[讨论]业主的权利和义务是什么？

大岭人

年过得差不多了，交房的日子也一天天临近，摆在我们面前的问题是：


业主的权利和义务是什么？
<p>
<p>在心源茶楼聚会时，就有不少业主朋友关注过这个问题。
<p>
有的朋友认为，业主的权利，除了自己所购房子的产权，还应该有不少房门以外的权利，比如，车位、道路、会所，甚至大门口的传达室……。
<p>
有的朋友认为，业主的义务，在于维护2000个家庭的共同家园，在于保持这一共同家园的美好形象……
<p>
哪些是业主的权利？哪些不是业主的权利？怎样依法来维护业主的权利？
<p>
哪些是业主们应该共同承担的义务？靠什么来约束2000户业主共同承担这些义务？
<p>
这一类问题，有没有其他楼盘的经验教训可以借鉴？
<p>
这一类问题，有哪些现行的法律法规可以援引？
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希望各位业主朋友积极参与讨论，特别希望法律界的业主朋友发表高见！
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[此贴子已经被作者于2005-2-16 10:22:14编辑过]

英雄无悔

希望邻居们踊跃讨论

yinyin

什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？

房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。
业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

yinyin

什么是业主？业主在物业管理活动中主要有什么权利和义务？

房屋所有权人为业主。在成立业主大会及组建业主委员会过程中，除房屋权属证书上记载的权利人可以认定为“业主”外，购买预售商品房（含经济适用房），尚未取得房屋权属证书的，房屋买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”。
业主是物业管理活动中的重要主体，物业管理离不开业主的参与。业主的物业管理权利和义务是建立在对房屋拥有的财产权基础上，业主既拥有物业管理区域内的一份房产，也是物业管理区域的成员。业主在物业管理中享有权利，同时也要履行相应的义务。
业主在物业管理活动中享有的权力主要有：接受物业服务；提议召开业主大会，就物业管理的有关事项提出建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权等。同时负有遵守业主公约和业主大会议事规则，执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，交纳物业服务费用等义务。

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2003年6月17日
王海（北京大海商务顾问有限公司执行董事；人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员）
[www.wanghai.net]  
电邮：wanghaiorg@hotmail.com


很高兴受到华苑居华里业主委员会的邀请来到这里和大家一起探讨物业管理的问题。

我是王海，是北京大海商务顾问有限公司的执行董事，也是人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理课题组的项目研究员。

从1995年开始，我就一直专门从事打假维权工作，2000年我们开始介入房地产维权，2003年我和我的同事毛寿龙教授、陈幽泓教授、秦兵律师、舒可心先生一起起草了《关于物业管理法立法的议案》，并且通过人大代表纪玉君先生的帮助成功地递交到今年的人代会上，现在《物业管理法》的立法问题已经成为本届人大的正式议程之一。

我今天和大家坐在这里的目的是希望就目前本小区物业管理的现况，包括业主代表大会及业委会的组织管理进行探讨，争取使我们大家都对物业管理特别是业主代表大会和业委会的组织与运营有一个基本认识，希望以此可以带动本小区更多人士关心物业管理。

以下先就我们的实践，谈谈我们对物业管理特别是业主权利和业主代表大会以及业委会的一些看法，倘若有不对或者讲解的不明确的地方，请各位多多指教。此外有相关的问题，希望和大家一起交流、探讨。

一．要探讨物业管理，我认为作为业主首先应该明白什么是业主的物业。

物业一词源自于港澳地区的方言对房地产的称呼（另有考证是来自古汉语），是指有明确土地使用权的地块及该地块之上的所有附着物，包括已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇以及与之相配套的设备、市政、公用设施、屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。

简单的说小区红线之内除了政府保留权利的部位【如人防设施，还建的学校等】都是业主的物业。

按照使用性质的不同物业又分为个人独立使用的部位【即房产证上载明的部位，这个部位业主可以单独转让】和共用部位与共用设施【即绿地，道路等等，这些部位是全体业主共有的，业主个人不能单独处分】。

