杭州楼市见底报告——闲林，价格战中的稳定军团

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桥西，今年最早见底的板块



  杭州人张一群最近把手头上一套桥西风景大院的房子，以21400元/平方米的价格，卖给了一对刚需小夫妻。今年初，这套房子最多只能卖出18000元/平方米的价格。在张一群心里，这是桩合适的买卖，经历了半年时间，桥西房价终于回升至自己的心理预期。
  桥西，是今年杭州楼市最早见底的板块，也是今年最先领涨的板块。由于刚需楼盘众多，地理位置受到购房者认同，板块内一直竞争激烈。桥西的一举一动，都引领着整个楼市格局的变化。而近期以吉祥半岛、名城公馆、城市风景为代表的楼盘，在经历了一系列的领跌和回升后，已将该板块价格基准线拉回每平方米两万元左右。
  桥西最早的降价是从去年年底开始的。当时吉祥半岛和名城公馆互掐，让桥西板块一夜成名。吉祥半岛的首开价格为均价17800元/平方米。而边上的名城公馆，也从前期22000元/平方米的价格，迅速调整至18500元/平方米的均价，与之抗衡。
  这样的火拼给两个楼盘带来共赢，开盘当天的销售率均在   8成以上，也给桥西板块树立了18000元/平方米的价格基准线。据快房网K指数研究室统计，今年1月桥西板块共成交102套，主要成交量就来自这两个楼盘，整体板块均价18579元/平方米。
  这两个楼盘的“火拼”，只是给桥西降价埋下了伏笔。今年2月，一场降幅更大、时间更久的战役开始。2月15日，方正·荷塘月色打出“杭城龙年首降，桥西石破天惊”的口号，推出5号楼160套降价房源，房源起价为9980元/平方米，半数以上房源总价在百万元之内。相比去年首开13600元/平方米的起价，相当于打了7.3折。当天，除了顶层的几套房源，其余基本售罄。而在现场选房的，几乎清一色的年轻刚需。
  华盛达·阅城紧随方正·荷塘月色之后，迅速推出197套房源，平层均价12500元/平方米，相比前期16000元-17000元/平方米的均价，相当于打了7.3-7.8折。
  这两个楼盘的降价，给原本冷清的楼市注入了“售罄”的字眼。据快房网K指数研究室统计，整个3月份，桥西板块成交量迅速活跃起来，539套的成交量，80%来自荷塘月色和华盛达·阅城，板块均价也降至今年以来的最低点：14044元/平方米。
  从该板块的成交均价走势图上可以看出，桥西的底部就在今年3月，之后整个板块均价开始缓慢上涨。到7月底，整体的板块均价已拉回至20000元/平方米左右。
  第一个涨价的，依然是吉祥半岛。从4月7日开始，吉祥半岛先后开了三次盘，均价分别为18000元/平方米、18900元/平方米、19000元/平方米。可以看出，三次开盘价格涨幅并不大，据业内人士透露，该公司内部制定的就是小步快跑战略，希望快速销售。吉祥半岛的三步微涨，也得到了市场的肯定。从4月至7月，这个楼盘卖出了426套房子，也为桥西涨价的局面打下底气。
  紧跟步伐的还有名城公馆和城市风景。目前，名城公馆的部分小户型涨至19500元/平方米，249平方米大户型均价为21000元/平方米。另一楼盘城市风景，今年以来开了两次盘，价格从18300元/平方米涨至20500元/平方米。

