6月1日起，杭州市区普通住宅小区前期物业费标准调整，最高上浮近三成。

放牛班的春天

6月1日起，杭州市区普通住宅小区前期物业费标准调整，最高上浮近三成。自家的物业费会不会涨？涨多少？连日来，这一消息牵动了不少杭城业主的心。

每平米最高可收2.25元

　　根据杭州市物价局发布的这一收费标准，有电梯住宅每月每平方米（建筑面积）收费调整如下：甲级1.80元，乙级1.40元，丙级1.05元，丁级0.80元；无电梯住宅甲级1.40元，乙级1.00元，丙级0.70元，丁级0.60元。以上收费标准均不包含能耗费。

　　记者了解到，与原先的收费标准相比，上浮最高的是电梯住宅甲级物业收费，此前收费1.40元，现在要收1.80元，上浮比例达29%。以一套建筑面积100平方米的电梯住宅来计算，收费标准调整之后每年物业费将上涨480元。

　　杭州市物价局同时还规定，上述收费标准可上下浮动25%。也就是说，以电梯房甲级物业收费标准为例，上浮25%之后每月每平方米最高可收2.25元。

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原合同未到期不得涨价

　　物业收费标准上浮之后，物业公司会不会马上跟进，按照新标准向业主收费？可以让业主稍稍宽心的是，这种可能性不大。

　　“我们这次调整收费标准，影响最大的是那些尚未交付，还没有跟业主签订前期物业合同的楼盘。”杭州市物价局服务业价格管理处处长徐斌告诉记者，尚未与业主签订合同的新小区，可以根据新标准进行调整。而对于那些已经签订合同的小区，如果合同尚未到期，只能按照原合同的约定收费，不得以任何理由要求涨价。

　　也就是说，在原合同尚未到期的情况下，如果有物业公司趁机提高物业费，业主完全可以向物价部门投诉。

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高端物业可按市场定价

　　根据最新标准，即便按照上浮25%之后的上限执行，每月每平方米最高只能收取2.25元物业费。但事实上，杭州有的楼盘前期物业费远远高于这个标准，甚至堪称天价。这些天价物业费到底又是怎么一回事？

　　“我们这次发布的收费标准，只针对普通住宅，并不针对非住宅项目以及排屋和别墅项目。此外对于那些超出甲级标准的物业服务，允许根据市场定价。”徐斌解释说，非住宅以及排屋和别墅项目的物业收费，完全根据市场定价，不受此次调整影响。

　　“此外，也有一些普通住宅的物业服务，远远高于甲级标准，比如绿城物业，根据规定也可以按市场定价，没有最高上限。”徐斌说。同时他还告诉记者，如果物业公司认为自己提供的服务超出甲级标准，必须事先向杭州市物价局提出申请，经过严格认定后，方能按市场定价，否则就是违法行为。

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后期物业费由双方议价

　　“小区业委会成立之前，由开发商指定的物业公司提供服务，这一时期的物业称之为前期物业。”徐斌还告诉记者，这一次的物业收费标准，指导范围是前期物业。至于小区业委会成立之后物业费怎么收，不收前期物业收费标准限制。

　　“小区业委会成立之后，根据规定业委会可以对物业重新招标。业委会可与物业公司协商议价，提交业主大会通过后，即可执行。”徐斌说，其实就是业主向物业公司购买服务，业主完全可以货比三家，选择价格合适服务到位的物业公司。如果物业公司觉得没钱赚，也可以选择退出。双方最终确定的物业费标准，无须向物价部门备案。

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近四成物业公司亏损

　　记者从杭州市住房保障和房产管理局物业监管处了解到，此次杭州市区普通住宅小区前期物业费标准调整，其背景是较大比例的物业公司处于亏损状态。

　　浙江工业大学房地产研究所曾对杭州市228家物业公司在2009年的经营状况进行统计。统计数据表明，39.47%的物业公司亏损，盈利20万元以上的物业公司只占21.49%。在盈利的小区中，不少依靠开发商的补贴或其他收入。

　　2011年11月，杭州市府办城建城管处、杭州市住房保障和房产管理局邀请绿城、耀江等9家物业公司座谈，发现经营状况普遍不佳，尤其是交付时间满8年以上的老小区项目，几乎全面亏损。绿城物业表示按照当时的收费标准，其住宅项目每月每平方米净亏1.17元。耀江物业也抱怨其服务小区东新园物业费偏低，经营压力非常大。为数不少的物业公司都表示，如果经济状况不能好转，他们会考虑退出一些亏本的小区。

　　“劳动力成本占了物业公司总成本的很大比例，最近几年劳动力成本快速上涨，这就使得物业公司加剧亏损。”杭州市住房保障和房产管理局物业监管处相关负责人告诉记者，从2001年到2011年，杭州市最低工资标准上涨197%，而在此次收费标准调整之前，杭州市前期物业费最高标准10年来仅增长82%，价格相当于房价3000-4000元/平方米的城市水平。

dahang

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