虽然共用部位与共用设施并没有载入业主的产权证，但是其产权应归全体业主共有却是非常明确的：

第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。

第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。

第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。

第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。

综上所述，只要不是公有住房，只要业主有产权证，无论小区是房改小区还是商品房小区，该小区内的道路绿地花园等等配套设施均应该是业主的共有财产，即其所有权归全体业主共有。

另外，除了规划图载明的部分和房产证载明部分的属于全体业主以外，共维修基金也是全体业主共有的财产。

业主作为小区共有财产的所有权人，对其有完全的处置权利。不过一定不要忘记业主们享有权利的同时还必须承担义务——那就是作为业主必须承担共有财产的维护管理费用。否则，损害的将是全体业主的利益。


二．了解完业主的权利义务，我们还需要了解什么是物业管理。

物业管理就是物业的所有权人对物业的共有财产如共用的配套设备设施等进行的管理，其主体是全体业主，对象是小区共有财产。

除国家法律法规另有规定以外，业主对于物业采用何种方式进行管理具有选择权。在共有物业的处分中，这个权力的行使是以全体业主选举的业主委员会来行使，而共有物业中任何一个单独的业主无权单独行使该权力。物业可以由全体业主授权业主委员会来进行管理，也可以由业主委员会再委托物业管理公司实施管理；全体业主，通过业主委员会，有选择物业管理公司的权力。

无论采取何种方式，业主在物业管理中的主体地位是不变的。如果由业主委托物业管理公司来实施管理，那么物业管理公司就是代表全体业主依据委托合同行使管理权。

物业管理的本质就是通过专业企业或者人员的工作，保障物业的正常使用和公共设施的正常运转。为物业使用人提供稳定、高质量的物业功能，尽可能延长物业的寿命。

需要注意的是物业管理的对象是物，而不是人。

物业管理工作内容复杂，涉及面广，往往难以由某个企业或个人单独完成，而是由多个不同的专业企业和个人共同参与，最终实现管理目标。参与物业管理的主要机构包括：

1.开发商：开发商参与物业管理主要表现在：首次选聘物业管理公司对物业设施进行前期管理，前期物业管理的期限一般是自业主委员会成立之日止。

2.业主大会或业主代表大会：是物业管理中的最高权力机构，由全体业主（代表）组成，充分体现业主的自治管理权。

3.业主委员会：是业主（代表）大会的常设执行机构，由业主（代表）选举产生，受业主（代表）大会委托，对物业管理公司进行监督或者实行自治管理（国家法律法规禁止的除外），同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。

4.物业管理者：可能是独立的物业管理公司，或者是开发商下属的、但必须有独立法人资格的物业管理公司，也有可能是由业主委员会组织的专业物业管理机构，它们都是直接从事物业管理的专门机构。并按国家法律法规中规定必须获得相应的资质等级。

5.各类专业服务公司：主要是指那些为物业管理工作配套服务的专门机构，如专业清洁公司、保安公司、园林绿化公司以及各种设施维修服务公司等。

目前，住宅小区物业管理经费的来源主要有以下五种：

第一种，定期收取的物业管理费。这是物业管理经费最为固定的一种来源。业主应按物业管理合同的约定支付物业管理费，用以小区物业的正常维护及日常保养所需的基本费用。

第二种，维修养护基金。主要是指公共维修基金，用于小区内公共部位较重大的维修与养护。

第三种，多种经营的收入。主要指通过全体业主的同意，利用小区内的设施或场地进行经营所产生的收益。例如可以将小区的空地、地下室、停车场地进行出租以获得收益。

第四种，依靠政府的政策和一定资金的支持。

第五种，按不同地区的规定，开发单位应给予的资金支持。


三．了解什么是物业，什么是物业管理后我们需要了解业主应该如何行使共有财产管理处分权

首先要明确，小区的共用部位归全体业主所有，其处分必须经过全体业主的决议。就是说业主个人无权决定如何处分小区的共有财产。

一般来说行驶共有财产处分权需要以下的步骤和机构。

A．要先有厘清业主权利义务和议事规程的业主公约

业主公约又称物业管理公约，是指由物业管理区域内的全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及所有关系各个方面权利义务的行为的规则。业主公约是物业管理中的一个重要文件，是业主在未来的居住生活中享有什么样的权利与义务的标准。