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申花，高端楼盘价格不降反升



  申花某房产公司的员工张梁现在最后悔的，就是没在价格低点时买进自己公司的房子，“那时出手，每平方米1.7万元，还有其他优惠。现在，只能眼巴巴看着价格涨到2万元/平方米了。”
  张梁所说的楼盘，是申花板块的绅华府。前日，这个楼盘低调开盘，折后均价21500元/平方米，与之前降价时17800元/平方米的均价相比，涨幅达到3700元/平方米。不过仍未超越该楼盘第一次开盘时22000元/平方米的价格。
  绅华府是申花板块今年上半年价格变化的一个缩影。申花板块一直是中高端刚需改善型购房者选择的区域。今年以来，申花经历了一轮价格战，并呈现出两极分化的状态：刚需楼盘先后   降价，高端改善楼盘屏牢不动。
  今年3月，保利·香槟国际掀起了申花板块龙年第一降。推出150套房源，起价17800元/平方米，均价18900元/平方米，当晚预订达8成。该楼盘之前房源销售均价在24000元/平方米左右，此次特价房价格下调了5100元/平方米，相当于打了7.8折。保利的这次降价效果很好，当月香槟国际售出137套。
  保利的降价起到抛砖引玉的作用，真正的申花板块见底发生在4月。绅华府先抛出起价15678元/平方米、均价17800元/平方米的价格，引起轩然大波。中顺·上尚庭紧随其后，为顺应市场潮流以及项目走量需要，将剩余的400多套房源以起价15000元/平方米左右，均价19000元/平方米左右的均价，进行“清盘式“销售。这两个楼盘点燃了申花板块的成交导火索，仅4月份，就成交了443套商品房，这是申花板块今年以来成交量最高的一个月。其中近六成的贡献来自绅华府和上尚庭。
  在这两个楼盘降价的同时，板块内的欣盛·东方福邸却不为所动。作为高端楼盘，在其他楼盘轰轰烈烈降价的3-5月，东方福邸的成交均价一直保持在25000元－27000元/平方米之间。
  此后，申花核心区域楼盘价格再无新变动，而申花的最后一次降价，发生在大申花板块北端的丽晶湾身上。该楼盘虽然位置不如香槟国际、绅华府等，但去年8月首次开盘均价也在17000元-22000元/平方米之间。看到周围楼盘降价跑量之后，丽晶湾将起价调整到12888元/平方米，均价调整到14500元/平方米。开盘当天吸引了800余人参加摇号，当月丽晶湾以105套的成交位居板块销量第一。
  据快房网K指数研究室统计，自4月以18182元/平方米的价格筑底之后，接下来的3个月，申花板块的平均成交价格呈缓慢上升之势。5月达到20008元/平方米，6月达到21075元/平方米，7月为22122元/平方米。
  这些变化，正与那些止跌反转、回归到板块正常价格的楼盘有关。5月房交会之后，不少刚需楼盘就逐步减少了优惠，并带领板块向原先22000元/平方米的价格基准走。另一方面，板块内原先坚守价格的高端改善楼盘，价格线也将从26000元/平方米走向更高。

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滨江，降价最早 回升最缓



  “第二期推出的房源，价格应该会有所上涨。”荣安·望江南相关负责人说，项目预计将于9月推出第二批房源，开盘价格相比首期20000元/平方米的均价，将有所上涨。
  7月12日，杭州价格网对荣安·望江南的部分房源价格进行了公示。数据显示，项目下期准备推出的5号楼和6号楼，其公示价格在25000元/平方米左右。
  尽管这一价格并不是最终的开盘价，但价格上涨显然已经是一种必然趋势。有消息表明，除了荣安·望江南，滨江的其他楼盘如中海·寰宇天下、世茂·钱塘帝景、天阳·半岛国际和杭房·江南铭庭等，都或多或少有了涨价举动。实际成交价格也显示，目前滨江板块的房价正在慢慢回升。据快房网
  （kfw001.com）K指数研究室统计，今年3-7月，滨江板块商品房成交均价分别为18128元/平方米、18126元/平方米、18771元/平方米、18873元/平方米和20673元/平方米。
  滨江板块，可以说是今年杭州楼市进行价格调整最早的板块。
  3月6日，世茂·钱塘帝景拉开了板块降价的序幕。当天，世茂·钱塘帝景紧急推出近200套中间套89平方米小户型，由22000元/平方米的原售价，调整至均价17000元/平方米。
  世茂·钱塘帝景的降价举动，引起了板块内其他楼盘的连锁反应。仅隔两天，中海·寰宇天下推出450套89平方米的小户型，其中边套均价18000元/平方米，中间套均价16000元/平方米。而在原先计划中，这批房源的定价是20000元-24000元/平方米；天阳·半岛国际不甘人后，于3月24日推出7号楼，开盘均价18000元/平方米左右，相比之前的售价下调3000元-4000元/平方米。
  此后，上述楼盘又陆续推出多批房源。同时，其他楼盘也先后加入降价大潮中。如杭房·江南铭庭，5月宣布均价降至12888元/平方米，降幅近4000元/平方米；拥有地铁、学区等多重资源的新盘荣安·望江南，也采取了低价入市策略，首开均价20000元/平方米。
  开发商合理的定价行为，彻底激发了刚需购房者的需求。一次次的开盘热销，让滨江板块成交量连续上涨。快房网K指数研究室统计数据显示，3月开始，滨江板块的商品房成交量一直保持在高位。3月成交808套，4月成交681套，5月成交596套，6月成交1753套，7月成交656套。而在今年初的1月和2月，滨江板块成交的商品房不足百套，分别为63套和79套。
  不过，价格下调的时间并没有持续太久。曾在5月以12888元/平方米团购均价入市的江南铭庭，现售价已拉回至15000元/平方米；天阳·半岛国际的成交价格，已经从4月最低的18171元/平方米，回升至7月的19915元/平方米；中海·寰宇天下价格最低点出现在3月，成交价格17486元/平方米，7月成交价已涨至21998元/平方米。
  在这些实实在在的数据之外，各种消息也预示着，滨江的楼盘在酝酿涨价。荣安·望江南基本已确定下期房源将上调价格；寰宇天下、钱塘帝景和半岛国际等楼盘，也屡屡放出风声称将上调价格。
  滨江是杭州最为密集的住宅聚集地之一，随着地铁的开通，滨江的交通便利度正在不断提高。因此，有更多的购房者愿意选择滨江，滨江房价的回升也就显得比较正常了。

