杭州现本轮楼市调控下首家破产房企 原因揭秘

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杭州首现房企破产 资金链断裂早有先兆　　昨天，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产公司破产案，成为网上传播最快的地产新闻。因为这是本轮房地产调控政策下杭州地区第一家因资金链问题申请破产的房地产公司。房企破产的消息给本已寒冷的房地产市场又蒙上一层阴霾。
　　据媒体披露，此次金星房地产公司破产的消息源于余杭区政府办公室的一则短信，短信内容显示："尊敬的业主：您好！目前，我区人民法院已依法受理金星房地产公司破产案；西城时代家园三期后续各项工程也将于4月1日起陆续开工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力争7月底前完工。同时，区政府将依法保障业主办理三证的权利。特此告知，敬请理解！"杭州金星房地产开发有限公司向余杭区法院申请破产的消息已得到法院证实，但是法院并没有透露更多的细节。
　　现阶段出现房地产企业破产，人们自然联想到与当前的房地产调控政策有关。但是金星房地产公司破产并不突然，因为其资金链断裂以及业主维权等传闻近两个月来一直没有中断。
　　金星房地产公司资金链此刻断裂并不是孤立事件。较早时候，就有媒体报道称，因还不上高利贷，实质控股金星房地产的中江控股董事长俞中江主动向政府汇报资不抵债的情况并寻求保护，金星房地产同时卷入。因此，此次金星房地产的破产申请不仅涉及到业主维权，可能还牵扯到复杂的民间借贷合同纠纷问题。
　　本轮房地产调控以来，各种融资渠道空间被压缩，房地产交易冷清，一些房地产企业虽然在努力减缓项目开发速度，提高资金利用率，坚持"现金为王"政策，但是资金链紧张已成为开发商的普遍问题。
　　年报显示，A股63家房企2011年年末的负债总计已达到7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元。上市房企的资金链日益紧张状况，一定程度上可以反映整个房地产市场的融资链问题。据了解，除了像金星房地产等非上市地产公司采取了民间借贷形式融资，一些房地产公司为解决融资问题把在建的房地产项目抵押出去，向金融机构或是其他的现金流充沛的企业集团融资。
　　专家预计，房企破产事件可能会加速房企以价换量，推进房地产调控的深入。不过，也有悲观者认为，房企的小范围破产也可能会引起地方政府的恐慌，再次引发地方政府的救市决心。(

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浙江开发商破产 第一案祸起外行进场　　谁是第一个"死"于楼市调控的开发商？昨日，浙江的"第一名"终于浮出水面，而"死"得最快的这家公司，是从其他行业转战房地产的"外行"。
　　本报证实，有关法院3月底已受理西城时代家园开发商杭州市金星房地产开发有限公司(下称"金星房产")破产案。而这家开发商的实际控制者--浙江中江控股有限公司(下称"中江控股")恰是今年浙江第一起资金崩盘案的主角。
　　目前，中江控股已申请破产保护，而金星房产之破产，只是起家于香料香精、折戟于酒店物业的中江控股董事长--俞中江的产业王国崩塌的连锁反应之一。
　　4年5转手
　　昨日，杭州市余杭区人民法院办公室副主任雷子君向本报证实，2012年3月30日，该院受理了金星房产破产清算案。因破产案件刚刚受理，具体情况目前还在核查中，接下去该院将根据破产法对金星房产财务状况等进行核查。
　　这家公司的破产并不令人意外。事实上，这是一家是非不断的公司，旗下项目西城时代家园曾多次延期交房，引发纠纷；在此期间，约50套未售房源因债务问题被法院查封；此外，杭州市地税局发布的一则欠税公告显示，西城时代家园项目欠税2398万元，在16家欠税企业中名列第二。
　　西城时代家园位于老余杭镇、文一西路与狮山路交汇处。该项目于2006年2月16日开盘，仅领出10张预售证，其中一张2011年4月份的预售证显示，成交均价为10518元/平方米。
