一线城市商业地产持续升温 带热商业地块成交

生菜糯米

来源：中国经济时报

　　随着5月以来住宅市场成交的火热，北京等一线城市商业地产市场成交也在持续升温。
　　商业地产成交持续升温
　　从5月份北京商业地产市场成交情况来看，销售冠军项目龙湖长楹天街商铺和写字楼销售金额达到25亿元，融科望京产业中心成交2.5亿元，望京soho和朝阳新街坊，也均有近亿元大单成交，而国投广场截止目前认购90余套，各家商业地产商业绩一路飘红。
　　除了销售额飘红以外，北京商业地产租金更是一路飙升。戴德梁行发布的2012年一季度报告显示，北京写字楼租金继续同比上涨48%，其中北京顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高甚至达到1200元/月/平方米。而据5月初高纬环球发布的最新研究报告称，今年北京CBD顶级写字楼的租金比2011年同期上涨75%，全球排名已超过纽约，跃居全球第5位、亚太第3位。
　　6月19日，中原地产市场研究总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时认为，当下，随着市场流动性的逐步放松，市场上的资金越来越多。在当下住宅限购的情况下，加上目前依然没有更好的投资渠道能取代房地产，所以导致投资资金很容易就涌入商业地产领域。这也就造成了近期一线城市商业地产市场持续升温。
　　19日，亚豪机构市场总监郭毅在接受本报记者采访时表示，近期国内一线城市商业地产市场升温的主要原因是商业地产价值长期被低估，加上住宅限购因素，导致投资资金流向商业地产领域。“拉动经济重在重启内需，商业地产是承载消费的实体场所，未来前景看好。”郭毅说。
　　戴德梁行商铺部董事张家鹏则认为，国内外的投资者在国际经济环境和国内政策导向的背景下，商业地产领域中写字楼、零售地产两大主力类型的投资意愿明显增强，这也是近期市场资金流向商业地产的主要方向。
　　一线城市商业地产供不应求
　　从北京商业地产市场5月份的表现来看，商业项目成交呈现出急速拉升的状态。以龙湖为例，龙湖长楹天街五月销售额4亿元，龙湖时代天街更是当月猛增3.7亿元，超过2012年前4个月总销售额的30%。
　　北京商业地产近年的暴涨态势可以说是前所未有，这一方面源于住宅长期去投资化的趋势越来越明晰，另一方面则与北京商业地产长期供不应求的局面有关。
　　据中原地产北京研究部提供的最新数据显示，北京目前已出租写字楼?甲级、乙级　面积约为2500万平方米左右。每年约有10%的公司有更换办公场所的需求，约为250万平方米，按市场第三产业发展趋势来看，每年约有71.6万—107.4万平方米的办公面积需求。而未来2年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。
　　张大伟告诉中国经济时报记者，现在以北京为代表的一线城市商业地产市场的写字楼的空置率基本为零，整体呈现供不应求的态势。
　　“主要原因还是在于国内城市经济发展不均衡，特别是一线城市集聚了大量的企业资源，导致一线城市的写字楼、商业地产市场供不应求。”张大伟对本报记者表示，写字楼的空置率还是能反映一定的经济发展情况的，虽然说现在全国经济表现出了一定的颓势，但是一线城市目前来看经济发展还是不错的。
　　以北京市场为例，近年CBD及其东部的写字楼虽然“声势浩大”，可依然处于供不应求的状态。这也使得商业地产的需求逐步向核心区外围扩散，如常营，东坝，甚至通州新城。
　　张大伟对本报记者表示，现在北京的商业地产市场开始出现外延情况，即从城市中心向城市副中心的五环周边区域扩展。“现在北京的主力住宅市场已经接近六环了，因此，未来商业地产项目也会逐步向靠近住宅密集的区域发展。”
　　商业地产仍有投资价值？
　　以北京为代表的一线城市的商业地产热销在引起人们关注的同时，也引发了人们的担忧：商业地产市场是否会继住宅市场之后，成为泡沫横生的投资重灾区？商业地产还有投资价值吗？
　　“从目前的情况来看，二三线城市的商业地产市场还是存在泡沫，而一线城市则不存在。”张大伟告诉中国经济时报记者，商业地产的走势主要还是跟当地经济发展关系更为密切，现在来看，二三线城市的商业地产市场并没有那么大的需求，但是市场供应量却很大，总体处于供大于求的状态；而一线城市由于企业资源过于集中，反而供应量满足不了需求，所以说应该还是存在投资价值。
　　亚豪机构郭毅则对本报记者表示，尽管目前北京等一线城市商业地产量价齐升，但由于现在北京等地商业地产的价值被严重低估，不存在泡沫，所以未来商业地产市场必然会呈现售价补涨、租金上升、销量增加的格局。
　　“前几年住宅需求旺盛，导致房价快速上涨，吸引投资，最终泡沫堆积，而商业地产的价、量一直很平稳，是较为健康的市场。”郭毅对本报记者说。
　　“中国拉动经济增长的三驾马车中，出口肯定没戏，中国劳动力成本上升，国际经济环境短期内也难以复苏；投资虽然见效快，但风险也大，通胀影响民生，杀鸡取卵的模式是不可持续的。”郭毅告诉本报记者，中国早晚需要依靠启动内需来拉动经济，这才是健康的GDP增长方式，而商业地产作为未来启动内需的实体场所，如果中国保障工作做到位，百姓的消费需求得以释放，商业地产的前景不言而喻。
　　商业地块成交升温
　　在北京等一线城市商业地产市场持续升温的带动下，近期国内一线城市的土地市场商业地块成交也开始明显复苏升温。
　　6月18日，恒大地产以13.22亿元拿下珠江新城地块，成为广州新地王。该地块位于天河区珠江新城D4-B2地块，为商业金融业用地，宗地面积9570平方米，楼面价32968元/平方米，挂牌起始价49014万元，恒大拍下该地计溢价8.2亿元。
　　6月13日，上海市青浦区以111.9%的高溢价成交了一幅土地总面积为4.98万平方米，建设用地面积4.37万平方米的商业、办公地块，该地块挂牌起始价为17984万元，最终被元祖投资有限公司以3.81亿元的高价投得，成交楼面地价达到4849元/平方米。
　　6月11日，北京通州两地块成交楼面价11800元每平方米，创区域新高，北京通州房地产开发有限公司以总价34456万元获得运河河西区西海子棚户区两块经营性用地。
　　6月6日，上海出让多宗地块，其中商业用地嘉定新城D10-24地块溢价率435.5%，另一嘉定住宅地块马陆镇28-01地块溢价率也达55.33%。
　　市场人士认为，在住宅市场受到调控的情况下，商业地产受到追捧，这使得不少开发商开始转向商业地产领域。同时，在今年商业地产持续升温的同时，也吸引越来越多的开发商进入商业地块的争夺战中。商业地块市场的复苏和升温也意味着开发商对商业地产市场前景的看好。