杭州市物业管理条例（修订草案）
第一章 总则
第一条 （目的）为规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 （适用范围）本条例所称物业管理是指在杭州市行政区域范围内通过委托物业服务企业或者通过业主自行管理形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。
第三条 （职责）杭州市人民政府房产行政主管部门(以下简称市房产行政主管部门)负责全市物业管理活动的监督管理工作。
各区、县（市）人民政府房产行政主管部门(以下简称区、县（市）房产行政主管部门)依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。
各级建设、规划、市政公用、市容环卫、城管执法、绿化、公安、消防、环保、价格、民政、质监、工商行政、财政、人防等部门按各自职责依法实施本条例。
第四条 (职责) 各区、县（市）人民政府、街道办事处、乡（镇）人民政府应牵头建立物业管理联席会议制度，定期召集各相关职能部门协调解决辖区内物业管理的突出问题和突发事件。
街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。
社区居委会设立的人民调解委员会，可以依法调解本辖区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
第五条 （行业协会）市物业管理协会是物业服务行业的自律组织，应当加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理，建立诚信档案，制定物业服务规范并监督实施，督促物业服务企业依法、诚信经营。
第六条 （优惠政策）各级人民政府应当给予物业服务企业优惠扶持政策，鼓励和引导物业服务向市场化、专业化、现代化方向发展，提高城市物业管理水平。
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第七条 （业主及其权利义务）依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》等法规规定和管理规约、议事规则及物业服务合同约定的权利，并应当履行相应义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。
第八条 （业主大会组成）物业管理区域内的全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会和一个业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会和业主委员会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第九条 （首次业主大会成立条件）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积60%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积30%以上的，建设单位应当在90日内书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府要求成立业主大会，并报送下列资料：
（一）物业管理区域证明；
（二）房屋及建筑物面积清册；
（三）业主名册；
（四）建筑规划总平面图；
（五）交付使用共用设施设备的证明；
（六）物业服务用房配置证明；
（七）其他有关的文件资料。
建设单位未及时书面报告的，业主或物业服务企业可以向所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面要求。
第十条 （分期开发业主大会问题）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。
业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的，应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。
第十一条 （首次业主大会筹备规则）首次业主大会由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当在收到要求成立业主大会的书面报告和有关资料后60日内组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。
业主大会筹备组由业主推举的代表、建设单位代表、以及街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居委会的代表组成，成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。如业主未在规定期限内推举代表的,可由社区居委会推举业主代表参加。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居委会的代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。
第十二条 （筹备组职责）业主大会筹备组应当做好以下筹备工作：
（一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；
（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；
（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；
（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；
（六）制定业主委员会选举办法；
（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。
第十三条 （首次业主大会经费）首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费交给街道办事处、乡（镇）人民政府，由业主大会筹备组使用。
首次业主大会经费的具体标准由市价格主管部门会同市房产行政主管部门另行制订。
第十四条 （业主大会的召集和会议形式）业主大会由业主委员会召集。业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。
有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：
（一）经业主委员会核实，有专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；
（二）发生重大紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定的其他情形。
第十五条 （业主大会特殊情况处理）业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调、确定召集时间；逾期未召集的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。
业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的，业主大会会议由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集或授权社区居委会组织召集。
除业主委员会和街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居委会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。
第十六条 （业主大会召开）召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主，并告知属地社区居委会。
业主可书面委托代理人出席。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。
业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。
第十七条 （业主大会的形式）业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或电子投票征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。
