五成房企负债率超60%房价下行趋势难改

酸豆浆

  自今年3月以来，房地产市场成交量上升，近一个月以来销售量更是“一路飘红”。但相关数据显示，房地产企业的经营状况并不容乐观，目前房企的负债率依然较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩出现下滑，有20家预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。记者调查发现，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金链压力仍然较大，市场量价齐升的态势难以长久维持，未来房地产市场暴涨可能性不大，甚至会继续回落。

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反差

  楼市淡季不淡成交红火

  各种现象表明，本是房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火红。中指院最新数据显示，在7月16日到22日的一周中，交易量继续上升，在所监测的40个城市中，32个城市交易量同比上涨，6个城市同比涨幅超过150%，其中苏州同比增幅最大，达306.42%。

  成交量的上涨，也使开发商们的提价热情再次蠢蠢欲动。根据国家统计局日前公布的6月份70个城市楼价数据，70个大中城市中，价格下降的城市21个，上涨城市25个。值得注意的是，这是此轮调控周期9个月以来上涨城市数量首次超过下降城市数量。此外，环比上涨城市数量的急剧攀升至25个，也超过前5月上涨城市数量之和。

  全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受采访时表示，成交量上涨、接连两次的降息，使房地产企业的资金紧张局势稍有缓解，再加上地方政府放松房地产调控意愿明显，促使房地产企业转变销售方式，借势提价。

  的确，成交量的上升，货币政策相对放宽，改变了房企观望的局面。拿土地拍卖市场来说，近期，土地拍卖市场就出现有冷到热的逆转。据统计，2012年上半年20个重点城市土地流拍数高达163宗，其中住宅用地流拍最为明显。但是，6月份开始，一些城市土地交易开始活跃，不少地方又出现土地高溢价现象，北京、上海、广州、深圳等全国20个重点城市的土地市场推出586块，仅半月就比5月多出239块，达年内最高峰。

  “拿地速度加快，高溢价地频繁出现，也说明房企运营策略开始转向。”中国社会科学院财经战略研究院“住房问题研究”课题组成员邹琳华表示，上半年，不少房企从之前的“以价换量”转变为试探性地提高销售价格。从数据上看，现阶段售价较年前低点来说，已经每月调高2%至5%。但是，由于库存量大、资金紧张，加之未来形势尚未完全明朗，开发企业目前价格上调具有渐进性、试探性和观望性，多采取每月调高一定比例并不断观望市场反应的策略，避免因房价较周边楼盘过高而陷入滞销僵局。

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  堪忧 房企经营状况不容乐观

  在成交量回升的带动下，房地产板块股票一路飘红。WIND统计数据显示，2012年以来，房地产（申万）指数已经累计上行了15.78%，在23个申万一级行业中涨幅仅次于食品饮料（16.73%），大幅领先上证综指的同期涨幅。148只房地产类股票中，有116只出现上涨，保利地产累计上涨了35.78%，招商地产累计上涨了28.85%，万科A累计上行了23.58%，金地集团则累计上涨了19.81%。

  与此同时，刚刚披露完的基金二季报也显示，房地产股票成了众多基金经理追逐的对象，2012年二季度保利地产、金地集团的多只房地产类股票均受到了基金经理的青睐，基金对保利地产整体增持4.4亿股，对金地集团增持3.0亿股，万科A、华侨城A等也均获得了大量的增持。

  虽然房企在资本市场被众买家看好，但是，从目前已经披露的财务数据来看，房地产企业的经营状况却不容乐观。

  据统计，目前房企的负债率依然较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。更令人担忧的是，大多数房地产上市企业经营性现金流为负值，部分大型房地产企业集团内，互相担保的贷款占其全部贷款的三成。

