ljj、lilylxz、djan、maggie、lp、吉洋等多位业主提供了宝贵意见,在此致谢。
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关于“西溪紫金庭园”楼盘严重违反
建筑节能设计标准等问题的函


浙江东方蓬莱置业有限公司：
我们是贵司开发的杭州市西湖区文苑路“西溪紫金庭园”楼盘的部分业主，现就贵司“西溪紫金庭园”楼盘严重违反建筑节能设计标准等问题的有关事宜，向贵司发此公函。
经过我们的审慎调查，发现“西溪紫金庭园”楼盘存在以下问题：

1、严重违反建筑节能设计标准的问题：
“西溪紫金庭园”楼盘除个别贵司领导等自购自住的房屋外，门窗普遍采用5mm单片普通玻璃和普通铝合金窗框，墙体为多孔黏土砖墙，墙体未做保温处理。而且门窗多为落地设计，窗墙比大于0.3,有些甚至超过0.5。
自2001年10月l日起施行的中华人民共和国行业标准：《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134—2001）（以下简称《建筑节能设计标准》）第3.0.3，4.0.3，4.0.4，4.0.7，4.0.8，5.0.5，6.0.2等强制性条文中规定建筑节能应达到50%的要求。为更好的执行《建筑节能设计标准》，杭州政府职能部门制定了《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》（CJS003-2002）和《杭州地区节能居住建筑围护结构热工设计技术要点》(CJS004-2002) ，自2002年5月1日起施行；其中铝合金窗按标准传热系数为6.4, 其4.2.1条限定在窗墙比小于0.25时，要求南向窗户传热系数不大于4.7（窗墙比为0.30-0.35时，要求窗户传热系数不大于3.2）,北向、东西向的窗户要求的传热系数更小；所以小区采用的外窗远远未达到要求；同时外窗是整个外围护结构中最薄弱的环节,至少应采用单框双层玻璃(传热系数3.7)才能满足标准的要求。
“西溪紫金庭园”的设计图纸审查时间约在2002年以后，理应按照《建筑节能设计标准》及（CJS003-2002）和 (CJS004-2002)设计和施工。
2001年9月25日杭州市建委发出杭建科通知（2001）82号《转发建设部关于发布行业标准〈夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准〉的通知》，其第2条规定：“从（2001年）十月一日起，杭州地区新建、改建和扩建居住建筑在方案设计中应执行《建筑节能设计标准》。在项目的方案设计和初步设计中应增列建筑节能内容；在进行施工图设计审查时，应当审查建筑节能设计的内容，该行业标准中属强制性条文的内容，必须严格执行。建设单位应按照《节能设计标准》的要求委托工程设计。”第4条规定：“在竣工验收过程中，发现达不到建筑节能设计要求的，责令建设单位改正，重新组织竣工验收。” 
2002年3月13日杭州市建委又发出杭建科通知（2002）29号《关于发布〈夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则〉（CJS003-2002）和〈杭州地区节能居住建筑围护结构热工设计技术要点〉(CJS004-2002)的通知》，规定《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》和《杭州地区节能居住建筑围护结构热工设计技术要点》批准为杭州市地方行业规程，其中与国家行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）中相对应的强制性条文部分，按照《建设工程质量管理条例》的规定，必须严格执行。《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》（编号为CJS003-2002）、《杭州地区节能居住建筑围护结构热工设计技术要点》（编号为CJS004-2002）自2002年5月1日起施行。”
2002年5月18日杭州市建委发出《关于做好实施〈夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准〉的通知》，再次重申“建筑工程的设计、施工和验收应严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ134—2001）》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》及《杭州地区节能住宅围护结构热工设计技术要点》两个文件的要求。
2004年7月2日国家发展改革委、建设部、水利部、国家质检总局四部委联合发布了发改环资[2004]1276号《关于组织开展资源节约专项检查的通知》，以贯彻落实2004年4月1日国办发[2004]30号《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》，把《中华人民共和国节约能源法》的执行落实到实处。按西溪紫金庭园的规划设计数据看，属于发改环资[2004]1276号二（五）3条“　二、检查内容：（五）建筑节能设计标准执行情况，针对严寒、寒冷采暖地区、夏热冬冷地区、部分夏热冬暖地区重点检查：1.贯彻民用建筑（采暖居住建筑部分）、夏热冬冷地区居住建筑、夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准的情况。　2. 有关部门和设计单位在设计和图纸审查、竣工验收过程中贯彻建筑节能要求的措施。　3.2001-2003年度重点开发项目（县城、地级市5万平方米，省会及直辖市10万平方米）建设全过程对建筑节能标准的落实，包括立项、可研、报建、施工、监理、竣工验收。）”所述的重点检查项目。

