中国创意地产路在何方

阿吉桑

摘要：创意产业和房地产联姻以后，便诞生了“创意地产”，这个新生儿一出生便受到了广泛关注，并且被寄以厚望。但在发展过程中也同时出现了创意产业和空间开发脱节、同质化严重等问题，近期，鸿伟摩尔洽谈项目多为创意地产，作为专业的商业地产顾问机构，鸿伟摩尔随即对创意地产的未来发展进行了深入的研究分析，深度解析中国创意地产路在何方……
　  创意地产的定义
　  所谓创意，就是动脑、创新，力求避免“同质化”，反对因循守旧，摒弃剽窃抄袭。在二十一世纪这个后现代语境中，房地产的创意不仅意味着规划师、建筑师要有具有独创性的理念和设计，而且还涉及到其知识产权的保护。正是由于这种版权意义上的立法，使得具有创意的房地产运作成长为文化创意产业的一个重要分支，即创意地产。
    创意地产是房地产业和创意产业的融合，其核心是新型商业地产运作，主干为创意商铺、创意办公楼、创意园区，兼及创意住宅。创意地产作为一种交叉产业，它既是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系；创意地产引领现代都市创意风尚，以创造意义为底蕴，以经营文脉、时尚、体验为特色，资本投资收益和人文价值建树并重。作为一种新兴的房地产领域，创意地产既承担起改变房地产缺乏内涵的重任，又充当了创意产业迅速发展的基石。

    创意地产发展现状　
    如果说文化是一个城市的名片，那么创意就是城市的灵魂。新经济时代，中国正不甘落后大力发展创意产业，它是“点子”或“主意”通过产业化而形成价值的一种新型产业，通过“越界”延伸，它促成不同行业、不同领域的整合与重组，形成新的经济增长点，并推动经济、社会和文化的发展。

    创意产业和房地产联姻以后，便诞生了“创意地产”，这个新生儿一出生便受到了广泛关注，并且被寄以厚望。以上海为例，按照上海“十二五”规划，将以创意产业集聚区为载体，吸引国际高端要素集聚，完善创意公共服务平台，构建创意产业的特色和品牌。到2015年，培育20家具有自主知识产权和国际影响力的创意龙头企业，吸引100个领军人物和创业团队，建成100个左右各具特色、不同形态、各种功能的创意产业集聚区。
    房地产在改革开放后已经跃升为国民经济的支柱产业之一，对于GDP做出了重要贡献。同时，房地产业的勃兴也给人们的生活方式带来了根本性的改变。然而，缺少创意的城市是没有灵魂的城市，缺少创意的楼盘是没有灵魂的楼盘。从目前房地产行业的营销实践来看，决定产品价格的重要因素中，策划、规划和设计的成本所占的比例正在逐步升高，其结果是产品的“同质化”趋势明显减弱，很多楼盘都具有自己的独特定位和主题特点。过去那种“千楼一面”的现象已经越来越少见了。可以说，创意地产正在改变和已经改变了许多城市的文化景观和空间结构。
    创意地产目前存在问题解析
    创意资源与房地产业的结合，催生了创意地产，促进中国地产业创新转型，并推动着区域向前发展。创意园区分三种类型，第一种是艺术家自发聚集形成的，原房子如老工厂的业主提供空间，典型的上海有M50，北京的798等，第二种是政府主导型，如杭州白马湖创意城。第三是企业投资型，上海的八号桥、昆山东南东创意海洋等。
    中国商业地产十大顾问机构-鸿伟摩尔认为，当前国内创意园区的发展也面临一系列困局。第一，创意产业和空间开发脱节。很多所谓创意园区却只是充当了办公楼的功能。第二，同质化严重，创意园区没创意。运营商都希望入驻的是画廊、设计、动漫，新媒体等常规创意企业，定位已经同质化。第三，国内对创意产业的理解还比较狭窄。主要还是围绕艺术工作者和常规的创意企业。不少产业园区缺乏生活配套，特别缺乏创意人士需要的创意生活场所及氛围，而发展创意生活产业的载体是创意商铺。
    据有关部门调查，大多数创意园区原属各类工厂企业，其对地产开发缺乏经验，受到资金限制，没能寻求到经验丰富的合作方共同开发运营，导致目前很多园区的开发建设缺乏合理规划，没有明确的产业发展导向，在招商的过程中对企业缺乏限制筛选，只是借创意产业之名进行写字楼开发，导致失去了创意产业聚集发展的意义。同时部分园区在改建过程中软硬件环境方面都不能达标，后期物业管理也相对较差，不能满足企业办公、科研之需，最终导致招商困难、管理混乱局面。
    再者，创意产业的初衷就是要培育中小企业，培育文化艺术企业，使他们经过孵化迸发出巨大能量，从而推动整个产业的发展。但是纵观国际上著名的创意园区发展历程，同样的历史一再重演：总是一些艺术家们先发现那些濒临倒闭的旧厂房，以低廉的租金入驻；接着是画廊入驻，然后资金实力较强的设计师们来了，最后是承租能力更强的时装店进驻，把地价炒高后挤走画廊和艺术家，这几乎是Loft、Soho类产品的必然规律。伴随地产热的升温和创意园区的日趋成熟，近年来创意产业园区的租金价格都有上升趋势，幅度在20%—30%左右。越来越多中小型创意企业在园区一轮轮“洗牌”中遭到淘汰，被资金雄厚的企业所取代，这些还未孵化的中小企业正面临着一个尴尬的局面。

