关于“西溪紫金庭园”项目存在问题的投诉信

log · 发表于 2005-1-17 16:27

下文为最近递交给主管部门和媒体的投诉内容，结合了多位业主的意见和修改。
3.15快到了，多个业主认为3.15应该有所行动。
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关于“西溪紫金庭园”项目存在问题的投诉信

 部门/领导 ：
您们好！
我们是“西溪·紫金庭园”的业主，现就“西溪·紫金庭园”严重违反建筑节能等设计标准的问题，向你们进行反映。

一、西溪·紫金庭园的概况

西溪·紫金庭园位于城西蒋村商住区，文苑路以南、府苑新村以北，紫荆港河以西，规划中的紫金大道以东，是一个由叠层、多层、多层电梯公寓、小高层公寓组成的约有1000余户的大型高尚社区。小区占地85435平方米，容积率为1.6，总建筑面积约为14.8万平方米，绿化率35%以上。整个小区分三期开发：一期和二期项目主体部分已竣工，目前进入绿化阶段，合同交付时间为2005年5月31日；三期土建已基本竣工，进入内部细饰和水电安装阶段，合同交付时间为2005年10月31日。
本项目的开发商为浙江东方蓬莱置业有限公司，是由浙江东方集团股份有限公司（占51％股权）与莱茵达集团有限公司(原名浙江莱茵达置业投资集团，占49％股权)共同投资组建。公司地址在杭州市文三路453号中茵大厦三楼，电话85125846，售楼电话87901091。

二、违反设计标准的六大问题

尽管售楼书中宣传是“大型高尚社区、城西的最后经典”，但经过我们广大业主的审慎调查，发现“西溪·紫金庭园”存在较多违反设计标准的基本问题，主要问题列表如下：
违反设计标准问题一览简表

序号问题违反的规范/合同规范的相应条款业主要求1大部分门窗玻璃采用5mm单片普通玻璃，墙体未做保温处理，不满足节能要求。行业的节能标准，杭州地区执行细则多项规定含强制性条文墙体宜进行保温处理；玻璃必须采用双层玻璃2一部分围墙与房子间距过近，只有0.5~3米，小于规定的要求《杭州市城市建筑管理技术规定（试行）》等第六条按规范整改，达到规范要求3擅自修改景观设计与游泳池售楼书、楼盘模型 按规定整改4顶棚不包阳台，存在安全、进水等隐患《民用建筑设计通则》1.0.1按规范整改,保证顶棚包阳台5道路与建筑物的间距只有1米，小于规定的要求《城市居住区规划设计规范》8.0.5.8按规范整改6容积率 要求澄清 
1、严重违反建筑节能设计标准的问题：
 
“西溪·紫金庭园”楼盘除部分开发商的领导和内部员工等自购自住的房屋以及三期朝西面的墙面窗户采用双层玻璃外，其他住户的门窗普遍都采用5mm单片普通玻璃和普通铝合金窗框。门窗多为落地设计，窗墙比大于0.3,有些甚至超过0.5。墙体为多孔黏土砖墙，未做保温处理。

自2001年10月l日起施行的中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134—2001）（以下统一简称《建筑节能设计标准》）第3.0.3，4.0.3，4.0.4，4.0.7，4.0.8，5.0.5，6.0.2等强制性条文中规定建筑节能应达到50%的要求。为更好的执行《建筑节能设计标准》，杭州市政府职能部门也陆续出台了一些地方性法规和执行标准：

l 杭建科通知（2001）82号文
2001年9月25日杭州市建委发出杭建科通知（2001）82号《转发建设部关于发布行业标准〈夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准〉的通知》。其第2条规定：“从（2001年）十月一日起，杭州地区新建、改建和扩建居住建筑在方案设计中应执行《建筑节能设计标准》。在项目的方案设计和初步设计中应增列建筑节能内容；在进行施工图设计审查时，应当审查建筑节能设计的内容，该行业标准中属强制性条文的内容，必须严格执行。建设单位应按照《节能设计标准》的要求委托工程设计。”第4条规定：“在竣工验收过程中，发现达不到建筑节能设计要求的，责令建设单位改正，重新组织竣工验收。”