一般来说，业主公约的制定有两种途径，一种是由业主大会决议而制定；另一种是由开发商预先制定的，这种情况比较常见。通过第二种途径制定的业主公约，业主在入住时就要签订，每一位业主签字承认业主公约的条款并受其拘束。当然，业主可以通过召开业主大会对业主公约的条款进行修改。

业主公约是业主的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于根本大法——“宪法”，业主大会与业主委员会所做的决议也不得与之相抵触。业主公约一般包括的内容有：业主的权利和义务，业主大会和业主委员会的召集、选举、罢免、执行程序和权利义务，违约责任等。业主买房子并不仅仅只是购买特定的房子，还包括居住的环境，也包括居住的秩序，而业主公约则是构成居住秩序的第一个也是最重要的文件。没有这个文件，任何居住秩序都无从建立。

业主公约是在全体业主的合意基础上形成的共同意思，其制订与修改须经全体业主的参与。当然，业主公约不可能反映每一个业主个人的意愿，而是通过多数的表决方式加以决策。业主参与业主公约的制订与修改，是业主成员权的具体实行方式之一。

我国各地的物业管理立法对于业主公约的修改上均规定在业主大会上以多数表决通过，但对多数的计算基数规定并不一致，主要分以下两种：

1.以出席会议的业主所投票数的过半数通过。例如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定，业主大会可以修改业主公约，业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。

2.以全体业主过半数通过。例如《上海市居住物业管理条例》中规定，业主大会或业主代表大会审议通过业主公约。业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或业主代表大会做出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。

B.要由业主大会或者业主代表大会来行使共有财产处分权。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数较多的，可以以幢、层或数个单元为单位推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。业主大会是代表全体业主开展物业管理活动、维护全体业主合法权益的自治组织。

业主大会每年至少召开一次。除了由业主委员会召集召开例会之外，经一定数量以上的业主或者业主代表提议，业主委员会也应召集召开业主大会临时会议。

业主大会的主要职责是：
（一）审议、修订业主公约和业主大会议程；
（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（三）听取、审议业主委员会的工作报告；
（四）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理公司的决定；
（五）审议批准业主委员会提交的维修基金筹集、使用方案，并监督其实施；
（六）听取和审议物业管理服务工作报告；
（七）制订、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；
（八）法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关职责。

C.由业主委员会执行业主大会的决议，实施对共有财产的处分。

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会通过业主大会选出。是业主大会的执行机构，其本身没有任何权力，业主委员会的所有权力均来源于业主公约和业主大会的决议授权。

一般来说，业主委员会应通过召开业主大会由全体业主通过一定方式推荐或选举产生，在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

业主委员会由主任、副主任、秘书以及其他委员组成，一般为五名至十五名单数，每届任期三年（各地规定有所不同），可连选连任。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的人士担任，并保证遵守物业管理法律法规，遵守业主公约。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

D.业主委员会选聘专业公司或者专业人士为小区服务

除了保障业主的合法权益，小区往往还需要聘请法律、审计、财会等各方面的公司或者专家为小区服务。

作为业主委员会一定要明白自己的角色，不要参与到具体的工作当中。所有的工作，聘请或者委托专业公司或者专家来做即可，业主委员会主要负责监督。

E.清产核资

业主委员会上任后首要的任务是清产核资。要通过聘请律师或者审计事务所厘清小区到底有多少共有财产。

F.解除前期物业的合同【或者续签】委托新的物业公司为小区服务

目前在北京乃至整个中国的居住小区里，物业公司在提供服务时采取的收费模式大多数是包干制，特别是前期物业。即物业公司按一定标准收取物业管理费后，向业主提供约定的服务，管理小区的支出和物业公司的利润都包含在其中。这种收费模式的最大弊病就是——同等收费标准下，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，所谓干得越多越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。