综上，杭州市建委及相关国家部委已三令五申要求房屋建筑工程的设计应符合国家建筑节能设计标准，并制订了具体的实施细则和技术要点；但”西溪紫金庭园”安装的门窗严重违反国家建筑节能设计标准。我们强烈要求贵司正视所存在的问题，及时地做出更换符合《建筑节能设计标准》强制性条文的门窗的弥补措施！

2、违反围墙间距比规定的问题：
“西溪紫金庭园”芦荻苑5、6幢离南面围墙间距普遍只有3米，个别位置甚至只有0.50米左右，从“工程总平面图”来看，芦荻5号楼南面部分已经超出建筑红线；春雪苑7幢离北面围墙间距只有3米；《民用建筑设计通则》2.1.4条规定：“建筑物与相邻基地边界线之间应按建筑防火和消防等要求留出空地或通路。”《杭州市城市建筑管理技术规定（试行）》第六条则规定：“沿建筑基地边界布置的建筑，应与边界外保持适当的间距。界外是空地时，必须符合下列要求：（一）板式（长度大于32米）高层、多层、低层建筑与基地边界的南北间距，不小于建筑物高度的0.5倍，且其最小间距不小于5米。”芦荻苑5、6幢离南面围墙、春雪苑7幢离北面围墙间距比违反了上述《杭州市城市建筑管理技术规定》第六条中关于围墙间距不小于5米的规定。
我们认为这可能会影响业主的生命安全，强烈要求贵司按符合围墙间距比规定进行整改！

3、擅自取消清溪苑、茭芦苑水景，更改景观设计；游泳池面积缩水的问题：
“西溪紫金庭园”原景观设计内清溪苑、茭芦苑置水景（贵司售楼部楼盘模型和一、二期，三期楼书均为该景观设计），但现在贵司在没有预先通知业主、征得业主同意的情况下，擅自修改景观设计，侵犯了业主的合法权益。楼书上的游泳池南北向长和会馆相当，实际上的游泳池南北向长度只有会馆南北向长度的约一半，实际面积为415平方米，比楼书和模型上小了许多，也与标准普通游泳池1050平方（21m*50m）的面积相差许多。水深最深处为1.4米，与通常的游泳池深度1.60 -1.80米的深度相差许多，不适合成人游泳。
根据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
而且<浙江省实施《中华人民共和国消费者权益法》办法>第二十八条也规定：房地产经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任，第5种情形即为“小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。”
因此，我们要求贵司就擅自修改景观设计、修改游泳池的大小的行为向业主作出合理的补偿或者修改景观设计和游泳池规格至符合楼书、楼盘模型所示。
4、大部分房屋二楼阳台部分突出却未加顶棚，存在严重安全隐患的问题：
“西溪紫金庭园”大部分房屋二楼阳台部分突出（按：部分小高层为三楼阳台突出），而业主又不能自行封闭阳台，因而突出部分极有可能遇到高空抛物或物品掉落的情况；高空抛物造成人身伤亡在杭州已经有过多起先例，突出阳台未加顶棚给业主生活安全卫生带来极大的隐患，不符合《民用建筑设计通则》第一章总则第1.0.1条规定的各类民用建筑设计必须遵守保证建筑符合适用、安全、卫生等基本要求的规定。我们强烈要求贵司就该问题做出合理的整改措施。

5、路网间距不符合规定的问题：
国标《城市居住区规划设计规范》(2002年版GB 50180-93) 8.0.5.8条款规定：“ 居住区内道路边缘至建筑物,构筑物的最小距离：小区路离无出入口多层3米；组团路及宅间小路2米；有出入口为5米及2.5米；以上为建筑物面向道路；建筑物山墙面向道路为2米和1.5米。”
从总平面图上结合实际看，芦荻苑4/5/7/8幢和梅林苑5/6/7幢（老楼号）/秋雪苑3/4幢，春雪苑1/2/3/4/5/6幢离道路的距离多处只有1米左右，显然违反了上述条款的规定。
我们强烈要求贵司就该问题做出合理的整改措施。
6、整改的可实现性：
以“西溪紫金庭园”的售价综合楼面价以及施工用料和质量来看，“西溪紫金庭园”的利润率是较高的；整改至符合相关法规所需要的资金并未给贵司增加过多的成本负担，在经济上贵司是可以承受的。