    更尴尬的是园区运营商的“二房东”身份，在纯商业地产的经营模式之下，产业和园区管理之间没有必然和紧密的联系，建设方只满足于招租满了，把物业管理好就可以了。这种“只认钱不认人”的粗放管理模式常常导致名为创意产业园，但入住的企业大多与文化创意产业毫无关联。
    近期，鸿伟摩尔洽谈项目集中在创意地产，对创意地产的未来发展进行了深入的研究分析，鸿伟摩尔董事长-中国商业地产联盟专家委员杨建伟首先肯定了创意地产的发展前景，他指出，创意让地产更富有内涵，创意地产也进一步带动创意产业。尽管目前创意产业暴露出了各种发展中的问题，但从整个国际发展趋势来看，未来创意产业仍有广阔前景，而创意地产是产生智慧、创造奇迹、引领未来的智慧地产。在整个社会倡导自主创新的氛围之下，创意地产将会有越来越好的发展环境与发展空间，创造出越来越丰厚的经济价值。
    但是杨董随后提出，文化创意产业概念来势汹汹，就创意园区来说，初步统计目前全国有一万多家，虽然发展势头值得肯定，却也暗藏不少问题。很多企业打着创意园区的旗号，实则是挂羊头卖狗肉，打造的仅仅是诸如办公楼出租的功能，但创意地产的核心内容是创意产业和地产的结合，就像商业地产是商业和地产的结合。然而，创意地产并不是类似于住宅地产、商业地产等这样的产品分类，准确地说，它是一种新型的房地产运作理念和方式，两者实现资源共享与互动发展的同时，将提升房地产的品质与内涵。最后杨董用一句话给出了建议：对于创意地产的开发，要先做产业人，再做开发商，防止下一个商业地产“擦边球”。

鸿伟摩尔：中国商业联合会授予:“中国商业地产金牌策划服务机构”的专业策划公司，公司一直专注于摩尔业态及商业环境的深度研究、致力于商业地产市场研究、定位规划、招商运营、运营管理的专业资深商业地产策划与运营管理公司。公司悉心研究各类城市的消费与市场环境，专业从事“SHOPPING
MALL、商业步行街、主题专业市场、社区MALL、旅游、创意地产”等物业形态的前期市场及环境调研、可行性研究、项目主题定位、商业模式及功能规划设计、招商代理、商业经营管理等核心服务。