l 杭建科通知（2002）29号文
2002年3月13日杭州市建委又发出杭建科通知（2002）29号《关于发布《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》（CJS003-2002）（以下统一简称《实施细则》）和《杭州地区节能居住建筑围护结构热工设计技术要点》(CJS004-2002)（以下统一简称《技术要点》）的通知，规定《实施细则》和《技术要点》批准为杭州市地方行业规程，其中与国家行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001）中相对应的强制性条文部分，按照《建设工程质量管理条例》的规定，必须严格执行。并于2002年5月1日起施行。

l 杭州市建委《关于做好实施〈夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准〉的通知
2002年5月18日杭州市建委发出《关于做好实施〈夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准〉的通知》，再次重申“建筑工程的设计、施工和验收应严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134—2001）》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》及《杭州地区节能住宅围护结构热工设计技术要点》两个文件的要求。”

根据《实施细则》4.2.1条限定：在窗墙比小于0.25时，要求南向窗户传热系数不大于4.7（窗墙比为0.30-0.35时，要求窗户传热系数不大于3.2）；北向、东西向的窗户要求的传热系数更小。本小区窗墙比大于0.3,有些甚至超过0.5，采用的外窗为5mm单片普通玻璃的铝合金窗，按标准传热系数为6.4,远远未达到要求。外窗是整个外围护结构中最薄弱的环节,至少应采用单框双层玻璃(传热系数3.7)才接近标准的要求。
根据上述杭州市建委的（2001）82号文、（2002）29号文以及2002年5月18日的通知，相关标准的在2001年10月1日之后就已陆续开始施行，“西溪·紫金庭园”的设计图纸审查时间约在2002年以后，那么理应按照《建筑节能设计标准》及（CJS003-2002）和 (CJS004-2002)设计和施工。
可见，“西溪·紫金庭园”的开发商在国家、地方出台了一系列的节能法规、标准之后，仍一意孤行，采用5mm单片普通玻璃的铝合金窗、墙体未做保温处理的措施不仅是明显地违反有关节能设计标准，而且是明知故犯，性质极其恶劣！
另外为了贯彻落实国务院关于开展资源节约活动，把《中华人民共和国节约能源法》的执行落实到实处，2004年7月2日国家发展改革委、建设部、水利部、国家质检总局四部委联合发布了发改环资[2004]1276号《关于组织开展资源节约专项检查的通知》，以贯彻落实2004年4月1日国办发[2004]30号《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》。按“西溪紫·金庭园”的规划设计数据看，属于发改环资[2004]1276号”二（五）3条”所述的重点检查项目。
根据相关业主认真的专业计算，若本小区采用节能设计增加成本不到500万元，而维持不符合节能标准的现状带来的结果是，小区所有业主保守估计将每年为此多付近150万元的电费，也就是每年浪费杭州宝贵的电力资源约300万度。

鉴此，我们业主强烈建议主管部门将“西溪·紫金庭园”作为资源节约专项检查项目的典型，要求开发商认真的正视所存在的问题，及时采取弥补措施，以满足建筑节能设计标准的要求，维护政府法令的严肃性！

