“一成首付”，赚的其实是开发商,野风珑园拿着低价的幌子欺瞒客户，大家要睁大双眼

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曾在几年前大行其道的“一成首付”、“零首付”买房，静悄悄地开始卷土重来。最近位于临平的野风珑园推出了“首付（一成）11.6万”的限时优惠活动，以折页广告的形式小范围推广。“这是针对置业节的专项活动，现在已经结束了。”野风珑园的销售员说。[p=25, null, left]“一成首付”真的降低了门槛吗

首付低了，总价却高了


　根据余杭透明售房网上显示，野风珑园目前在售的为1号、2号楼，共128套房源，已预售51套，已售均价为12785元/平方米。而这个据说“已经结束”的“一成首付”优惠，其实并没有结束。

　“你现在能付多少就先付多少，剩下的在今年年底前分期付清就可以，最后可以享受大约总价一成左右的优惠，优惠后的总价在100万元左右。”在记者多次咨询之后，销售员终于透了底，称，如果诚心买，一切“都可以谈”。


　举例来说：1号楼1单元602室，建筑面积87.97平方米，售价14724元/平方米，总价约129.5万元。若是首次置业者，通常情况下，首付三成是38.85万元，七成商业贷款、按揭30年，每月按揭款约为 6085元（以等额本息还款方式计算）。

　那么野风珑园的“一成首付”优惠是怎么算的呢？签约时，首付一成即12.95万元，今年年底前再分期付清一成，总价优惠一成，若按揭方式不变，则每月按揭款仍为6085元。初初一看，购房者先付一成，还有一成优惠，似乎最终只付了两成。


　　但很多购房者忽略的是，总价低才叫真的低。此前该楼盘也有优惠，当时的优惠方式是：总价直减15万元，赠送价值3万的中央空调（可抵房价），即总价减18万元。同样一套房，一个优惠一成，即12.95万元，一个优惠18万元，孰优孰劣，其实一眼看出。

　以前文所述同一套房源为例，原总价129.5万元，优惠后总价减18万元，即111.5万元。首付三成即33.45万元，其余商业贷款、按揭30年，每月按揭款约为5216元（以等额本息还款方式计算）。


　哪种方式更划算？我们可以来进行比较(如图表一所示)。

　对购房者来说，方案A首付虽然低了，但实际上总房款支出反而高了。


　　“首付是低的，按揭是高的。”珑园的销售员自己也这么说。

　首付（签约时）　二期（2012年年底前） 月按揭　 总利息款　总支出房款（含利息）

方案A 一成 12.95万元　12.95万元　　6085元　约128万元　 约245万元
　方案B 三成 33.45万元　0　　　5216元　约109万元　 约221万元

“一成首付”好不好


不是开发商在帮你，是你帮了开发商


　“一成首付”给购房者一种错觉，即只需要支付总房款的一成，就可以办理贷款、买房。而实际上开发商只是暂时为购房者垫资，方便向银行申请贷款，等获得贷款后，购房者再一次性或分期将垫付的首付款还给开发商。

　　开发商之所以愿意以垫资的方式，降低购房者的买房门槛，主要是因为宏观调控之下，库存压力大，手头资金也面临“缺血”的窘境，不得已而为之。因为开发商的资金也很紧张，所以垫资的时间都不长，以野风珑园来说，垫资的时间最长不超过9个月，而其中一成房款看似“优惠”掉了，但因为从银行贷出的总房款高了，开发商并不吃亏。


　“一成首付”、“零首付”购房曾在深圳、广州等地风行一时，这种低首付现象就是一种高杠杆的房贷融资方式，使房产投机者们用更少的本金，购得更多的房产，待房价上涨后出售获利，以小博大，而银行敢放贷的前提是房价可以持续上涨（抵押资产在增值）的预期。由此可能带来的房贷按揭违规操作和楼市炒卖问题曾一度引发当地监管部门的警惕，并介入调查，但调查结果却认为，开发商并没有违反现行政策，因为在交易过程中银行方面的实收款仍是首付三成。

　对在珑园以“一成首付”方式买房的购房者来说，首付一成后，其签约后的前9个月除了还每月6085元的按揭款还要付清12.95万元由开发商暂时垫付的一成房款，也就是说，前9个月的月还款额近20500元，压力仍然不小。虽然具体的合同附件条款并不清楚，但一般“一成首付”、“零首付”的情况下，如业主在规定期限内没还清"借款"，开发商有可能将房屋收回另行出售。


　风险并不只是购房者的。最高人民法院《关于如何确认公民与企业之间借贷行为效力问题的批复》中明确规定：企业以借贷名义向社会公众发放贷款的应认定为无效。换句话说，开发商替购房者垫资，违反了“企业不得贷款”的法律规定，属于无效交易。

　即使交易有效，楼市中不稳定因素太多，一旦房价继续大幅度下跌，购房者极有可能断供，最终开发商也会受拖累。

曹大阳

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