曙光的内部消息，关于成本

大学居士

还有,用预收款,还了贷款,不是省下贷新还旧的成本?

先付土地款的财务成本要算,购房人交房前2年付给病江房款的财务收益怎么不算了?

龙之传人168

大学居士 发表于 2012-6-7 14:59
1. 曙光土地款首期是30%,在2010年4月30前付的,所以到开盘的12年3月,无论如何算,不会是2年.
2.建设成本 ...

严重同意，曙光之城其实并不亏．

绿野仙洲

呵呵
1. 曙光土地款首期是30%,在2010年4月30前付的,所以到开盘的12年3月,无论如何算,不会是2年.
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不太好意思，我是根据一般性条款来算的，不过说2年也没错。理由如下：
（1）开盘到现在，开发商现在能拿到的钱还没总价款的1/2，二期到现在没放贷款的还很多，而且4期还没卖呢
         所以把土地款整体节点平均放到今年6月份并无妨
（2）开发商一年内付清土地款是规定，土地款10年底付清到6月份，已经整体1年半了
         至于首付30%，还要多出8个月，折合起来也当于2个半月了；还不算其他70%是否还要延迟点
        还有建安成本垫付总要有点成本的
       土地整体付款2年算，没什么特别不妥当的地方，何况我还只把财务费用按7%算        

2.建设成本本身就是小头,你去看看曙光14幢楼造价是多少?那预付就是更小的数字,和土地款比基本就是零头.
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   呵呵，我没说建设成本相对于土地款不是小头，拜托
   您给各建设成本数字把，13万方的地上建设成本、6万方的地下建设成本、室外建设成本外加项目前期费

3.管理费用有1000元吗? 如果1000元,曙光的管理费用就是1000*135000方=1.35个亿?去年整个病江的管理费用才2个亿!
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你是不是眼睛不好使?我说的是管理费用和营销费用，是整个楼盘开发期间的，不是1年的

4.曙光精装据说5000,他工程造价成本是多少,你怎么不算这块他有多少利润?
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   抱歉，曙光的精装修销售合同上写的是2000，从8幢比11幢贵4000，你也应该想到精装修顶多就3000元
  
5.曙光1\2次开盘,价格的确低些,你再看看现在4号楼开的价格,还是亏的?还有后面楼王的3和10,价格会更高
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  我都综合考虑了，这几个楼盘体量只占曙光的3/13吧，平均涨个5000元，也只能带动均价上浮1100元

6.曙光底商不少,好象是病江的吧,这赚的就不算了?建设成本已经包括车库了吧,车位病江也没白送你啊,这不是利润?
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   老兄，底商都算在建筑面积里的，或者能卖高点价格，也是非常有限的
    车位也就1000个，12万一个，也就卖个1.3，销售价格摊各1000


7.曙光前期低开,给黎明做了免费广告,省下多少营销费用?更不提黎明后面的价格了
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不好意思，我是算曙光的


给你罗列各数字把
曙光目前精装修+毛胚的平均价格是17700，加上4期溢价摊销1100，加上车位折算1000，撑死均价20000
扣除营业税附加1100
扣除财务费用2000
扣除土地成本及契税13000
扣除管理、营销费900
扣除精装修成本摊销1000

留给地上建安、地下车库、室外环境外加项目前期的总共只有2000块
我就等你的这四个数据了

专业灌水

两位都是半桶水 就别争了

大学居士

我并没有下曙光是亏还是赚的结论,我质疑的是轻易下亏几个亿几个亿的说法

亏还是赚,亏多少,应该是建立在数据和相同的算法之上,而不是商家说法和人云易云

你提供了很多数据,更有利我们购房者自己计算和判断,虽然你的有些数据看起来有些问题

大学居士

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专灌也来了,见笑见笑,呵呵

绿野仙洲

大学居士 发表于 2012-6-7 15:13
还有,用预收款,还了贷款,不是省下贷新还旧的成本?