前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票发放表上签收确认。
第十八条 （业主大会的决定）下列事项由业主大会决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，逾期未参与表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。
业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，业主大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
第十九条 （计票规则）业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按测绘机构的预测面积计算；尚未进行预测的，暂按规划面积计算。
（二）车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定。
（三）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
第二十条 （业主人数计算）业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定业主人数和总人数：
（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（二）总人数，按照前项的统计总和计算。
第二十一条 （业主委托使用人）业主可以书面委托的形式，约定由使用人在一定期限内代其行使共同管理权，但使用人不得担任业主委员会委员。
第二十二条 （业主委员会产生规则）业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行相关法律法规规定的职责。
业主委员会委员由业主大会选举产生，人数应为5至11人单数。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
第二十三条 （委员要求）业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，具有完全民事行为能力，遵守国家有关法律、法规，遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。
业主委员会委员具体任职资格、条件、期限等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十四条 （委员资格自行终止情形）业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：
（一）不再是本物业管理区域内业主的；
（二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（三）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费、违法出租房屋等情形且未改正的；
（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。
第二十五条 （候补委员制度）业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则等应当与正式委员相同。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业管理区域内公告；业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的50%的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第二十六条 （业委会备案）业主委员会应在选举产生之日起30日内向所在地的区、县（市）房产行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案。设立候补委员的，应当一并备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。
第二十七条 （业委会会议规则）业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经1/3以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。
业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。
业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十八条 （业主委员会工作）业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的重大事项，接受业主查询所保管的物业管理信息；应当做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动等物业管理中各项重要事项的记录，并妥善保管；应当听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。
第二十九条 （业主委员会换届）业主委员会每届任期为3至5年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的3个月前，应当书面报告所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并按规定开展换届选举工作。
第三十条 （特殊情况）未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，在新业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居委会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下代行业主委员会职责。
第三十一条 （业主委员会资料交接）业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在街道办事处、乡（镇）人民政府监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府督促移交，物业所在地公安机关应协助追缴。
第三十二条 （业主大会和业主委员会经费）业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担，可以在物业管理区域内共用部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或业主委员会提出意见，并在业主大会上表决通过后执行。
业主委员会应当定期公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主的监督。
第三十三条 （业主、业主大会、业主委员会权利限制）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益和业主合法权益。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县（市）房产行政主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主不得擅自以业主大会或业主委员会的名义从事活动，并应当自觉执行业主大会或业主委员会依法作出的决定。业主应当尊重业主委员会委员，通过合法途径提出诉求，不得组织、煸动对业主委员会委员的人身攻击和人格侮辱。
第三章 物业管理服务
第三十四条 （资质管理）物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应资质，并配备相应的专业技术人员和服务人员。物业服务项目经理应当取得相应的资格证书，具体办法由市房产行政主管部门另行制定。
物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件。
第三十五条 （管理要求）一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。
物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业服务业务一并委托给他人。