包干制不是一个奖勤罚懒的收费模式，而是一个奖懒罚勤的收费模式。

据我了解，还没有听说我国以外的国家和地区大量采取这种模式。

所以业主委员会成立后无论是与提供前期物业服务的物业公司续约还是聘请新的物业公司，都应该直接采用酬金制。

所谓酬金制，就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理活动。预算一般都非常详细，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4－5％。预算的钱没有花完，剩下的都是业主的，如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。物业公司是否可以足额拿到物业管理酬金获得利润取决于是否让业主满意，而不是是否偷工减料。这种收费模式下，政府制定的物业服务标准将成为业主要求物业公司的一个参考标准，业主委员会可根据小区的实际情况和大多数业主的要求自己决定服务标准。

同时，业主委员会应该开设自己的账号，由业主委员会来直接收取物业管理费用和共有财产收益，然后按月支付给物业公司。

四．维修基金的问题，欠缴物业管理费用以及监督业主委员会的问题也特别需要业主注意。

A.公共维修基金应该由业主委员会负责管理

公共维修基金依照“专户存储、专款专用、按幢设账、核算到户”的原则进行管理。商品住宅维修基金归业主所有，在住宅小区业主委员会成立前由市小区办负责代管。根据国家规定，在代管期间维修基金按活期存款率计息，现金最晚于交纳后第三个工作日起计息，支票最晚于交纳后第五个工作日起计息。住宅小区业主委员会成立后，经业主委员会申请，市小区办将维修基金本息划转至业主委员会管理。

但是在实践中，有部分物业小区的公共维修基金是由物业管理公司来管理的，这种管理不利于维修基金的安全。作为物业管理公司，可以直接向业主收取物业管理费用，但是却不能管理公共维修基金。如果业主委员会同意将公共维修基金委托给物业管理公司来管理，在法律上也是允许的。但是，即便是这种情况，物业管理公司也应当将公共维修基金使用的明细账目定期向业主公布，以便业主了解使用及节余状况并进行监督。

B.业主不应该因物业管理公司侵权而拒交物业管理费

物业管理公司侵权与交付物业管理费其实是两种法律关系，不可混作一谈。物业管理公司侵害业主的权利，对业主带来不利的影响，这种行为所应承担的义务是基于法律直接规定而产生的；而业主交付物业管理费是基于业主公约和物业管理合同而产生的，合同的履行抗辩权在这里并不适用。

特别是业主委员会成立后若和物业管理公司签订的是酬金制的合同，那么业主拒交物业管理费损害的将是全体业主的利益。

C.业主委员会应该完善监督

为避免业主委员会滥用职权或者贪污受贿，业主委员会应该设立为一个完全透明的机构。《物业管理公约》应明确对业主委员会的监督细则，如须备存恰当的帐簿或帐项纪录及财务纪录，并须保存该等帐簿或纪录所提述的一切单据、发票、凭单、收据及其他文件最少6年；业主委员会须准许业主在任何合理时间查阅帐簿或帐项纪录及任何收支表或资产负债表；及在收取合理的副本费后，向任何业主提供该名业主所要求的纪录或文件的副本。
以上是我的几点看法，欢迎和各位一起探讨。

yinyin

</P>　业主对购买商品房的公用设施和公用建筑面积的权利和义务？

　

一、商品房的公用设施和公用建筑面积如何确定？ 　　首先，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条的规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：
　　1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
　　2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。”
由购房者负担的小区配套设施还包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。</P>　　其次，从商品住宅楼分摊的土地面积来看：
　　1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。
　　2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。
　　3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。</P><P>二、购房者的权利和义务</P>　　因为住宅小区的公用建筑部分和公共设施的建设费用是计入房价由购房者来承担的，所以购房者对公用建筑部分和公共设施既拥有自己享有的权利，又有交纳相关物业管理费的义务。</P>　　1、购房者对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅区中的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。
　　2、住宅小区的公用建筑部分和公用设施任何业主只能与其他业主共同使用共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。
　　3、在小区楼房出售前，其公用建筑部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，其对公用建筑部分和公用设施的任何变动，都需通过全体业主的同意。
　　4、当业主入住小区达到40%以上时，就要组建业主管理委员会，召开业主代表大会，与物业管理企业签订委托管理合同，并明确公用建筑部分和公共设施的范围和管理责任。

