二手高端物业成交放量 限购下80后被推上购房名单

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据我爱我家市场研究中心统计，第二季度杭城二手豪宅成交量增加明显，前7个月成交量已经超过去年全年数据。并且买主中约4成来自80后年轻人，且大部分选择一次性付清购房款。
  业内人士称，二手房豪宅市场的突然放量主要来自政策利好和市场转暖，但是预测下半年不可持续。

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500万元以上二手房成交井喷
  根据杭州我爱我家市场研究中心统计，截至2012年7月底，在杭州我爱我家公司成交总价在500万元以上的二手房就达到36套，其中，千万级以上的豪宅有4套。而相比去年，全年成交的总价在500万元以上的二手住宅为37套，千万级以上的为3套。
  据了解，我爱我家目前在杭州的市场占有率近4成，并且门店的数量居杭城首位，分布在杭州的各个板块，它的数据基本能够反映出杭州二手房市场的现状。
  前7个月二手房豪宅成交量，和去年全年数据基本持平的现象，在华邦、盛世管家等中介公司也能得到证实，各家中介公司基本上都能感觉到豪宅市场的活跃，尤其是今年第二季度，豪宅成交明显活跃。
  通过时间的轨迹，明显能够看出二手房豪宅成交的增加曲线和商品房成交基本保持一致，具有高度的一致性。
  在杭州各个区域中，支撑目前豪宅市场的区域主要来自“一江一湖一中心”，传统的西湖周边、市中心和钱江新城仍旧是成交最活跃的区域，在本轮调控中，杭州不少区域的新房和二手房价格有明显的下降，而这些高端区域的价格仅出现微调，一些特别高端的房源，因为稀缺并没有出现价格的下调，在近期反而价格略有上调。
  记者从盛世管家了解到，随着楼市的升温，一些房东的心理渐渐在起变化，尤其是复兴板块，也就是紧靠钱江新城的高端公寓，价格略有上涨。
  “现在复兴板块的春江花月、新绿园这样的高端小区价格稍有上涨，但不是很明显。一降息，不少房东的心理价位就坚挺起来了，议价空间也缩小了。”盛世管家复兴店经理马晓磊表示。

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  新房豪宅火热传导至二手市场
  二手豪宅的放量和新房是分不开的，豪宅项目在第二季度也开始逐渐成交，这无疑传感到二手房豪宅市场。
  根据杭州透明售房网数据统计，今年1—3月份，市中心的大家·武林府成交6套、赛丽绿城·丽园成交4套；桥西板块的德信·臻园成交4套、凯德·龙湾成交2套。不仅仅是这些主城区高端公寓遇冷，近郊的排屋别墅类项目更是陷入冰封，可以说整个杭州的豪宅类项目都被阴霾笼罩。而到了4月份，豪宅市场突然“活了”，整个4月，武林府共卖出15套千万级豪宅，除了这一个项目之外，根据数据统计，4月份的高端公寓（总价超过600万元的商品房）交易量逾50套。
  目前，行情更甚。从周度、月度交易数据来看，无论是交易排名还是交易总额，诸如包括了滨江·湘湖壹号在内的豪宅类产品，或是绿城·西溪诚园、绿城·兰园等高端项目，都取得令人咋舌的销售业绩。
  “新的豪宅成交的突然放量，直接传导到二手房豪宅市场，在杭州的新房市场中，排屋、别墅类的开盘量及快速去化率也为二手豪宅市场需求的释放提供了条件。”我爱我家市场研究中心宋文杰称。
  就目前豪宅市场成交转热，杭州我爱我家市场研究中心认为：一方面，两次“降息”传递出保持经济稳步增长的信号，各地政策短时间内发生根本性变化的可能性不存在，这是房地产市场供需双方结束观望的重要前提；另一方面，区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，使得绝大多数豪宅类客户重拾市场信心。

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  80后年轻人占据五成市场
  60%的买家选择一次性付款
  值得注意的是，80后的年轻人逐渐成为二手房豪宅成交的买主，这和传统观念里中年人为豪宅消费者看法有些不同。
  7月份，我爱我家接手了一对办理过户交割手续的客户双方。买家是一位1980年出生的单身女士，看中了业主一套位于钱江新城内的高端豪宅，面积约为360平方米，经过自行商讨，客户最终以接近2000万元的价格全额支付房款，单价约为5万元/平方米，创下该小区近年来成交总价之最。无独有偶，一位1989年出生的姑娘通过我爱我家购买了一套元华公寓一套154平方米的物业，单价超过80000元/平方米，总价为1260万元，姑娘也选择了全款支付。
  根据杭州我爱我家市场研究中心统计，目前购买豪宅的36位客户中，80后就有18位，占据一半席位，甚至还有2位90后买家。传统意义上豪宅购买主力军为31—50岁，在今年豪宅的客户构成中，仅占48.48%的市场占有率，而30岁以下买主市场占有率也高达45.45%，相差无几，甚至20岁以下年轻人也占据了6.06%的市场占有率。
  之所以出现如此之多的年轻人购买豪宅，和目前的限购政策不无关系。豪宅属于稀有产品，客户群体一般都是限购的直接打击对象，大多近期失去了再次购买商品房的资格，这时候已经成年的子女，成了不二人选。
  据我爱我家数据统计，购买豪宅的客户支付方式也多以一次性付款为主，占据61.11%，选择商业贷款的占33.33%，而普通住宅常见的组合贷款，仅有5.56%的比例。
  看来，80后年轻人背后，实际上是其家庭的财力来支持。由于年轻人偿还按揭的能力有限，银行的信贷额度受限，家长以子女名义购房，就面临着一个付款方式问题，这时候被迫选择全款付清。

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上半年大部分需求已释放
  下半年豪宅成交并不乐观
  由此可见，上半年，二手房豪宅的成交量已经赶上去年全年的成交量，这在政策调控不放松的前提下，下半年这种成交会不会延续呢？
  关于未来市场走势，我爱我家市场研究中心宋文杰认为，由于此类客户数量极为有限，下半年顶级豪宅市场并不乐观。首先，该类高端客户大多为企业高管或是商界精英，他们的投资、保值意识较强，在调控是松绑还是加紧没有定论之前，多数置业者会选择观望；其次，上半年入市的豪宅类需求绝大多数为一次性付款客户，此类客户数量十分有限，再加上限购政策的原因，豪宅需求在下半年很难有释放的机会。
  盛世管家市场部经理韩毅认为，今年上半年楼市火热，主要是因为刚需客户被压抑太久，同样，由于去年豪宅项目成交并不理想，被长期压抑的需求在上半年的节点被击中释放，这导致了成交量的增加。
  下半年，假如二手豪宅成交量保持现有成交量或有所增加，会不会影响到普通住房市场？我爱我家市场研究中心经理周包军认为，豪宅的热销并不能直接导致普通住房市场成交量价上涨。虽然豪宅市场成交活跃，能带动城市住房均价的上涨，但是，从实际需求角度出发，豪宅客群与普通住房客群不存在互相转移的可能。