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丁桥，降得快涨得也快




  “终于买到房子了。”在7月底中豪·四季公馆的开盘现场，杭州的张先生兴奋地说。
  谈起买房，张先生在兴奋之余，还有一丝懊悔。今年初，他就已经开始关注城北一带的楼盘，包括华丰、田园和丁桥板块的。4月底，中豪·四季公馆宣布降价时，张先生曾心动过，不过当时认为价格会继续下降而犹豫不决，最终没有出手。
  令张先生想不到的是，丁桥楼盘的价格之后就开始了回升。当张先生决定出手时，买房的人已经很多了，以至于经过两次摇号，仍旧没有买到房子。现在张先生终于如愿买到了房子，不过与4月底的价格相比，张先生多付出了20万元的代价。
  回顾今年丁桥板块的发展历程，可以用一句话来形容：“降得快涨得也快”。整个板块的价格演变，基本围绕昆仑·天籁和中豪·四季公馆这两个楼盘展开。
  4月20日，昆仑·天籁率先宣布降价，推出一批均价8800元/平方米的团购房源。此举，瞬间引起了邻近楼盘中豪·四季公馆的激烈反应。仅一周后，中豪·四季公馆高调应战，直降4000元/平方米，宣布将推出均价8500元-9000元/平方米的房源。提前开盘的昆仑·天籁，最终的开盘均价再次下调，为8536元/平方米。
  对于丁桥楼盘而言，降价是无奈之下的必然选择。在杭州楼市的诸多板块中，丁桥算是价格调整比较晚的区域，桥西、城东新城、申花和滨江等板块，3月就开始了全面的价格调整。除了主城区板块，与丁桥相距不远的临平，也于4月进行了降价。临平楼盘理想家园，宣布对所剩房源推出8500元/平方米的清盘价。在价格为王的市场行情下，价格没有调整到位的丁桥，自然得不到购房者的青睐。统计数据显示，4月丁桥板块商品住宅仅成交41套，为近几个月来的最低。

  两个楼盘推出的首批降价房源，受到了刚需购房者的极度欢迎，甚至发生了久违的摇号和漏夜排队，所推房源基本售罄。
  面对购房者需求的集中释放，丁桥楼盘马上开启了价格回调模式。距离5月5日推出首批房源仅两天，5月8日中豪·四季公馆推出第二批房源，价格已调整至8700元-9300元/平方米；7月6日再开盘时，价格为10800元/平方米；7月18日开盘，价格调至11500元/平方米；最近7月25日的一次开盘，价格已回升至11800元/平方米。昆仑·天籁的价格，同样开始了回升。5月20日，天籁再度开盘，均价由8800元/平方米调整至9500元/平方米；6月21日开盘，价格已回升至11500元/平方米。
  5月成交房源的集中签约，让丁桥板块的成交量暴涨，也让板块价格达到今年以来的最低点。数据显示，5月丁桥板块共成交商品住宅726套，其中699套房源来自上述两个楼盘。另外，5月商品住宅成交均价8933元/平方米。此后，成交价格逐步回升，6月为9886元/平方米，7月为11218元/平方米。

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临平，地铁概念托起刚需盘



  临平人小金每天清晨5点起床，换3辆公交车，才能在9点前准时赶到位于杭州黄龙商圈的单位。7月28日，小金出现在赞成·檀府开盘现场，“我想在临平新城，靠近地铁站的地方买套新房。这样以后上班就方便多了。”
  赞成·檀府是临平新推出的地铁盘，从6月开盘以来，多次加推，总共销售200套。6月份的销售均价为8021元/平方米，7月份的销售均价有所回升，为8377元/平方米。即使如此，7月份的销售成绩还是比6月份多四成。