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</P>

大岭人

<P>感谢</B>yinyin</B>朋友提供的资料，为方便阅读，本人将此稿分段编排如下。如有出入，以</B>yinyin</B>提供的为准。——编者</B></B>
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王海应华苑居华里业主委员会的邀请探讨物业管理问题</B>
<P></B>
<P>2003年6月17日</P>王海（北京大海商务顾问有限公司执行董事；人民大学制度分析与公共政策研究中心研究员）

[www.wanghai.net]


<P>电邮：wanghaiorg@hotmail.com


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<P>很高兴受到华苑居华里业主委员会的邀请来到这里和大家一起探讨物业管理的问题。</P>我是王海，是北京大海商务顾问有限公司的执行董事，也是人民大学制度分析与公共政策研究中心社区治理课题组的项目研究员。从1995年开始，我就一直专门从事打假维权工作，2000年我们开始介入房地产维权，2003年我和我的同事毛寿龙教授、陈幽泓教授、秦兵律师、舒可心先生一起起草了《关于物业管理法立法的议案》，并且通过人大代表纪玉君先生的帮助成功地递交到今年的人代会上，现在《物业管理法》的立法问题已经成为本届人大的正式议程之一。 我今天和大家坐在这里的目的是希望就目前本小区物业管理的现况，包括业主代表大会及业委会的组织管理进行探讨，争取使我们大家都对物业管理特别是业主代表大会和业委会的组织与运营有一个基本认识，希望以此可以带动本小区更多人士关心物业管理。


<P>以下先就我们的实践，谈谈我们对物业管理特别是业主权利和业主代表大会以及业委会的一些看法，倘若有不对或者讲解的不明确的地方，请各位多多指教。此外有相关的问题，希望和大家一起交流、探讨。


<P>一、要探讨物业管理，我认为作为业主首先应该明白什么是业主的物业。


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<P>物业一词源自于港澳地区的方言对房地产的称呼（另有考证是来自古汉语），是指有明确土地使用权的地块及该地块之上的所有附着物，包括已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇以及与之相配套的设备、市政、公用设施、屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。简单的说小区红线之内除了政府保留权利的部位【如人防设施，还建的学校等】都是业主的物业。</P>按照使用性质的不同物业又分为个人独立使用的部位【即房产证上载明的部位，这个部位业主可以单独转让】和共用部位与共用设施【即绿地，道路等等，这些部位是全体业主共有的，业主个人不能单独处分】。


<P>虽然共用部位与共用设施并没有载入业主的产权证，但是其产权应归全体业主共有却是非常明确的：


<P>第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者（即全体业主）。


<P>第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。


<P>第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。


<P>第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。综上所述，只要不是公有住房，只要业主有产权证，无论小区是房改小区还是商品房小区，该小区内的道路绿地花园等等配套设施均应该是业主的共有财产，即其所有权归全体业主共有。


<P>另外，除了规划图载明的部分和房产证载明部分的属于全体业主以外，公共维修基金也是全体业主共有的财产。业主作为小区共有财产的所有权人，对其有完全的处置权利。不过一定不要忘记业主们享有权利的同时还必须承担义务——那就是作为业主必须承担共有财产的维护管理费用。否则，损害的将是全体业主的利益。


<P>二、了解完业主的权利义务，我们还需要了解什么是物业管理。


<P></B>
<P>物业管理就是物业的所有权人对物业的共有财产如共用的配套设备设施等进行的管理，其主体是全体业主，对象是小区共有财产。除国家法律法规另有规定以外，业主对于物业采用何种方式进行管理具有选择权。在共有物业的处分中，这个权力的行使是以全体业主选举的业主委员会来行使，而共有物业中任何一个单独的业主无权单独行使该权力。 </P>物业可以由全体业主授权业主委员会来进行管理，也可以由业主委员会再委托物业管理公司实施管理；全体业主，通过业主委员会，有选择物业管理公司的权力。无论采取何种方式，业主在物业管理中的主体地位是不变的。如果由业主委托物业管理公司来实施管理，那么物业管理公司就是代表全体业主依据委托合同行使管理权。物业管理的本质就是通过专业企业或者人员的工作，保障物业的正常使用和公共设施的正常运转。为物业使用人提供稳定、高质量的物业功能，尽可能延长物业的寿命。需要注意的是物业管理的对象是物，而不是人。