第三十六条 （物业管理区域预划）规划管理部门在审查建设项目工程设计方案时应当征求区、县（市）房产行政主管部门对物业管理区域的预划意见。对住宅、非住宅混合，或者有市政道路、自然河道穿越的建设用地，在建设工程设计时，建设单位可以分别配置配套设施设备。
第三十七条 （新建物业管理区域划定）物业管理区域由所在区、县（市）房产行政主管部门会同街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会，遵循相对集中、便于管理的原则，根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划定。具体办法如下：
（一）新建物业项目，包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域，拥有共用主要配套设施设备的，核定为一个物业管理区域。
（二）旧城区规划范围内新开发建设的项目，与周边原有项目房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并一个物业管理区域。
开发建设单位应当在取得建设工程规划许可证后30日内，向项目所在区、县（市）房产行政主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县（市）房产行政主管部门应当在收到相关材料后10个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。
建设项目跨区、跨街道的项目划定物业管理区域，由所在区或街道办事处、乡（镇）人民政府共同的上一级主管部门负责。
第三十八条 （原有物业管理区域调整） 已划定物业管理区域的物业，具备下列条件之一的，业主委员会可以向所在区、县（市）房产行政主管部门提出划分物业管理区域要求，并同时提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等。
（一）经自然分割或者习惯形成多个相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，且应经划分方案中各自区域的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（二）已划定为两个以上独立的物业管理区域的，经各自的业主大会同意要求合并为一个物业管理区域。
所在区、县（市）房产行政主管部门在收到相关材料后10个工作日内应当会同当地街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居委会作出是否调整物业管理区域的决定。
第三十九条（前期物业管理定义） 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理称为前期物业管理。
第四十条 （选聘前期物业服务企业）物业销售前，建设单位应当通过公开招投标选聘物业服务企业进行前期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。具体招投标办法由市房产行政主管部门制订。前期物业服务合同期限至业主大会选聘的物业服务企业履行物业服务合同之日止。
物业销售时，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
在业主委员会选举产生之日起90日内，业主大会应当决定物业服务企业的续聘或选聘。
前期物业管理期间，物业服务企业需提前解除前期物业服务合同的，应提前90日书面通知建设单位和所在地房产行政主管部门，建设单位应在90日内另行选聘物业服务企业。期满仍未完成选聘且物业服务企业撤离的，建设单位可委托一家物业服务企业按原物业服务合同约定的标准开展物业服务。
第四十一条 （临时管理规约和管理规约）建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。业主大会成立后应当制订管理规约。业主、使用人应当遵守临时管理规约和管理规约。
临时管理规约和管理规约应当包括下列内容：
（一）物业管理区域道路、绿地等物业共用部位和景观设施、电梯水泵等共用设施设备的使用和维护规则；
（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；
（三）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；
（四）物业管理用房的使用和经营；
（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；
（六）业主分担物业管理区域各类费用和分配各类收益的方式；
（七）违反规约应当承担的责任。
临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产行政主管部门制订。
第四十二条（承接查验要求）物业服务企业入驻新物业管理项目前应当按规定办理物业共用部位、共用设施设备等的承接查验手续，收集整理建设单位、前物业服务企业或业主委员会移交的有关资料，建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案，并应当与建设单位或前物业服务企业签订承接查验协议。
物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第四十三条（管理资料交接） 建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业和供水、供电、供气等相关专业单位分别移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、水电、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图、绿化工程竣工图等竣工验收资料；
（二）物业质量保修和物业使用说明文件；
（三）物业权属清册和业主名册；
（四）共用设施设备清单；
（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（六）物业管理需要的其他资料。
业主委员会成立后，物业服务企业应及时向业主委员会移交上述资料或将接收资料的情况告知业主委员会。
第四十四条 （物管用房规划）建设单位应当将物业管理用房(包括物业管理办公用房和商业用房)纳入建设配套项目计划，与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。
建设单位应当按照不低于物业房产测绘地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中，3‰为办公用房，4‰为商业用房；物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不低于物业房产测绘地上总建筑面积3‰的比例配置物业管理用房用于物业办公；但每个物业项目物业管理用房总建筑面积应不低于8平方米。物业管理用房的具体位置和面积应当在规划行政主管部门批准的建设工程规划设计方案中载明。
第四十五条（物管用房缴交） 物业项目属商品房开发项目、需开展商品房预售的，建设单位在办理商品房预售许可证前应根据物业管理用房规划设计和房产预测绘情况办理物业管理用房预缴手续。物业项目竣工后，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前办理物业管理用房竣工确认手续。
物业管理用房由区、县（市）房产行政主管部门代为接收。
第四十六条（物管用房竣工缴交微调）已办理物业管理用房预缴手续的物业项目，物业竣工后房产测绘地上总建筑面积超过预测绘地上总建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照第四十四条规定的比例补充配置物业管理用房。补充配置的物业管理用房的具体位置和面积应经市房产行政主管部门确认。确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的同类物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，转为同一物业管理区域物业维修资金。
因分期开发等原因 ,不能足额提供当期物业管理商业用房的,建设单位应当支付同类地段、同等面积的商业用房的市场租金作为经济补偿,并在后期开发中及时补足物业管理商业用房，经济补偿收入视作物业管理商业用房的经营收益。