7、业主的要求：
因之前我们向贵公司提出的几次友好协商的建议被推诿或拖延搁置，所以我们现要求贵司在收到本公函后，于2004年12月20日前就我们提出的问题做出正式、明确的书面整改答复，否则我们将认为贵司已经明确拒绝我们的友好协商愿望，届时我们将向有关政府主管部门如杭州市节能办、杭州市建委、杭州市规划局、浙江省建设厅、浙江省质监局、发改委、省市消费者协会直至国家发改委、建设部、国家质检总局、本地和全国的新闻媒体投诉，披露“西溪.紫金庭园”存在的上述严重违法违规问题，并保留按有关法律通过法律途径切实维护我们的合法权益的权利！ 
特此致函。


“西溪紫金庭园”业主（签名）：
二00四年十二月九日


抄送：浙江东方集团股份有限公司
浙江莱茵达置业投资集团有限公司

log · 发表于 2004-12-10 16:27

上午给王总监打电话，索要公司第一次网上答复的盖章件，回答是主管副总认为口头答复、网上答复一律不予盖章

vian · 发表于 2004-12-10 20:03

这个签名怎么签法呀？东东猫说是要传真的，怎么传真给你啊LOG？

LJF · 发表于 2004-12-10 20:21

支持楼主，干得好！

sunny687 · 发表于 2004-12-10 22:18

DDDDDD

log · 发表于 2004-12-10 22:53

以下是引用vian在2004-12-10 20:03:34的发言：

这个签名怎么签法呀？东东猫说是要传真的，怎么传真给你啊LOG？

周一偶联系你：）

azhezhe · 发表于 2004-12-11 15:34

写得好！

jianingh6 · 发表于 2004-12-11 22:09

见笑，原稿由LOG兄草拟，我只不过用了法言法语修饰而已。希望KFS能够引起重视，作出切实有效的整改答复，否则，我们一定会按照函上所说的通过公开途径维护我们的合法权益。群众的力量是巨大的！！1

紫金庭园 · 发表于 2004-12-12 21:34

顶！支持！

log · 发表于 2004-12-12 23:01

吴少客气了. 希望kfs以及其股东能对既存的问题加以应有的重视, 毕竟闹起来吃亏大的是kfs.

lgprj · 发表于 2004-12-14 12:14

支持楼主!

mengmeng · 发表于 2004-12-14 12:19

强烈支持!!!

rhb333 · 发表于 2004-12-14 14:29

补充：原楼书中曾介绍说，“园区东、西两侧沿河绿带将规划设计成河畔休闲公园，分别命名为紫金花廊和西溪花廊。紫金花廊布置绿地、座椅、小型硬地广场和供垂钓人‘渔人码头’，西溪花廊布置林荫走道和草坪，是业主休憩、散步的极佳去所。”这是不是也违反了要约？

QQ小仙 · 发表于 2004-12-14 16:56

LOG！做的好！！强烈支持。。

log · 发表于 2004-12-14 17:08

以下是引用rhb333在2004-12-14 14:29:54的发言：

补充：
原楼书中曾介绍说，“园区东、西两侧沿河绿带将规划设计成河畔休闲公园，分别命名为紫金花廊和西溪花廊。紫金花廊布置绿地、座椅、小型硬地广场和供垂钓人‘渔人码头’，西溪花廊布置林荫走道和草坪，是业主休憩、散步的极佳去所。”
这是不是也违反了要约？

这么明确的是属于要约，
鉴于绿化没有最后完工（前几次问连绿化方案还在不断的变呢）、三期没有竣工，这类问题还不很确定，所以先不提，
不过3期的围墙间距那么小，好像想做到和楼书所述相符难度很大阿

mengmeng · 发表于 2004-12-14 21:25

log你太厉害了,懂得还真多!值得偶们好好学习,支持到底!!!!!![em05]

log · 发表于 2004-12-15 09:08

mengmeng：偶是跟着各位大哥老弟现学现卖的

mengmeng · 发表于 2004-12-15 18:38

哈..总的来说,你是不错的.

罗马 · 发表于 2004-12-30 23:24

很不错

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