<P>物业管理工作内容复杂，涉及面广，往往难以由某个企业或个人单独完成，而是由多个不同的专业企业和个人共同参与，最终实现管理目标。


<P>参与物业管理的主要机构包括：


<P>1.开发商：开发商参与物业管理主要表现在：首次选聘物业管理公司对物业设施进行前期管理，前期物业管理的期限一般是自业主委员会成立之日止。


<P>2.业主大会或业主代表大会：是物业管理中的最高权力机构，由全体业主（代表）组成，充分体现业主的自治管理权。


<P>3.业主委员会：是业主（代表）大会的常设执行机构，由业主（代表）选举产生，受业主（代表）大会委托，对物业管理公司进行监督或者实行自治管理（国家法律法规禁止的除外），同时协调处理个别业主权益与大多数业主权益之间的矛盾和纠纷。


<P>4.物业管理者：可能是独立的物业管理公司，或者是开发商下属的、但必须有独立法人资格的物业管理公司，也有可能是由业主委员会组织的专业物业管理机构，它们都是直接从事物业管理的专门机构。并按国家法律法规中规定必须获得相应的资质等级。


<P>5.各类专业服务公司：主要是指那些为物业管理工作配套服务的专门机构，如专业清洁公司、保安公司、园林绿化公司以及各种设施维修服务公司等。


<P>目前，住宅小区物业管理经费的来源主要有以下五种：


<P>第一种，定期收取的物业管理费。这是物业管理经费最为固定的一种来源。业主应按物业管理合同的约定支付物业管理费，用以小区物业的正常维护及日常保养所需的基本费用。


<P>第二种，维修养护基金。主要是指公共维修基金，用于小区内公共部位较重大的维修与养护。


<P>第三种，多种经营的收入。主要指通过全体业主的同意，利用小区内的设施或场地进行经营所产生的收益。例如可以将小区的空地、地下室、停车场地进行出租以获得收益。


<P>第四种，依靠政府的政策和一定资金的支持。


<P>第五种，按不同地区的规定，开发单位应给予的资金支持。


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[此贴子已经被作者于2005-2-17 9:18:48编辑过]

