调控后如履薄冰 中小房企“跨行”谋自救

寂寞，好了

　亿城股份、华业地产、莱茵置业等中小房企开始多元化，以分散风险

　　渣打银行报告称，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内前景稳定，但是3个月之后有可能更趋疲软。

　　统计数据显示：2011年武汉共有在册房地产开发企业1375家，近500家可能“无事可做”，北京去年有473家房企退出市场。

　　以“限购、限贷”为特征的新一轮调控对中小房企的影响正在显现，不少企业开始转行分散行业风险。亿城股份近日发布公告称，收购美国俄勒冈州的Butter Creek风电项目，正式进入风电运营领域;华业地产在新疆、陕西收购金矿;莱茵置业在贵州开采煤矿;鼎力股份在广西投资稀土矿等。业内人士认为，中小房企转行多元化可分散调控风险，而“傍大款”与大房企合作，以及寻找差异市场做特色产品也有可能实现突围。

寂寞，好了

　中小房企首当其冲“受伤”

　　此轮房地产调控是中小房企身陷“悬崖”的直接推手。中经联盟秘书长陈云峰表示，在调控重压下，住宅市场发展空间受到极大压缩，再加上中小房企资金实力本来不是那么雄厚，受到的冲击会比品牌房企要大很多。

　　房地产利润正在缩小。据链家地产市场研究部日前发布数据显示，从今年已经发布的18家房企的一季度财报来看，整体利润合计仅4.49亿，同比下降41%。另外，从未发布财报的21家房企的业绩预告来看，也不容乐观，其中有15家房企出现亏损和利润同比下滑。

　　链家地产市场研究部陈雪分析，2010年9月以来的调控对房企盈利能力影响开始深化，尤其是中小房企，持有项目数量相对少，应对市场的能力极为有限，再加上财务成本升高的侵蚀，利润很少甚至无利可图。

　　“房地产经营风险大、利润空间小是房企转行的主要原因。”地产学家邓浩志认为，此轮房地产调控，使资金往其他地方走已经是一种趋势，如转向商业地产、旅游地产甚至工业地产等，还有一部分则选择与房地产毫无关系的行业。“总的来说，目前房地产行业不但告别了暴利时代，而且已经迎来了低效率时代，部分项目甚至在亏本销售。”

　　记者实地调查了解到，今年以来，广州多个楼盘打出降价优惠促销牌，以中小发展商的楼盘居多，占比约六成。从区域来看，增城、南沙等郊区的本土楼盘价格降幅相对较大，个别楼盘的降幅达15%以上。

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　跨行、破产源源不断

　　近日，亿城股份发布公告称，公司全资子公司中嘉合创与三一电气及两位自然人吴佳梁、段大为拟收购位于美国俄勒冈州的ButterCreek风电项目。对于此宗交易，亿城股份证券事务代表李秀红在接受采访时表示，房地产业务不稳，拟进军风电运营项目。

　　亿城股份同时表示，通过本次收购，公司将在坚持房地产开发业务的同时，进入前景广阔的风电运营领域，获得更为多元化的收入来源和利润增长点。

　　其实，亿城股份并不是今年首个“不专一”的房企。据公开报道，华业地产在新疆、陕西收购金矿;莱茵置业在贵州开采煤矿;鼎力股份在广西投资稀土矿等。这些房企转向的行业基本为盈利很强或者国家扶持的资源性、新能源产业。

　　陈云峰在接受媒体采访时表示，这些寻觅新的利润增长点的企业基本为中小型房企。

　　除了转行分散行业风险以外，还有部分中小房企直接申请破产。今年4月份，杭州金星、杭州锦绣天地相继申请破产，随后，广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司也以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请，意图盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。

　　武汉市房管局数据显示，去年武汉在册开发企业1375家，有项目在册的在400家左右，开发完项目房还没卖完的有500家左右，剩下的近500家可能“无事可做”，或正在找项目。“在册房企如果连续两年没有项目就要被取消资格，接下来两年注销房企可能会更多”。

