余杭土地市场：10月底前3000多亩土地蓄势待发

萨顶顶呢

上周，余杭土地市场出现了戏剧性的一幕：6月8日挂牌出让的两宗超山陈家木桥宅地，本来只有一家单位报名可以以底价加价20万元直接成交，却因“报名人记错报价时间”而未能出让，7月12日重新挂牌出让，吸引了两家公司激烈竞争，原本“勾地”的房企与两地块失之交臂，桂林东晖建设发展有限公司后来居上、顺利夺地，且溢价总额超过3000万元。
这是今年以来余杭土地市场出让的首宗宅地，以这样的结果拉开宅地出让帷幕着实出人意料，也直接而形象地反映出目前土地市场由冷转暖的逆袭趋势。上周，本报房产周刊就报道了主城区土地市场中开发商拿地意愿渐浓，本周，记者又从余杭区商务局获悉，余杭土地市场也正随着两宗宅地的出让步入破冰轨道，仅10月底前就有45宗、3000多亩土地蓄势待发，成为大杭州地区的第一供地大户。这当中有多少宝地明珠暗藏?
半山崇贤板块
向阳4号、5号、7号、16号地块(商住)、向阳19号地块(商业)、四维2号、6号地块(商住)、千亩墩地块(商住)
点评：之前由于半山隧道未通，主城区与崇贤街道无法快速衔接，所以这个板块的房地产开发也并不活跃，房价也处于低洼中，在售公寓价格也就8000元/平方米左右。但随着今年半山隧道的开通，对于与半山仅一山之隔的崇贤来说是绝对的利好，一下子缩短了与主城区的距离。借势这一交通配套，余杭也将推出该区块内的大量宅地，显然想要启动一个新的板块，比较适合那些希望低门槛进入杭州的开发商。
半山隧道(秋石快速路)开通后，有人试过，通过半山隧道秋石快速路到达杭州西湖仅需20分钟，这让杭州北面一大片区域与主城区的距离一下子缩短了许多，也为山北的崇贤等区域带来了升值潜力。
虽说只是隔了一道半山，但山南、山北的土地价格却是天差地别。2009年，半山南侧的田园板块土地价格高点已经超过10000元/平方米，而崇贤的楼面价仅为2000多元/平方米。2010年起，余杭区开始投入建设崇贤新城，区域内交通设施、商业配套有了显著提升，不过房价与山南还是有较大差距。目前崇贤板块主要在建及销售楼盘有中尚·橄榄树、城建·锦昌年华以及安佳·北郡，销售均价为8000元/平方米，而山南的田园板块楼盘售价超过20000元/平方米。
此外，崇贤的房地产存量较少，近年内也未出让过商住用地，今年推出一批商住用地，很多地块位于崇贤新城核心区块，也是对该板块房源供应的有益补充，借助交通的便利，该板块未来能吸引更多主城区购房者入住。预计崇贤新城核心区块地块挂牌楼面价起价约2400元/平方米。
城北良渚板块
储运路南侧商住地块3(商住)、古墩路西段地块(商业)、勾运路南侧地块1、2(商业)、良渚街道商住地块1、2、3、4(商住)、云会商住地块(商住)、良渚街道通运路南侧地块(商住)
点评：随着古墩路西段开通以及一众住宅楼盘的进驻，余杭的良渚板块也渐渐与杭州城北拉近距离，且由于享有5000年良渚文化底蕴及独特的山水资源，成为不少中产阶级置业的时尚选择。难能可贵的是，这个区块虽然有小资范儿，也不乏顶级的高端豪宅产品，同时也能包容刚需客，让各种置业需求的人都能够在此共生共荣。对开发商来说，良渚相对较低的进驻门槛却能有如此广阔的空间发挥是很难得的。
此外，从该板块现阶段的状况看，住宅被大量开发，但配套略显滞后，也正因为此，余杭良渚街道未来将加强这个区块商业配套的投入，除了宅地，还有大量商业用地出让，招商引资，开发商若能踩准步点下手，或许能从该板块的商业开发中尝到甜头。
余杭区招商局提供的10月前拟出让土地表显示，良渚街道出让的土地量不小，宅地和商业用地加起来总出让面积达455余亩，而且好几宗商住地已有意向开发商看中，可能很快会进入出让流程。
开发商看好良渚板块也不无道理。从最早的万科、新湖开始到后来的赞成、郡原、朗诗，品牌开发商陆续进驻，开发的楼盘也在市场上颇有口碑，购房者可以在这里找到11000元/平方米的公寓房，也可以觅到总价2500万元的别墅，上周万科良渚文化村的郡西项目(总价2000万-2500万元)就收获了“日光”，足见购房者对该板块的认同。更值得一提的是，随着“良渚新城”建设的推进，大型商业配套陆续入驻，像麦德龙超市、红星美凯龙家居广场、正佳商业中心等商业设施已经落子良渚新城，今年3月日本永旺梦乐城项目也正式签约投资建设超大型商业综合体项目，为整个板块的价值提升增添了一个马力十足的引擎。