大岭人

三、了解什么是物业，什么是物业管理后，我们需要了解业主应该如何行使共有财产管理处分权。
</B><p>首先要明确，小区的共用部位归全体业主所有，其处分必须经过全体业主的决议。就是说，业主个人无权决定如何处分小区的共有财产。一般来说，行使共有财产处分权需要以下的步骤和机构。</P>A．要先有厘清业主权利义务和议事规程的业主公约。</P>业主公约又称物业管理公约，是指由物业管理区域内的全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维护及所有关系各个方面权利义务的行为的规则。业主公约是物业管理中的一个重要文件，是业主在未来的居住生活中享有什么样的权利与义务的标准。一般来说，业主公约的制定有两种途径，一种是由业主大会决议而制定；另一种是由开发商预先制定的，这种情况比较常见。通过第二种途径制定的业主公约，业主在入住时就要签订，每一位业主签字承认业主公约的条款并受其拘束。当然，业主可以通过召开业主大会对业主公约的条款进行修改。业主公约是业主的最高自治规范和根本性自治规则，其地位和作用相当于根本大法——“宪法”，业主大会与业主委员会所做的决议也不得与之相抵触。业主公约一般包括的内容有：业主的权利和义务，业主大会和业主委员会的召集、选举、罢免、执行程序和权利义务，违约责任等。业主买房子并不仅仅只是购买特定的房子，还包括居住的环境，也包括居住的秩序，而业主公约则是构成居住秩序的第一个也是最重要的文件。没有这个文件，任何居住秩序都无从建立。业主公约是在全体业主的合意基础上形成的共同意思，其制订与修改须经全体业主的参与。当然，业主公约不可能反映每一个业主个人的意愿，而是通过多数的表决方式加以决策。业主参与业主公约的制订与修改，是业主成员权的具体实行方式之一。我国各地的物业管理立法对于业主公约的修改上均规定在业主大会上以多数表决通过，但对多数的计算基数规定并不一致，主要分以下两种：1.以出席会议的业主所投票数的过半数通过。例如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中规定，业主大会可以修改业主公约，业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不足五平方米的不计票。2.以全体业主过半数通过。例如《上海市居住物业管理条例》中规定，业主大会或业主代表大会审议通过业主公约。业主大会或业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或业主代表大会做出的决定，应当经全体业主过半数或者全体业主代表过半数通过。</P>B.要由业主大会或者业主代表大会来行使共有财产处分权。</P>业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主人数较多的，可以以幢、层或数个单元为单位推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。业主大会是代表全体业主开展物业管理活动、维护全体业主合法权益的自治组织。业主大会每年至少召开一次。除了由业主委员会召集召开例会之外，经一定数量以上的业主或者业主代表提议，业主委员会也应召集召开业主大会临时会议。业主大会的主要职责是：（一）审议、修订业主公约和业主大会议程；（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作，改变或撤销业主委员会不适当的决定；（三）听取、审议业主委员会的工作报告；（四）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理公司的决定；（五）审议批准业主委员会提交的维修基金筹集、使用方案，并监督其实施；（六）听取和审议物业管理服务工作报告；（七）制订、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；（八）法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关职责。</P>C.由业主委员会执行业主大会的决议，实施对共有财产的处分。</P>业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会通过业主大会选出。是业主大会的执行机构，其本身没有任何权力，业主委员会的所有权力均来源于业主公约和业主大会的决议授权。一般来说，业主委员会应通过召开业主大会由全体业主通过一定方式推荐或选举产生，在物业管理活动中要维护全体业主合法权益。第一届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，筹委会推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。业主委员会由主任、副主任、秘书以及其他委员组成，一般为五名至十五名单数，每届任期三年（各地规定有所不同），可连选连任。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有完全民事行为能力的人士担任，并保证遵守物业管理法律法规，遵守业主公约。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。</P>D.业主委员会选聘专业公司或者专业人士为小区服务除了保障业主的合法权益，小区往往还需要聘请法律、审计、财会等各方面的公司或者专家为小区服务。</P>作为业主委员会一定要明白自己的角色，不要参与到具体的工作当中。所有的工作，聘请或者委托专业公司或者专家来做即可，业主委员会主要负责监督。</P>E.清产核资业主委员会上任后首要的任务是清产核资。</P>要通过聘请律师或者审计事务所厘清小区到底有多少共有财产。</P>F.解除前期物业的合同【或者续签】委托新的物业公司为小区服务。</P>目前在北京乃至整个中国的居住小区里，物业公司在提供服务时采取的收费模式大多数是包干制，特别是前期物业。即物业公司按一定标准收取物业管理费后，向业主提供约定的服务，管理小区的支出和物业公司的利润都包含在其中。这种收费模式的最大弊病就是——同等收费标准下，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，所谓干得越多越好，挣得越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润。包干制不是一个奖勤罚懒的收费模式，而是一个奖懒罚勤的收费模式。据我了解，还没有听说我国以外的国家和地区大量采取这种模式。所以，业主委员会成立后，无论是与提供前期物业服务的物业公司续约，还是聘请新的物业公司，都应该直接采用酬金制。</P>所谓酬金制，就是物业公司按照业主大会或者业主委员会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理活动。预算一般都非常详细，比如小区每天要扫几遍地，需要雇用多少保洁人员，工资多少；几分钟巡逻一次，雇多少保安，工资多少；需要种几棵树几棵花，大约要更换几个灯泡等等……事无巨细均一一交由业主决定。业主按照预算依照个人所属面积分摊物业管理费用，按月支付。物业公司的报酬按照约定的数目支付，一般为物业管理预算的4－5％。预算的钱没有花完，剩下的都是业主的，如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。物业公司是否可以足额拿到物业管理酬金获得利润取决于是否让业主满意，而不是是否偷工减料。这种收费模式下，政府制定的物业服务标准将成为业主要求物业公司的一个参考标准，业主委员会可根据小区的实际情况和大多数业主的要求自己决定服务标准。同时，业主委员会应该开设自己的账号，由业主委员会来直接收取物业管理费用和共有财产收益，然后按月支付给物业公司。</P>四、维修基金的问题，欠缴物业管理费用以及监督业主委员会的问题也特别需要业主注意。 <p></B><p>A.公共维修基金应该由业主委员会负责管理，公共维修基金依照“专户存储、专款专用、按幢设账、核算到户”的原则进行管理。商品住宅维修基金归业主所有，在住宅小区业主委员会成立前由市小区办负责代管。根据国家规定，在代管期间维修基金按活期存款率计息，现金最晚于交纳后第三个工作日起计息，支票最晚于交纳后第五个工作日起计息。住宅小区业主委员会成立后，经业主委员会申请，市小区办将维修基金本息划转至业主委员会管理。但是在实践中，有部分物业小区的公共维修基金是由物业管理公司来管理的，这种管理不利于维修基金的安全。作为物业管理公司，可以直接向业主收取物业管理费用，但是却不能管理公共维修基金。如果业主委员会同意将公共维修基金委托给物业管理公司来管理，在法律上也是允许的。但是，即便是这种情况，物业管理公司也应当将公共维修基金使用的明细账目定期向业主公布，以便业主了解使用及节余状况并进行监督。</P>B.业主不应该因物业管理公司侵权而拒交物业管理费，物业管理公司侵权与交付物业管理费其实是两种法律关系，不可混作一谈。物业管理公司侵害业主的权利，对业主带来不利的影响，这种行为所应承担的义务是基于法律直接规定而产生的；而业主交付物业管理费是基于业主公约和物业管理合同而产生的，合同的履行抗辩权在这里并不适用。特别是业主委员会成立后若和物业管理公司签订的是酬金制的合同，那么业主拒交物业管理费损害的将是全体业主的利益。</P>C.业主委员会应该完善监督为避免业主委员会滥用职权或者贪污受贿，业主委员会应该设立为一个完全透明的机构。《物业管理公约》应明确对业主委员会的监督细则，如须备存恰当的帐簿或帐项纪录及财务纪录，并须保存该等帐簿或纪录所提述的一切单据、发票、凭单、收据及其他文件最少6年；业主委员会须准许业主在任何合理时间查阅帐簿或帐项纪录及任何收支表或资产负债表；及在收取合理的副本费后，向任何业主提供该名业主所要求的纪录或文件的副本。</P>以上是我的几点看法，欢迎和各位一起探讨。</P>

