曙光的内部消息，关于成本

黑皮书

滨江房产亏损是肯定的。地价高了，同样的地，现在根本不用1.2万的楼面价。

亏4个亿、5个亿也是瞎说。

大概数据是亏2亿多，当广告和试水吧。

乘了曙光热销，推出的黎明绝对不亏。

杭州的西湖

不会吧
亏2个亿 我还是不信的呢

杭州的西湖

特别后期的
价格其实都很贵的了
那些2.5W的大户型 新业主 还真下的了手啊！

而且精装修 应该有不少余地的。

黑皮书

融资成本，这个资本游戏中，重要的一环。

绿野仙洲

曙光之城亏在期间费用上：
管理费用、营销费用、财务费用
这三块花了多少，曙光之城就亏了多少

管理费用和营销费用按每平方1000估算
财务费用按照土地2年利息14%计算是1800
大致每平方亏2800元，总计亏13万*2800=3.6亿

说曙光之城不亏或少亏的，往往都是犯了几个错误：
1.漏算了营业税及其附加，按照17000均价，这块每方1000元
2.低估了财务费用，曙光地价13000，放两年财务成本起码2000元左右
3.算建安成本的时候忽略了地下车库的成本，地下车库体量大成本高
4.只算建安成本，忽略了室外建设成本；忽略了管理费用、营销费用

黑皮书

曙光亏损是小事，真正亏损的是做地主体，城东新城，被滨江房产搅局了。现在宅地如何推，价格怎么推出，都是问题。如果这个把握不好，全输。

黑皮书

按照最近的土地价格，曙光之城的价格2万精装，也是不便宜的。现在支撑城东新城房屋价格体系的，只有城东新城这个大佬了。如果大佬放弃，8500楼地面价格推地，曙光也是套牢盘。

黑皮书

所以没买房的，希望城东新城土地价格崩溃，买房的，希望地价能撑住。

大学居士

回复 绿野仙洲 的帖子

土地是分期付款的,不能全按2年算.

病江的资金成本应该不到年利息14%,他不是一直说他自己财务稳健,基本都是银行贷款,那不会超过10%的

还有他账上那么多的预收房款,那真是无息白用的

忆江南

财务成本可能大一点，占亏的比例高点

杭州的西湖

黑皮书 发表于 2012-6-7 09:53
按照最近的土地价格，曙光之城的价格2万精装，也是不便宜的。现在支撑城东新城房屋价格体系的，只有城东新城 ...

估计跟桥西低价差不多的但现在来说要上万 有点难的

杭州的西湖

黑皮书 发表于 2012-6-7 09:53
按照最近的土地价格，曙光之城的价格2万精装，也是不便宜的。现在支撑城东新城房屋价格体系的，只有城东新城 ...

不过城东新城 好像有块住宅用地要推出的位置很好，好像就在城东小银泰边上。而且体量很小的。
估计价格会高点的
毕竟面积小 总价低。可操作性大。

杭州的西湖

黑皮书 发表于 2012-6-7 09:53
按照最近的土地价格，曙光之城的价格2万精装，也是不便宜的。现在支撑城东新城房屋价格体系的，只有城东新城 ...

天城区块位于机场路以北、石桥路以东、德胜路以南，距离东站枢纽只有10分钟的步行路程，是杭州主城区内不可多得的、待成片开发的住宅、商业片区。区域内规划了1座居住配套服务中心、2所幼儿园、1所小学、1所中学、1处公交首末站及1座公园。
与玉兰公寓仅隔机场路的天城R21-10地块，是城东新城今年首次推出的宅地，南临麦庙港生态公园，环境优美，整体区位优势明显。天城单元R21-02、R21-05地块旁也规划有公园一座。    周边配套之景观
    地块优势
    ●城东新城位于杭州市规划“一主三副六组团”总体布局结构的几何中心，区位优势明显。
    ●四通八达的交通路网。
    ●地块形状较规则。


天城 R21-10地块 才2W方的。而且地段很好。

st000623

技术帖越来越多了！

绿野仙洲

大学居士 发表于 2012-6-7 10:27
回复 绿野仙洲 的帖子

土地是分期付款的,不能全按2年算.

1.老兄，滨江拿那块地是2009年年底，土地款是一年内付清，而且是土地款一个月内就付50%
就算从2010年底付清到现在也有1年半了，而且首期的50%都有2年半了，综合起来不就是2年？
这里还不考虑建设成本的预付款财务费用

2.财务费用我是按两年14%算的，不是1年14%  也就是一年7%，这个财务成本已经算的相当低了
  如果按照你的年息10%来算，2年财务成本更高，要高达13000*20%=2600元（我按1800算的）

3.账上的预付款?呵呵，如果还掉贷款的话，那么就不存在预付款
   如果不还贷款的话，预付款的利息未必高于贷款利息！

绿野仙洲

黑皮书 发表于 2012-6-7 09:53
按照最近的土地价格，曙光之城的价格2万精装，也是不便宜的。现在支撑城东新城房屋价格体系的，只有城东新城 ...

这个要看了，就以最近推出的一块商业用地楼面地价为8500来看
如果把商业转换为住宅，相当于还是认可城东新城核心区的价格在12000元以上

至于曙光之城，如果把精装按照3000元/方扒掉，预期楼盘平均毛胚售价17500元/方左右
这个价格应该能支撑10000元/方左右的楼面地价，当然以前的12600是偏高了

黑皮书

绿野仙洲 发表于 2012-6-7 13:13
这个要看了，就以最近推出的一块商业用地楼面地价为8500来看
如果把商业转换为住宅，相当于还是认可城 ...

我说的8500是住宅价格，这个确实悲剧。

最近这次拍卖的商业地产楼面价是溢价的。因为体量小。

黑皮书

可以关注最近天城单元要出让的住宅地块价格，这是曙光业主真正要关注的价格。

黑皮书

天城R21-10地块面积40亩，建筑面积6.67万平方米，容积率2.5.

就是这块。

大学居士

绿野仙洲 发表于 2012-6-7 13:04
1.老兄，滨江拿那块地是2009年年底，土地款是一年内付清，而且是土地款一个月内就付50%
就算从2010年底 ...

1. 曙光土地款首期是30%,在2010年4月30前付的,所以到开盘的12年3月,无论如何算,不会是2年.
2.建设成本本身就是小头,你去看看曙光14幢楼造价是多少?那预付就是更小的数字,和土地款比基本就是零头.
3.管理费用有1000元吗? 如果1000元,曙光的管理费用就是1000*135000方=1.35个亿?去年整个病江的管理费用才2个亿!
4.曙光精装据说5000,他工程造价成本是多少,你怎么不算这块他有多少利润?
5.曙光1\2次开盘,价格的确低些,你再看看现在4号楼开的价格,还是亏的?还有后面楼王的3和10,价格会更高
6.曙光底商不少,好象是病江的吧,这赚的就不算了?建设成本已经包括车库了吧,车位病江也没白送你啊,这不是利润?
7.曙光前期低开,给黎明做了免费广告,省下多少营销费用?更不提黎明后面的价格了

动不动说亏几个亿,只算亏的,不算赚的?

病江叫亏,是在商言商,我们听了一笑了之.你还真信了?