  WIND统计数据显示，截至目前，仅有莱茵置业、卧龙地产和陆家嘴三家地产类上市公司公布了半年报，数据显示，这三家企业的营业收入分别下降了11.69%、28.61%和48.93%，其净利润则分别下滑了23.71%、48.89%和53.80%。与此同时，共有华侨城A、电子城、华远地产和保利地产四家地产企业公布了业绩快报，除了华远地产预计净利润出现增长之外，其余三家均预计净利润出现不同幅度的下滑。

  而从中报预告的情况来看，截至目前，在已经公布业绩预告的59家房地产类上市公司中，有13家预计业绩将出现下滑，有20家则预计出现亏损，整体预减比例达到了55.9%。其中，嘉凯城预计今年上半年亏损35000万元，同比下滑4901.41%。

  一位具有国资背景的PE（私募股权投资）高管对记者表示，虽然市场成交回暖明显，但房地产商的资金仍然绷得很紧。

  “现阶段，房地产企业资金链状况分化非常严重。”上述人士表示，作为招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，所以资金链状况一直不错，反而融资成本在不断下降。但与之相反的是，三、四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。

  “之前分化都没这么大，现在越来越大了。”上述人士坦言，对房地产企业来说，银行贷款越多会将其资金成本压得越低，但是，由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的房地产商只能选择其他融资方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，大型地产商底气较足，多能将融资成本降到7%至8%。而小型地产商恰恰相反，它们要多承担30%至40%，甚至高达50%的融资成本。

  中国房地产学会副会长陈国强表示，在银行常规紧缩致资金获得量有限的情况下，融资成本的上升是不可忽视的现实因素。

  的确，地产商的资金压力仍然未减。中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生，而是通过行政高压手段实现，因此基础并不牢固，存在诸多不确定性，我们应警惕房企资金断裂的金融风险。

  数据显示，作为房企重点融资渠道的信托，目前就面临较大的兑付压力。由于信托大多在2010年、2011年大幅增长，因此其兑付压力在2012年、2013年间长期存在。根据中金公司预计，有10%至15%的信托项目可能在2012年出现违约风险。事实上，2012年前5个月，已有中诚、中融、渤海和山东信托等18家信托公司的32款房地产信托产品出现提前清盘现象，涉及金额达53.51亿元。

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  预计 房市难改下行趋势

  除了资金压力，在库存方面，标杆房企库存依然处于高位。截至6月底，标杆房企49个城市的在售项目库存量，相对于2011年同期增加了约六成。

  广东省房协日前报告显示，截至上半年期末，广东省商品房屋待售面积3216.22万平方米，比一季度末增加110.80万平方米，其中住宅增加57.13万平方米，占总增量的51.6%，均创下近十年来新高。其中，待售时间达到1至3年的占比超过五成。

  对此，陈国强表示，现阶段对于企业来说，高库存的格局没有改变，高负债的状况虽然有所缓解，但也没有发生根本性改观。因此，在政策继续不放松的背景下，我国房地产企业资金链压力仍然较大，市场量价齐升的态势难以长久维持。据媒体报道，未来房地产融资仍将严控风险，不排除后续出台新规的可能。

  “企业对现阶段的回暖态势切勿盲目乐观，虽然开发商利用多种渠道为自己造势，舆论势头转向，也出现了‘日光盘’、‘暴涨’等现象或字眼，但是，在高库存、高负债仍未改观的背景下，房地产市场不具备大幅反弹的条件基础。”

  他建议，开发商仍应坚持“以价换量”策略，尽快回笼资金，坚持去库存，降低自身资金风险。

  前述PE高管也认为，由于融资的高成本，在资金紧张的状况下，房企没有能力支撑涨价售卖，只能选择“以价换量”快速回收资金。在此背景下，未来房地产市场暴涨可能性不大，甚至会继续回落。

  聂梅生指出，目前房地产市场整体处于筑底阶段，因此，房地产市场仍将在一段较长的时间内上下波动。另外，如果国家继续出台下一轮新政，不排除房企开启新一轮的降价。