先付土地款的财务成本要算,购房人交房前2年付给病江房 ...

老兄，真是有意思，土地款只算的2年，不是算的4年。。。

专业灌水

如果一定要争 那我给两位列几条前提 再争好了

1、楼面价12684元/方 契税3% 那么土地这一块就是13064元/方

2、楼盘14幢楼 其中沿高架的4幢和7号楼是毛坯 其他精装 要注意2者的体量对比 这样才能算出精装卖了多少亿 毛坯卖了多少亿（毛坯出完 精装还有2幢按23000算好了）

3、营业税及附加 预增土地增值税 预增所得税 一般5.6+2+3=11个点 曙光这盘如果清算 能退钱 但是可能清算吗？ 所以全交 卖20000的交 22000 卖15000的交 1650 区别开来算

4、商铺面积要算下 其实很好算 透明网里面商业可售面积都出来了 双层的 售价也很好估

5、注意那个巨资打造的售楼部要拆掉的 曙光买地时是奔着3万豪宅去的 所以售楼部比黎明 星城好不少

6、注意双层地下室 单层和双层地下室的成本差异不用灌水教你们了吧 地下2层9万8 地下1层13万8你们都知道了 至于每个车位占的地下面积这种关键数据 建议看规划图

7、外墙系统是铝板 门窗是旭格 大金中央空调外机是送的这块成本要考虑差异

8、至于财务费用 注意不同公司的不同算法即可 项目公司本身是个0 资金一部分是向集团公司（002244)拆借的，土地款喽 那就要按集团内部拆借利率计 另一部分 当然向银行借的 曙光借钱的时点 利率 都有公告的

9、地块是杭州市首批 首付50% 1年付完的土地

绿野仙洲

专业灌水 发表于 2012-6-7 16:43
两位都是半桶水 就别争了

请专灌指点

专业灌水

大学居士 发表于 2012-6-7 16:45
我并没有下曙光是亏还是赚的结论,我质疑的是轻易下亏几个亿几个亿的说法

亏还是赚,亏多少,应该是建立在数 ...

其实 曙光刚开始卖的时候说亏多少的确没什么意思

但在目前仅剩2幢楼未售的情况下 基本大局已定了

绿野仙洲

专业灌水 发表于 2012-6-7 16:58
如果一定要争 那我给两位列几条前提 再争好了

1、楼面价12684元/方 契税3% 那么土地这一块就是13064元/方 ...