第四十七条（物管用房所有权）物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主 ,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。
第四十八条 （物管用房使用）物业交付后，区、县（市）房产行政主管部门应将物业管理用房全部移交给前期物业服务企业。业主委员会成立后，前期物业服务企业应将物业管理用房全部移交业主委员会。
业主委员会成立之前 ,前期物业服务企业出租物业管理用房中的商业用房时,其与承租方签订的租赁合同约定的租赁期限最长不得超过业主委员会成立后12个月。
第四十九条（物业服务合同）业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务标准、服务费用、双方的权利义务、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。
第五十条 （合同备案）物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起15日内将合同副本报物业所在区、县（市）房产行政主管部门备案。
第五十一条 （合同履行）物业服务合同期限届满前3个月，业主大会应当决定物业服务企业的选聘方式，并在合同期满前完成选聘工作。
物业服务合同期满业主大会仍未完成选聘工作，经原物业服务企业认可，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前90日书面告知对方。
业主大会已选聘新物业服务企业的或合同期满后业主委员会书面通知原物业服务企业不再延续原合同的，原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费等理由拒绝退出物业项目，不得以任何形式阻挠新物业服务企业进驻物业。
第五十二条 （特殊情形处理）经业主大会决定提前解除物业服务合同的，业主委员会应当在解除合同之日的3个月前将该决定书面告知物业服务企业，承担相应违约责任，并在3个月内组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。
物业服务企业提前要求解除物业服务合同，应提前3个月书面告知业主委员会，并承担相应违约责任。业主委员会应当在被告知之日起3个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。
物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在物业服务企业被撤销或注销资质之日起3个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会另行选聘物业服务企业，期间原物业服务合同权利义务延续。
物业服务企业退出项目管理时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，项目所在地的街道办事处、乡镇人民政府应制订应急管理预案，由所在地社区居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服务，基本服务费用标准由市物价部门核定，社区居委会负责向居民收取，供水、供电、供气等费用由各专业单位自行上门收取，区、县（市）房产行政主管部门要做好业主选聘物业服务企业的业务指导工作。3-6个月后，物业项目仍未选聘到物业服务企业的，由业主自行管理。
第五十三条 （资料移交）物业服务企业在退出物业管理区域时应向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物，并按照约定的期限退出物业管理区域。
物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用，但根据合同或有关规定不由物业服务企业承担的维修、更新、改造费用或承接查验时设施设备已无法正常使用、责任单位又未进行妥善整改的除外。
第五十四条 （收费原则）物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区的前期物业收费实行政府指导价，按照补偿合理成本，兼顾业主和使用人承受能力、以及费用与服务水平相适应的原则作适时调整。非住宅物业、别墅、排屋以及业主委员会成立后的物业服务收费实行市场调节价。业主委员会成立后的住宅小区，物业服务收费可根据物业服务成本变化情况，考虑城镇最低工资标准、居民人均可支配收入变动幅度等因素进行调整。
物业服务收费项目和标准应向全体业主公布。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。
物业服务收费可分为包干制方式和酬金制方式。
物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。物业服务企业应当在每年不少于一次在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。
业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。
第五十五条（交费主体）物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。物业交付后的物业服务费由业主承担，业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。低收入困难家庭业主依照物业服务合同的约定交纳物业服务费的，可以向各区、县（市）人民政府申请物业服务费补贴，具体办法另行制定。
建设单位未售物业和已售未交付物业的物业服务费，以及因建设质量问题导致物业虽交付却不能正常使用、其修复期间的物业服务费由建设单位全额承担。物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
业主违反物业服务合同约定，经书面催交，无正当理由逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。
第五十六条（业主要求）业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后30日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第五十七条 （合同履行有关问题处理）物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，经业主大会授权，业主委员会可以代表业主与物业服务企业协商确定违约责任并要求其履行，协商不成的，可以向人民法院提起诉讼。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则作为物业服务合同的组成部分。
第五十八条 （物业经营性收益管理）物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可对物业管理用房中的商业用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地进行经营，所得收益的管理和使用办法应当在临时管理规约、管理规约和议事规则中明确，可以用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，也可按业主大会的决定用于弥补物业服务费不足、业主大会的会议经费、业主委员会的活动经费以及物业管理方面的其他需要。
物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。
前期物业管理期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定并向业主公示告知。前期物业管理结束时，物业服务企业应当就前期物业管理期间物业经营性收益收支情况进行单项审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。
第五十九条 （自行管理）规模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经物业管理区域内专有部分占总建筑面积1/2以上且专有部分人数占总人数1/2以上的业主同意，可在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会的监督指导下由业主自行管理，但应当设定执行机构及其负责人，负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。