春华秋实

<P>闻老，实在是钦佩不已啊！找个时间当面探讨吧。</P>[em23][em23][em23][em23][em23][em23]

言者无意

闻老古道热肠，希望云顶以后的业主委员会也有你。

英雄无悔

dui  

大岭人

<P>“言者”老弟，您是我在云顶论坛上认识的第一位业主朋友；在“心动云顶”的1001个理由的征集活动中，您获得过一等奖，至今让人钦佩不已！希望您，以及“春华”、“秋实”、“英雄”、“yinyin”等各位朋友不吝赐教！如果能让我们2000户业主在交房前后，大致上弄明白有关“权利与义务”的ABC，以后的日子也许就会好过些……拜托了！</P>

fly.pig

<P>将来的云顶业主委员会除了有众多热心的业主，希望还能有法律专家的加入</P>

yinyin

谢谢!闻老 离拿钥匙越来越近.真心希望您能成为云顶业主委员会一员。

[此贴子已经被作者于2005-2-23 11:28:27编辑过]

英雄无悔

我支持闻老

jemi

<B>以下是引用<I>英雄无悔</I>在2005-2-18 14:35:37的发言：</B>
我支持闻老

coolboy

<B>以下是引用<I>抱抱呼呼</I>在2005-2-18 16:32:30的发言：</B>
老

<P>偶也支持！！！！</P>

同行+战友+未来邻居，偶更应该大力支持闻老入主业委会，[em01][em01][em01]！！！

英雄无悔

[em05]

大岭人

街坊邻居 发布于 2005-2-18 22:52:00


全国人大将在下月讨论审议《物权法》草案，住宅小区的会所、车库等设施的物权可能将明确归小区全体业主所有。

英雄无悔

好