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3-4月，全国各大上市房企密集亮出2011年成绩单。据不完全统计，截至记者发稿时，共有近百家房企发布了2011年度业绩报告。虽然在惯性作用下，房地产企业的业绩仍呈增长态势，但却难以掩盖后继乏力之实。经过这一轮的房地产调控，诸多房地产企业显现出疲态。这些上市房企2011年报为我们提供了一个很好的了解市场的窗口。《安家》杂志以全面而高度的视角审视房地产企业的现状与未来，以期从中发现一些规律，为房地产市场的发展趋势把脉。
“万恒中保”新四强成型
随着房地产行业的洗牌加剧，房企冠军之争愈演愈烈。在上市房企中，营业收入迈过百亿大关的多达15家，营业收入逾50亿的房企共23家。万科以717.83亿元居榜首，恒大、保利紧随其后。
表1：昔日“招保万金”被“万恒中保”新四强取代。
保利以央企背景和雷厉风行的军事风格努力构筑央企军团，中海凭借精益求精的品质欲赶超万科。而恒大上市之后连续三年赶超，终于追上保利、中海，紧随万科之后。
自此，各大房企的座次排位也发生了明显变化，当年的“招保万金”中，“招”和“金”已经退出房企前十，取而代之的是恒大和中海，“万恒中保”新四强基本成型，而恒大成为调控年中业绩增长最快的房企。
房企龙头万科去年全年公司实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%；实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。
恒大地产在香港发布2011年度公告称，2011恒大全年销售额803.9亿元，全年净利润117.8亿元，其中核心业务利润率仅14%，被誉为“中国最薄利多销房企”。
和恒大一样，稳居前四的还有中海地产。这家央企促销起来非常务实。其年报显示，2011年中海全年净利润为151.2亿港元（约合125.5亿元人民币），成为业内“最赚钱房企”。
保利地产的业绩快报显示，2011年实现营业收入470.27亿元，同比增31.02%；净利润65.13亿元，同比增32.39%。
相比万科、中海地产以及恒大地产等龙头房企2011年净利润来看，保利地产净利润已被拉开一段距离。中海以及恒大净利润突破百亿，而万科也接近百亿，达到96亿元。
去库存化时代来临
尽管众上市房企2011年报业绩看起来还不错，但2012年大都下调了业绩目标。业内预测，迫于调控压力，上市房企今年或将引领市场进入“降”时代。
据了解，在已经公布年报的75家房企中，总库存市值达到9048亿元，有媒体称房地产全行业的库存市值或超过5万亿元，预计今年资金缺口将达1.3万亿元。
表2
截至2011年12月31日，80家A股上市房企库存总量接近万亿。在表2中发现，规模排名在前列的上市房企，其库存压力也不小。通过数据整理发现，万科、保利、招商位居前三甲。单从此表来看，所有房企的存货都在同比增长。
龙头企业万科的存货量达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算，需要21个月才能消化完。
中国房地产研究会近日发布的“500强测评研究报告”显示，2011年，500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，500强房企的平均存货已达到99.89亿元，创历史新高。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。
据北京师范大学金融研究中心主任钟伟测算，到2012年底，在最悲观的情况下（新开工下降5%，销售面积增速为0），全国商品房屋库存量为47.3亿平方米；在最乐观的情景下（新开工下降15%，销售面积增速为10%），2012年底商品房屋库存量44.8亿平方米。从在建面积看，去库存可能需要至少3年时间。据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上接近盈亏平衡的边缘。
另外，2011年年报显示，上市房企资金链相当紧绷。通过该表2发现，在资产负债率超过70%的公司达11家，占比7成。其中新城B股为85.94%，在未显示的高新发展企业高达95.5%，鲁商置业也高达92%，就连万科、保利的资产负债率也近8成。
开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下，万科利息支出额度达到27229.87万元。申银万国发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，从3月起进入偿付高峰。 | 
发表于 2012-5-15 18:01
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