电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。
业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付意外伤害等保障费用。
业主自行管理中需要开具发票的，业主委员会可持街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居委会的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。
第四章 物业的使用和维修
第六十条 （物业使用规定）物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）违法搭建建筑物、构筑物；
（四）擅自改变物业使用性质或将配套设施挪作他用；
（五）擅自改变房屋外立面；
（六）占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（七）损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；
（八）排放有毒、有害和污染环境的物质或超出规定标准的噪音；
（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，对拒不改正的应及时报告有关行政主管部门和业主委员会，其中，（一）至（二）项向房产行政主管部门报告，（三）至（六）项向城管执法部门报告，（七）项向公安消防部门报告，（八）至（九）项向环保部门报告。有关部门应当根据相应规定及时予以协调处理。
第六十一条 （物业装修管理）业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，业主应当予以配合。发现违反装修规定的行为，物业服务企业应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和房产行政主管部门，房产行政主管部门应及时进行处理。
业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。
业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
第六十二条 （车辆管理）业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照市价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内全体业主共用部位的行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，收费标准由业主大会以优先解决业主车辆停放，妥善处理无车业主与有车业主之间的利益关系，依据停车场地建造和维护管理成本，并综合考虑物业管理区域内停车供求关系和车主承受能力的原则确定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
物业管理区域内因车辆行驶、停放造成的纠纷，物业服务企业可以先进行协调处理，协调不成的，及时报告公安交警部门。公安交警部门应当及时参照道路交通法规予以处理。
业主和使用人应当遵守物业管理区域车辆行驶、停放等管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍、占用消防场地通道，不得破坏绿化。发现有违反上述相关行为的，物业服务企业应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告消防、城管执法等相关职能部门和业主委员会。消防、城管执法等部门接到报告应及时查明情况，并依法进行处理。
第六十三条（共用专业设施管理）物业管理区域内供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户门外配置的管线、设施设备的维修养护责任。
建设单位应当及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。
专业单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
第六十四条（突发情况处理） 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，并协助相关部门做好物业管理区域的安全管理工作。
第六十五（维修责任）物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：
（一）自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；
（二）物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。已设立物业维修资金或公有住房售后维修资金并符合资金使用条件的，可在该项维修资金中列支；未出售的公有住房，从房屋租金中列支。
物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。
第六十六条 （物业维修配合要求）物业维修、更新时，相关业主、使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业应当予以配合；需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当配合。
上述作业造成共有部分或者专有部分损失的，责任人应当承担相当责任。
因相关业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。
第五章 物业保修金和物业维修资金
第六十七条（物业保修金的概念）用于销售的物业应当设立物业保修金(以下简称保修金)，作为物业保修期内维修费用的保证。
保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则，由市、县（市）房产行政主管部门指定的机构（以下简称保修金管理机构）统一管理。
第六十八条（物业保修金的交纳）保修金由建设单位在办理房屋产权初始登记之前，按物业建筑安装总造价2%的比例向保修金管理机构交纳。物业建筑安装总造价应以建设项目工程决算金额为准。在办理物业权属初始登记手续时尚无法提供工程决算报告的，可以市建设行政主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交保修金的基数，并根据工程决算报告提请结算最终金额。
第六十九条（物业保修金的使用）在物业保修期内有下列情形之一，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可由相关业主或者业主委员会提出申请，经保修金管理机构核实后，由业主委员会组织维修，其费用在保修金中列支。
（一）经专业机构鉴定或相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的；
（二）经规划部门认定未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的。
第七十条（物业保修金的计息）保修金存储期限为8年。存储期间每年结息一次，当年交存、使用或退还的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按当年1月1日一年期定期存款利率计息。
保修金存储期间，建设单位因注销、清算等原因，无法继续履行保修责任的，可申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任，并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。
保修金存储期满后，保修金管理机构应将保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或出现其他情形，致使单位不存在的，保修金管理机构在相应物业管理区域内公告30日后，将保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业维修资金。
第七十一条（物业维修资金的概念）具备共有部位、共有设施设备的物业，应当设立物业维修资金，专项用于物业共有部位、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