　　而金星房产的问题不仅限于这个项目，在不到4年的时间里，其股权历经5次转手，而且多数是在同俞中江有关的企业或个人之间转来转去。
　　工商资料显示，2008年6月，西湖房地产经营集团公司将股份转让给中江控股、杭州运通投资有限公司和一名自然人；时隔不久，中江控股增持股份至80%；2008年9月，金星房产全部股权被转让给杭州金桥创业投资有限公司；2009年8月，全部转让给浙江爵悦贸易有限公司(下称"浙江爵悦")；2011年12月，又全部转让给两名自然人。
　　据消息人士透露，浙江爵悦的所有者是俞中江的外甥，而金星房产的财务目前仍由中江控股控制；而就在金星房产最后一次转手后不久，俞中江于2012年1月主动向政府汇报资不抵债情况。
　　业内人士表示，金星房产4年5转手，背后究竟是资本运作还是包含转移资产情形，需待金星房产和中江控股的财务记录进一步得到披露后才能判断。
　　进军房地产连遭两轮调控
　　中江控股官方网站显示，该公司控股杭州麦林环保船用漆有限公司、杭州博来盛化工有限公司和浙江新安望江宾馆有限公司等三家公司，业务包括香料香精、船用防污漆和酒店经营等。
　　那么究竟是金星房产拖垮了中江控股，还是中江控股覆巢之下无完卵呢？
　　杭州市余杭区房地产协会会长尤出阳认为，金星房产破产主要是由中江集团投资失败引发的连带反应，并非本轮房产调控政策所致。
　　在他看来，金星房产破产只是个案，不具有普遍代表性。目前，余杭区乃至杭州全市商品房出现价格下跌，成交量有所回升，房地产企业资金有所缓解。他说，日前在该协会召开的座谈会上了解到，房地产企业资金链状况"还好"。
　　尽管如此，中江控股和金星房产依旧是房地产行业中的某种典型--由主业转向房地产，却在楼市调控中成为最脆弱的一批房企。
　　"他们是在上一轮低谷的时候进入房地产行业，正好是在2008年。"俞中江的一名好友向本报透露，2008年6月，中江控股接盘金星房产及西城时代家园项目之时，西城时代家园还是处于停工状态的烂尾楼，俞中江本想大干一场，但甫一入市，就遭遇2008年的一轮楼市调控。
　　"后来就一直在进行各种股权交易，也就是在'炒地皮'。"上述人士表示，俞中江性格比较直，多次投资都很意气用事；此外，西城时代家园这个项目又比较"背运"，先后遭遇了2008年的调控和2011年1月新国八条以来扩大到二三线城市的本轮调控。
　　浙江房地产市场一名业内人士对本报分析称，从中江控股进场的时间节点就可以看出，它属于不专业的开发商，对大势缺乏专业的判断力，在楼市调控中也最容易率先出局；而且，多元化的业务背景，也令这些企业容易遭遇"系统性风险"。
　　政府派人贴身"保护"
　　中江控股的系统性风险，在其另一项失败投资--酒店业中暴露无遗。2010年，中江控股以7亿元的价格买了下西湖边的准五星级酒店--温德姆豪廷和附属公寓的部分产权。知情人士称，当年9月温德姆正式开张时，俞中江的现金流已经十分紧张。
　　于是，在酒店与房地产开发双重受挫的压力下，中江控股的资金链开始出现问题，涉及银行和国资财务公司借款25亿元，涉及民间借贷也有约25亿元，扣除其名下资产20亿元后，尚有30亿元债务无法偿还。
　　本报掌握的数据显示，从2009年到今年2月，处于执行中的债务，涉及俞中江个人2.6亿元、中江控股2.8亿元、金星房产2800万元、俞中江创立的杭州友邦香料香精有限公司(下称"友邦香料")7000万元。
　　"实际上，他在2000年创立的友邦香料，生产高科技香料及油脂化学品，年营业额1个亿，主业十分赚钱，年利润在20%以上，还在新加坡借壳上市成功。"上述俞中江好友称。
　　但俞中江的野心不止于此，中江控股官网称，该公司是一家"集投资、科技、制造、贸易、旅游、服务于一体的综合性、多元化控股集团"。而这种多元化的战略，却令公司暴露于多元化的风险之下。
　　如今，在主动寻求破产保护后，俞中江已被限制出境，同时受到两名政府安排人员的贴身"保护"。"对于此事(金星房产破产)，我确实无可奉告。"接听本报记者的电话时，俞中江匆匆地说了几句，便挂断了电话。