7折利率"重现江湖"根本就是不靠谱的事 杭州首套房贷还想还没松动

水晶闪耀

央行上周四在降息的同时，重申了个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍，市场由此传言称，这表明个人房贷利率优惠将全面放开。不过，记者调查后发现，这只是一个美丽的“传说”而已。记者今天从杭城各商业银行了解到，首套房贷政策近期内不会有大的变化，利率优惠水平基本保持在9至9.5折左右，8.5折已属很难得，7折近乎奢望，仅存有理论上的可能。

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7折优惠从未被叫停
央行上周发布的142号文件显示，在降息同时，下调贷款利率浮动下限至基准利率的0.8倍，并表示“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。这就是被市场解读为“7折利率受到监管部门力挺，有望重现江湖”的由来。
深发展杭州分行个贷中心主任杜志良表示，由于此次降息同步调整了贷款的下浮空间，这在之前不曾有过，而面对最低0.8倍和此前最低0.7倍的规定，可能会造成银行具体执行时无所适从，因此央行在降息和下调贷款浮动空间的同时重申了一下首套房利率7折政策不变，以方便银行执行，并非什么新政。所谓“7折利率优惠重现江湖”乃是市场过度解读所致。

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事实上，自2010年以来出于调控需要，首套房贷政策尽管一路收紧，但监管部门从未叫停过首套房利率7折优惠政策。2008年央行出台政策将首套房的房贷利率下调至基准利率的0.7倍，此后几轮宏观调控央行多次调整房贷政策，但都指向首付比例，并未取消首套房利率最低0.7倍的优惠政策，并一直明确由各家商业银行根据自身风险和市场情况自主定价。对于二套房，信贷政策则一直比较严格，利率按照基准利率上浮1.1倍执行，首付比例为六成。

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9折利率仍是主流
“首套房7折利率？纯属臆想吧。”建行之江支行一位个贷主管说，按照降息后的存贷款利率，打7折银行岂非要亏本？
根据央行调整后的存贷款利率测算，目前5年期以上存款基准利率为5.1％，上浮后的利率上限为5.61％，而5年期以上贷款的基准利率为6.8％，7折利率为4.76％。即便打8.5折，5年期以上贷款利率为5.78％，与5年期存款基准利率相比，尚有0.68个百分点的息差，但与存款利率上限比，息差已微乎其微。若按8折算利率为5.44%，与存款利率上限已形成事实倒挂。更不用说打7折了。何况各银行的资金管理成本不尽相同，如果摊进这块费用，意味着银行利润空间更微薄。

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针对银行房贷利率7折要亏本的说法，也有业内人士并不认同。浙江大学金融理财研发中心一位学者指称，这其实是一个伪命题。因为各商业银行的资金来源多样化，存款的成本与期限有关，一般综合付息率仅在1.5%到2%之间。大型银行由于具备网点优势和活期存款占比较高的优势，获取资金的成本更低。“与4.76％的7折房贷优惠利率相比，仍可有3％左右的利差收入，所以即便计入银行的其他经营成本，7折利率银行还是有得赚。”他说。

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记者今天走访了杭城工、农、中、建、交、招商、兴业、广发等10余家银行，发现首套房贷利率基本上都是按基准利率9折执行，少数银行还是9.5折。同时，各家银行都表示并未接到总行有关房贷利率优惠进一步下浮的通知。深发展杭州分行工作人员告诉记者，8.5折优惠说是有，但只针对VIP客户，且必须符合银行的相关条件，实际上也极少批得下来。

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房贷投放力度有望加大
虽说首套房7折利率优惠短期内难以重现，但随着央行扩大房贷利率浮动区间的政策在银行层面得到落实，房贷投放力度可望有所加大，并适度减轻刚需购房者的资金成本。
广发银行个人银行部主管冯云路表示，监管机构希望通过加大房贷利率的浮动区间，将相对有限的利率定价权交给商业银行，让银行根据资金成本以及市场的竞争情况来自主决定各自的利率水平。由于房贷违约概率低而回收率高，贷款的低风险使得房贷收益相对稳定，按照收益和风险匹配的原则，和其他信贷资产相比，房贷利率下浮存在更大的空间。因此，央行选择将房贷作为贷款利率市场化的突破口自然再合适不过。

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此外，银监会日前公布的商业银行资本监管新规客观上也利于房贷投放力度的加大。新规对首套房和二套房的风险权重一视同仁，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50％。而去年相关征求意见稿中曾将首套房贷款的风险权重设定为45％，二套房为60％。这一微调意味着今后申请二套房贷的客户被银行批准通过的成功率将大为提高，而二套房贷的资金成本也将有效降低，这显然有助于银行更多地发放二套房信贷。