　　另据数据显示，去年北京有473家房企退出市场。知情人士透露，目前，多个城市的中小房企站在悬崖边，有不少公司通过注销、转让、转行等手段脱离楼市，目前有愈演愈烈之势。

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破产范围或扩大

　　在国务院总理温家宝表示调控不会放松的大背景下，中小房企前方的“路”似乎仍很崎岖。

　　在房地产市场销售低迷、库存高企的背景下，再加上银行叫停开发贷，高负债的中小房企资金链更加紧张。这预示着，中小房企的融资环境持续恶化，如果加速降价仍回笼不了资金，破产风险将会进一步加大，或有更多的房企迫不得已申请破产。

　　更不能忽视的是，房企还将面临资金外流的压力。不少房企开始开拓境外地产，如果更多的境内资金流向西方楼市，会使国内的一手房市场面临更大的销售压力。不少业内人士认为，在这种情况下，中小房企很可能率先出局。

　　另从渣打银行最新的调研报告中也不难看出，房地产企业破产的风险还在继续增加。渣打银行报告显示，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但是3个月之后有可能更趋疲软。绿城中国再次转让旗下置业公司股权回笼资金，也折射出房地产企业资金链隐忧。

　　中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海表示，楼市即将结束暴利时代，一些中小房企将会退出，房地产市场将会重新洗牌，一旦有三成的房产企业通过并购的方式破产，则意味着房地产业已经真正处于“冬天”了。

　　“房企回归实业反映出房地产行业的利润率在下降，整个行业已从黄金时代步入白银时代。”经纬行研究中心总监朱欣苑认为。

　　另有业内人士认为，今年，跟风降价的中小房企将面临更为严峻的资金短缺、市场份额丢失的压力，中小房企被淘汰出局的进程将会加快。

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专家观点

　　多元化“傍大款”、做特色自救

　　经纬行研究中心总监朱欣苑认为，走多元化之路未尝不是好选择，毕竟房企多元化发展既有利于企业分散经营风险，又有利于社会经济的稳定发展。朱欣苑同时提醒，中小房企面对行业的深度调控，要特别注意现金流的稳健性。

　　“中小企业恐怕也只能有两个出路。”邓浩志认为，一是把企业卖给大公司或者寻求和大公司合作，二是自己在产品或服务上创出一套自己的办法，在市场细分当中占有一席之地。

　　但品牌房企则不认为房企处于艰难的地步。不少品牌发展商向记者坦言，目前，中小房企破产状况远不如2008年，甚至还没有到达严重的地步，现在还只是通过降价或转让股权的方式，这种现象是中小房企渡过难关的一种很正常的策略。

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　记者观察

　　楼市“围城”

　　人生就是由多个“围城”组成的。城与城之间有联系而又不同。有时，你可能努力从一座城跨进一座“城”;有时，你又要同时跨进几座“城”;有时，你又不得不为一座“城”放弃几座“城”……

　　其实，楼市又何尝不是围城呢？

　　当楼市欣欣向荣时，各路企业不管有没有资金实力，都想方设法进入房地产业这座“城”;当楼市风向标突变、处于下滑通道时，各路企业又如烫手山芋般丢掉房地产业，抛弃这座“城”……

　　回望近十年的楼市，可谓是跌宕起伏，每一次楼市“起”时，都有众多企业蜂拥至房地产业，在可预期利润蒙蔽双眼的情况下，意识不到自有资金和实力还没有到可开发住宅的地步，一头钻进房地产市场。当楼市突陷“跌”境，这些企业身陷“悬崖”，进退两难。

　　在残酷现实的背后，这部分身陷“悬崖边”的房企高管们在考虑是坐以待毙还是自我救赎的同时，还要认真反思一下自身，不能因行业欣欣向荣且有利可图，就不顾一切地跳进去，如果跳得够远，前路或一片光明，倘若跳得不够远，或许将落进万丈深渊。