如果一定要争 那我给两位列几条前提 再争好了 1、楼面价12684元/方 契税3% 那么土地这一块就是13064元/方 _________________________________________________ 这个我提了 2、楼盘14幢楼 其中沿高架的4幢和7号楼是毛坯 其他精装 要注意2者的体量对比 这样才能算出精装卖了多少亿 毛坯卖了多少亿（毛坯出完 精装还有2幢按23000算好了） ———————————————————————————————————————— 没必要去搞的这么复杂，曙光精装加毛胚前3期均价17700 后面3幢3万方，估计均价按照23000算，溢价5300摊销到13万是5300*3/13=1300 所以曙光均价是19000，我刚才算2万是加了车位摊销 3、营业税及附加 预增土地增值税 预增所得税 一般5.6+2+3=11个点 曙光这盘如果清算 能退钱 但是可能清算吗？ 所以全交 卖20000的交 22000 卖15000的交 1650 区别开来算 ———————————————————————————————— 呵呵，营业税我算了，土地增值税、所得税预征难清算也知道，免得被人家扯了能退钱引起争议 也没这么复杂，整体按均价20000计算为2400元就得了 4、商铺面积要算下 其实很好算 透明网里面商业可售面积都出来了 双层的 售价也很好估 ———————————————————————————————————————————— 商铺的影响可以忽略不计，因为商铺已经算到建筑面积里了，无非在均价2万的基础及时按照能多卖1万 几千方也就几千万影响而已，摊销也就200块 5、注意那个巨资打造的售楼部要拆掉的 曙光买地时是奔着3万豪宅去的 所以售楼部比黎明 星城好不少 ———————————————————————————————————————— 这个可以算在营销费用里面 6、注意双层地下室 单层和双层地下室的成本差异不用灌水教你们了吧 地下2层9万8 地下1层13万8你们都知道了 至于每个车位占的地下面积这种关键数据 建议看规划图 ———————————————————————————————————————— 呵呵，所以我要他给地下车库成本，我也说了地下车库成本 7、外墙系统是铝板 门窗是旭格 大金中央空调外机是送的这块成本要考虑差异 ———————————————————————————————————— 精装修成本我考虑了 8、至于财务费用 注意不同公司的不同算法即可 项目公司本身是个0 资金一部分是向集团公司（002244)拆借的，土地款喽 那就要按集团内部拆借利率计 另一部分 当然向银行借的 曙光借钱的时点 利率 都有公告的 —————————————————————————————————— 是的，成本这块看怎么算，可以算机会成本，也可以算实际成本 按照土地款2年10%不失一种常规算法 9、地块是杭州市首批 首付50% 1年付完的土地 ———————————————————————————— 这个规定我知道，我文中有描述 看来专业灌水更专业，大处应该和专业灌水应该差别不大 小处比如增值税、所得税预征不清退以及具体成本专灌能够描述的更到位

专业灌水

绿野仙洲 发表于 2012-6-7 16:59
请专灌指点

指教不敢讲 我就提示二点：

一、前2年杭州出让了很多楼面价在10000元/方的住宅用地

      包括很多业内专家 丁老师都说了成本在16000一线

      其实很简单，10000拿地的KFS 都预测可以卖到20000左右 去掉10%多一点的营业税及附加 预增土地增值税和预征所得税 那就是2000元/方

      剩下的4000块 就是在其他几个指标里面捣腾了

二、万家星城楼面价5000 为什么当时预估成本在9000一线呢 因为其预估价就在10000左右 那么10% 就是1000元/方

      剩下的是3000块 为什么和楼面价10000的能差出1000元呢？ 契税3% 一个是300 一个是150 土地的财务费用差异 差一倍 如果一个是1500 那么另一个就是750 品质的差异 卖20000和卖10000的    房子的硬品质差异

专业灌水

绿野仙洲 发表于 2012-6-7 17:11

预征的土地增值税和所得税是绝对不可能退的 要可以退 那好税务机关马上让你补缴万家星城 城市之星的土地增值税和所得税 那不是晕菜了嘛  哈哈

绿野仙洲

专业灌水 发表于 2012-6-7 17:15
预征的土地增值税和所得税是绝对不可能退的 要可以退 那好税务机关马上让你补缴万家星城 城市之星的土地增 ...

专灌是不是也摆了乌龙？
按照收入的利润率20%估计，应该是销售收入的5%预缴
我怎么瞅瞅预征那排的几个数字看起来不对



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国家税务总局

关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知

国税函〔2008〕299号

字体：【大】【中】【小】

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 　　为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下： 　　一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。 　　二、预计利润率暂按以下规定的标准确定： 　　（一）非经济适用房开发项目 　　1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。 　　2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%. 　　3.位于其他地区的，不得低于10％。 　　（二）经济适用房开发项目 　　经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。 　　三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。 　　四、房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。 　　五、本通知适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人。 　　六、本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。

大学居士

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2009年毛利率改成15%了,专灌是对的

疯采依旧

各位都是达人啊。。。。反正我们希望滨江赚钱，只有赚钱了才会善待我们。真要亏的多我们也怕的。天下乌鸦一般黑，只是黑与更黑的关系罢了。

老骥-装饰

亏不亏已经不重要了   我们都被套牢了

黑皮书

专灌专业滴...