  “这次加推的房子不多，没能买到。”不过小金一点也不急，“临平地铁盘很多，选择余地比较大。”小金说，即将开通的地铁，已经成为临平各大楼盘宣传、开发的核心。
  随着地铁脚步的临近，临平房地产市场被直接拉到主城区购房者面前。相比主城区周边一些新兴板块，作为副城的临平虽然离杭州主城区较远，但作为杭州总体战略布局中的三大副城之一，临平历来交通便捷，人文居住氛围浓厚，学校、商业、医疗等生活配套完善。地铁一通车，与杭州主城区时空距离问题将得到明显改善，加上价格相对低一些，临平成了很多主城区刚需客的全新选择。今年临平最热的几个楼盘，也都是绕着地铁宣传的。
  1月份时，临平板块销售只有62套，由于其中有部分排屋，临平板块的均价也处于最高点，18001元/平方米。2月份，临平板块销售成交继续下降，只有54套，金都·夏宫成为板块销售第一，成交14套，均价9441元/平方米。在成交急剧缩量的情况下，临平板块均价也持续下降，为9058元/平方米。
  3月和4月，是临平板块最热闹的两个月。金都·夏宫的成交均价已经降到7569元/平方米。紧接着，相邻楼盘金帝·海珀推出7788元/平方米的价格后，同处一区的赞成·香颂爆出了起价5988元/平方米，均价6700元/平方米。“5字头”的地铁盘，吸引了大批刚需转向临平楼市。
  3月份，临平板块销售开始放量，达到311套。而4月份，成交达到368套。同时，板块成交均价也达到谷底，为7502元/平方米。
  5月份，夏宫经过两个月的蛰伏后，再次出击，以8065元/平方米的均价，成交214套。5月，也是临平板块成交高峰，成交793套，是成交量最高的一个月。金世纪·运河丽园、理想家园成交都破百，赞成·香颂、东夏·东港和金帝·海珀成交也都在50套左右。
  6月份，临平成交依然维持在700多套，不过经过连续三个月的放量，板块成交均价开始微涨，为8314元/平方米，7月份，成交量开始下降，只有671套，但是成交均价依然上升，达到11732元/平方米。
  进入8月，临平板块的在售楼盘达到13个，其中九成是刚需盘。随着地铁开通日越来越近，可以预见，临平板块的销售成绩还会继续攀升。

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良渚，商业配套强化板块成熟度



  7月的良渚，最火热的楼盘是南北·乐章。7月初，快房电商联合南北·乐章推出“留在杭州”独家团购活动。涉及15号楼和13号楼团购房源共180多套，首次购房者若使用额度为50万元的杭州市公积金贷款，且购买面积在90平方米以下的房源，即可享受最低二成的首付，最低首付8.8万元。同时，参加团购活动，购房者还可再额外享受总价减1.8万元的优惠。大手笔的团购优惠价格，吸引了590组购房者加入团购阵营。
  7月22日，南北·乐章开盘。共有近千名购房者到场选房。当天清晨6点多，就已经有购房者在现场排队。短短2个多小时，本次活动推出的180套房源即销售9.5成。
  上周末，南北·乐章再次加推60余套，均价在6600元/平方米左右，最后预订50余套，小户型基本售罄。
  随着古墩路西段开通以及一众住宅楼盘的进驻，余杭的良渚板块已经渐渐与杭州城北拉近距离，这个板块既有不少高端豪宅产品楼盘，同时也有适合刚需客的刚需楼盘。
  从该板块现阶段的状况看，住宅被大量开发，但配套略显滞后，也正因为此，余杭良渚街道未来将加强这个区块商业配套的投入，除了宅地，还有大量商业用地出让。随着“良渚新城”建设的推进，大型商业配套陆续入驻，像麦德龙超市、红星美凯龙家居广场、正佳商业中心等商业设施已经落户良渚新城，今年3月日本永旺梦乐城项目也正式签约投资建设超大型商业综合体项目。
  和大部分板块一样，1月份良渚板块的成交惨淡，只有25套，最多的是白鹭郡南的11套。1月板块成交均价也是今年最高，为14858元/平方米。进入2月，郡原·九衡公寓率先发力，推出特价房后，成交166套。2月，整个良渚板块才成交188套。
  3月份，蔚蓝郡、玉都枫景、美都望城相继推出团购等特价优惠，美都望城从11000元/平方米的均价，一下子降到6680元/平方米。良渚板块的月成交量上升到了240套。
  4月份，良渚板块成交量继续上升，达到了533套，同时，价格之争也愈演愈烈。在多个楼盘博弈的情况下，板块均价降至谷底，为8634元/平方米。参与价格之争的，全是佳苑·玉都枫景、美都·望城、南北·乐章等刚需盘，而作为万科在杭州最大的一个楼盘，良渚文化村的白鹭郡南、探梅里、阳光天际在这几个月选择低调，成交只有个位数。
  这一轮的降价潮让不少刚需客户蜂拥入市，市场迅速转暖，万科开始发力。良渚文化村探梅里二期降价后首次开盘，5月开盘即告售罄，以14653元/平方米的成交均价，推动良渚板块成交均价上升至9307元/平方米，成交量也上升至512套。
  随后探梅里“乘胜追击”，6月24日加推127、128、132号楼，共计137套房源，户型70-135平方米，均价11500元/平方米，再度宣告售罄。6月的良渚板块成交量也达到最高点610套，板块成交均价再度破万，达到10507元/平方米。
  目前，良渚板块的价格一直稳定在11000元/平方米左右，不过，当地由于存量不少，因此后市还需进一步观察走势。

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