2、违反围墙间距比规定的问题： 

“西溪·紫金庭园”芦荻苑5、6幢离南面围墙间距普遍只有3米，个别位置甚至只有0.50米左右（现场可以看到）。从“总平面图”来看，芦荻5号楼南面部分围墙已经超出建筑红线；春雪苑7幢离北面围墙间距只有3米。
《民用建筑设计通则》2.1.4条规定：“建筑物与相邻基地边界线之间应按建筑防火和消防等要求留出空地或通路。”《杭州市城市建筑管理技术规定（试行）》第六条则规定：“沿建筑基地边界布置的建筑，应与边界外保持适当的间距。界外是空地时，必须符合下列要求：（一）板式（长度大于32米）高层、多层、低层建筑与基地边界的南北间距，不小于建筑物高度的0.5倍，且其最小间距不小于5米。”可见芦荻苑5、6幢离南面围墙、春雪苑7幢离北面围墙间距比违反了上述《杭州市城市建筑管理技术规定（试行）》第六条中关于围墙间距不小于5米的规定。
我们认为这在侵害业主的公共空间享有权的同时可能会影响业主的人身安全，强烈要求开发商按符合围墙间距比规定进行整改！

3、擅自取消清溪苑、茭芦苑、春雪苑水景，更改景观设计；游泳池面积缩水的问题：
 
“西溪·紫金庭园”原景观设计内清溪苑、茭芦苑、春雪苑设置水景，二期梅林苑东面设置沿河花廊（开发商售楼部楼盘模型和一、二期，三期楼书均为该景观设计），但现在开发商在没有预先通知业主、征得业主同意的情况下，擅自修改景观设计，取消东面花廊（东面已建设有永久性的围墙，目前看不可能再建设花廊），侵犯了业主的合法权益。楼书上的游泳池南北向长和会馆相当，实际上的游泳池南北向长度只有会馆南北向长度的约一半，实际面积为415平方米，比楼书和模型上小了许多，也与标准普通游泳池1050平方（21m*50m）的面积相差许多。水深最深处为1.4米，与通常的游泳池深度1.60 -1.80米的深度相差许多，不适合成人游泳。 

根据最高人民法院《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 

而且<浙江省实施《中华人民共和国消费者权益法》办法>第二十八条也规定：房地产经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任，第5种情形即为“小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。” 
因此，我们要求开发商就擅自修改景观设计、修改游泳池的大小的行为进行合理整改，符合楼书、楼盘模型所示。

4、二楼阳台部分突出却未加顶棚，存在严重安全隐患的问题 

“西溪紫金庭园”大部分多层房屋二楼阳台部分突出（按：部分小高层为三楼阳台突出），未加顶棚。业主又不能自行封闭阳台，雨季容易进水，而且突出部分极有可能遇到高空抛物或物品掉落的情况，高空抛物造成人身伤亡在杭州已经有过多起先例。突出阳台未加顶棚将给业主的生活、安全、卫生等方面带来极大的隐患，不符合《民用建筑设计通则》第一章总则第1.0.1条“各类民用建筑设计必须遵守保证建筑符合适用、安全、卫生等基本要求”的规定。

我们强烈要求开发商就该问题做出合理的整改措施。

5、道路与建筑物的间距不符合规定的问题：

国标《城市居住区规划设计规范》(2002年版GB 50180-93) 8.0.5.8条款规定：“居住区内道路边缘至建筑物,构筑物的最小距离：小区路离无出入口多层3米；组团路及宅间小路2米；有出入口为5米及2.5米；以上为建筑物面向道路；建筑物山墙面向道路为2米和1.5米。”
从总平面图上结合实际看，芦荻苑4/5/7/8幢和梅林苑5/6/7幢（老楼号）/秋雪苑3/4幢，春雪苑1/2/3/4/5/6幢离道路的距离多处只有1米左右，显然违反了上述条款的规定。

我们强烈要求开发商就该问题做出合理的整改措施。

6、容积率问题：
 
根据开发商售楼书上的资料，本小区规划容许的容积率是1.6，商品房预售合同上写的用地面积是85435平方米，总建筑面积应该为136696平米。可是同样根据开发商售楼书的资料，总建筑面积约为15万平方米(另：根据杭州市环保局建设项目环保竣工验收网上公布的数字，总建筑面积为191944平米)，与许可容积率（1.6）的总建筑面积相差较大。
由于最终未得到一个精确的数字，广大业主对开发商的是否超过容积率1.6的问题还不愿轻易下结论，但是大家都心存疑虑，强烈要求开发商提供书面依据对此问题进行澄清！若超过规定容积率1.6，要求开发商对每户业主进行赔偿！