从地价来看，预计住宅挂牌楼面价起价约4500元/平方米，并不算高，此前朗诗·美丽洲的楼面价约6398元/平方米，赞成·良著的楼面价约6805元/平方米，而2011年4月三盛颐景园拿下良渚三宗宅地，楼面价分别为7459元/平方米、7731元/平方米和9154元/平方米，不过现在良渚出让的商住用地容积率会高一些，达到2.5。
临平新城双铁板块
地铁临平站MALL地块(住宅、商业)、迎宾路东侧地块(商业)、南苑街道长树社区地块(住宅)、南苑街道翁梅2-5地块(商住)
点评：随着地铁脚步的临近，临平房地产市场被直接拉到主城区购房者面前。相比主城区周边一些新兴板块，作为副城的临平虽然离主城区核心远一些，却拥有成熟的配套，地铁一通车，连距离问题也解决了，加上价格相对低一些，成为很多主城区刚需客的全新选择。
此外，借助沪杭高铁和地铁一号线的双铁资源，临平很多房产物业因此提升了投资价值，为投资客所青睐。正是看到了这一点，临平下半年推的土地也大多围绕着“双铁”概念。
临平副城为杭州总体战略布局中的三大副城之一，历来交通便捷，人文居住氛围浓厚，学校、商业、医疗等生活配套完善。随着沪杭高铁、地铁一号线的贯通，临平新城地铁板块的居住、投资价值日益凸显，今年下半年临平推的地块也主要集中在这个区域。目前该区域内主要在建及销售楼盘有绿城·玉园、理想康城系列、梧桐蓝山、华鼎·君临天下城等项目，销售价格12000-22000元/平方米不等。
从推出地块的土地性质看，商业和住宅的配比比较均衡，地理位置也比较出众，很多是地铁上盖物业周边的商住地块。尤其值得关注的是地铁临平站MALL地块，可以算是余杭最具投资潜力的商业综合用地，不仅紧邻地铁一号线临平站出口，还同时坐拥老城的便利和新城的繁华。据余杭商务局透露，这些地块住宅楼面价起价可能在4200-5000元/平方米，商业用综合地块起拍楼面价约1600元/平方米。虽然起价不高，但随着土地市场的回暖，最终成交价会冲高还是低走，仍是未知之数。
西溪板块
西溪湿地五常社区出让地块6、7(宅地)、余杭区人民政府五常社区出让地块2、4、5(宅地)
点评：余杭辖区内、属于西溪湿地三期的五常有着天然的地理优势，与主城区西部无缝连接，也可以视作余杭各区域中“身价”最高的一个。目前，杭州主城区的西溪板块能出让的土地非常稀少，尤其宅地可以说是寸土寸金，去年至今该区块就没有土地出让，距离最近的当数2010年11月25日出让的蒋村单元B-19地块以及杨家牌楼A地块，成交楼面价分别达到了17196元/平方米和25735元/平方米;而今年被收录进主城区《读地手册》的宅地也只有蒋村单元A-18地块一宗，且容积率为2.0。相比之下，仅隔了一条绕城公路，余杭地界内的可出让土地要多得多，而且还拥有土地起价低、面积大、容积率低等优势，对开发商来说更有吸引力。
今年下半年余杭区拿出的这几宗宅地应该是难得的好地，位于荆长大道东面、文二路南面，自北向南一字排开，占据绝佳的地理位置。从大区块来看，这几宗地块位于西溪湿地三期，湿地景观资源自不必说，身处的“未来科技城”还计划建设成集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型城区，配套和未来区域发展潜力也相当可观。从地块自身条件来说，都是容积率1.2的宅地，非常适合做低密度高端楼盘，随着市场回暖，高端、改善需求也渐渐开始释放，长远来看，这个地段的低密度产品还是有市场的。
对比一下与这些地块相邻的楼盘，已经开发建设的知名楼盘就包括绿城·桃花源、大华·西溪风情、西溪望庄、香洲里、百家乐·西园等，而与这些地块同位于荆长大道以东的西溪公馆、美林公馆、昆仑府等也是在售或即将面市的低密度高端楼盘。其中，区域内一些在售别墅单价报价已经高达40000元/平方米，而不少高层公寓的价格也至少在16000-20000元/平方米。
据了解，2009-2011年间余杭该板块内出让的地块楼面均价约6000-10000元/平方米，而今年推出的宅地预计挂牌楼面价仅6800元/平方米，起价与高点相比打了7折，如果能直接成交，对开发商来说无疑是成功抄底。