此外，若较小的总建筑面积为148000平方属实，则超规划建设面积也达11304平方之多；按一、二、三期加权平均售价6500元算（一期均价5400，二期均价6000，三期小高层均价7700、多层跃层均价8200），则开发商超规划多得违法售房款保守估计约达7350万之巨。极大的损害了业主的利益！

三、业主的心愿

对上述问题，业主曾几次向开发商提出友好协商，但该建议不是被推诿就是拖延搁置，而且也派业主代表向开发商发送书面函，希望能得到书面答复，几次催促也是石沉大海、杳无音信。更让业主们彻底心寒的是，据部分业主反映，在与开发商交涉时，开发商态度极其强硬，扬言有些问题肯定不会整改。对此，我们广大业主认为所提的问题是有理有据有节，决不是无理取闹，而开发商却是推三阻四，避重就轻、态度强硬。
鉴于开发商这种强硬的拒绝协商解决问题的态度，广大业主认为就目前这种状况，除了求助政府之外已经很难跟开发商沟通。

为了维护自身利益和健康的买卖关系，我们广大业主也都不约而同地希望能平等协商、合理合法地解决问题。所以，我们向相关主管部门书面反映，披露“西溪·紫金庭园”存在的上述严重违法违规问题，希望主管部门能切实维护政府法令的严肃性，保护广大群众的合法权益！

谢谢！


 西溪·紫金庭园业主
2005年1月11日


四、附件
1．总平面图局部、售楼书等证据
2．业主签名

log · 发表于 2005-1-17 16:33

希望大家关注一下第一条和第六条的影响金额，这可是关系广大业主的重要切身利益。

vian · 发表于 2005-1-17 18:47

上周去看房，发现通往阳台的落地门都是变形的，根本关不严，顶部留有大概近3厘米的空档，这个可不可以要求KFS更换呀？[em03]

西风瘦马 · 发表于 2005-1-17 19:40

][em01]这种施工问题我想监理人员啊，kfs的工程人员啊，包括验收的质检部门啊应该会发现及指正整改的吧，还要我们业主来发现指正的话，真是晕倒，这不是欺负人吗？？？[em01]----------------------------------------------大地在我脚下！！！

金猴 · 发表于 2005-1-18 12:19

要支持一下楼主的!

duola · 发表于 2005-1-18 13:03

大家都来关注KFS的侵权行为，出来混迟早都要还滴。支持LOG！

vian · 发表于 2005-1-20 09:48

KFS会想：他们闹他们的，我们验我们的，赶在春节前峻工验收，一了百了，赶紧拍屁股走人。。。

lhqq · 发表于 2005-1-20 20:45

他们不好遮掩到底的

yjjdhd · 发表于 2005-1-21 10:53

楼主，我该怎么样才能联系到你。

西班牙华侨 · 发表于 2005-1-21 15:26

不错，本人提议，LOG任我们社区的业主委员会主任。

log · 发表于 2005-1-21 22:18

华侨 : 那你要给我发工资的阿。 yjjdhd ：给你留电话了

guihua · 发表于 2005-1-24 10:02

最好能配上现场和模型的照片

倍倍 · 发表于 2005-1-24 10:02

以下是引用vian在2005-1-20 9:48:09的发言：

KFS会想：他们闹他们的，我们验我们的，赶在春节前峻工验收，一了百了，赶紧拍屁股走人。。。

最有可能的态度！

guihua · 发表于 2005-1-24 10:13

我还发现我们的会馆外形也改了，原来是圆的屋顶，现在成了大坡顶

guihua · 发表于 2005-1-24 10:15

游泳池也小了很多

jyfeel · 发表于 2005-1-30 00:42

写得有水平，支持

yanzi123 · 发表于 2005-2-2 10:03

支持到底.

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