物业维修资金实行“业主所有、核算到户、专款专用、政府监管”的原则。物业维修资金由市、县（市）人民政府指定的机构（以下简称维修资金管理机构）统一管理。经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，可采用业主自主管理物业维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业维修资金的日常管理。
物业维修资金应当建立年度公布及日常查询制度，并接受业主、房产行政主管部门、财政部门的监督。
第七十二条（物业维修资金的交存）首期物业维修资金由建设单位在办理房屋产权初始登记之前，按物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存，待物业交付时按专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取。未售出的物业，由建设单位垫付相应的维修资金。
前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%，由房产行政主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。
第七十三条（物业维修资金的使用）使用物业维修资金，须经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，并按下列程序办理：
（一）物业服务企业和业主委员会共同商定维修内容、施工单位、工程预算方案及基金申请额等相关事项。
（二）就上述基金申请相关事项征求业主意见，同时应将工程预算明细方案在物业管理区域显著位置公告。产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，在征求业主意见时可由业主委员会代为行使表决权。
（三）取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表和经业主委员会审核同意的工程预算方案及征求业主意见表等，向维修资金管理机构提出申请。
（四）维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度50%的维修费用。
（五）工程完工后,物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。
工程决算金额超出预算金额20%以上或超出部分在1万元以上的，超出部分需按规定程序重新申报，工程决算额在1万元以内的，经业主委员会审核同意，可免予审计。
第七十四条（特殊情况处理） 电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经质监、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会书面同意后，按下列程序申请使用物业维修资金。
（一）由物业服务企业向所在区、县（市）质监或消防部门提交电梯或消防设施设备维修报告，报告须明确维修内容、工程预算、施工单位等事项。
（二）质监或消防部门经审核后书面批复。
（三）物业服务企业持质监或消防部门的书面批复、业主委员会的书面同意意见及经业主委员会审核确认的工程预算等资料，向维修资金管理机构申请维修资金。
（四）维修资金管理机构经审核后，拨付核实额度 50%的维修费用。
（五）工程完工后，物业服务企业持由质监或消防部门出具的验收合格证明、经审计的工程决算报告等，向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。
第七十五条（物业维修资金的计息）物业维修资金存款每年计息一次，当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息，其余部分按当年1月1日一年期定期存款利率计息。
物业维修资金的利差余额按收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户，统筹用于共有部位、共有设施设备的应急维修，具体办法另行制定。
第七十六条（物业维修资金的续交）物业维修资金本息可全部用于物业共有部位、共有设施设备保修期满后的维修，但在本息余额不足首期交存额的30%时，维修资金管理机构应及时通知相应物业管理区域的业主委员会进行续筹。续筹方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约约定。
第七十七条（物业维修资金自主管理的要求）业主委员会要求实行物业维修资金自主管理的，须履行下列程序：
（一）由业主委员会草拟自主管理物业维修资金的实施方案，方案应明确物业维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容。
（二）召开业主大会商议，并对实施方案进行修改完善。
（三）对实施方案进行表决。实施方案须征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意，并由公证机构对业主大会表决意见和业主大会决定进行公证或由街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居委会出具相关书面证明。
（四）向维修资金管理机构报备。
（五）办理资金移交手续。
第七十八条（资金安全及监督）任何机构和个人不得将物业保修金和物业维修资金出借，不得用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用物业保修金和物业维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。
第七十九条（公房售后维修资金） 公有住房售后维修资金的管理办法另行制定。
第六章 法律责任
第八十条 （法律责任）对违反本条例的行为，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的，从其规定；没有规定的，按照本条例的规定予以处罚。
第八十一条 （法律责任）建设单位未按本条例第十三条规定向街道办事处、乡（镇）人民政府提供首次业主大会会议筹备经费的，由物业项目所在区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可并处5000元罚款。
第八十二条 （法律责任）物业服务企业违反本条例第三十五条规定，采用弄虚作假方式取得资质证书、转让或变相转让物业服务企业资质证书或者不符合原取得的资质条件的，由企业注册所在区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，可并处以2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市房产行政主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。
第八十三条 （法律责任）业主违反本条例第三十三规定，以业主大会或业主委员会名义从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第八十四条 （法律责任）建设单位违反本条例第四十一条规定，未按要求制定临时管理规约的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以1万元以上5万元以下的罚款。
第八十五条 （法律责任）业主、使用人违反本条例第四十一条规定，不遵守临时管理规约和管理规约应当承担相应的民事责任。对违反临时管理规约和管理规约的，业主委员会应当予以劝阻、制止；对不听劝阻的，业主委员会可以在物业管理区域内就相关情况予以公示；相关业主可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第八十六条 （法律责任）建设单位违反本条例第四十三条规定，未按要求办理物业交接手续、移交有关资料的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以1万元以上5万元以下的罚款。
第八十七条 （法律责任）物业服务企业违反本条例第五十条规定，未将物业服务合同报区、县（市）房产行政主管部门备案的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以2000元以上5000元以下的罚款。
第八十八条 （法律责任）物业服务企业违反本条例第五十一条规定，未按要求退出项目管理或阻挠新物业服务企业进驻物业的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以5000元以上2万元以下的罚款；情节严重的，由市房产行政主管部门吊销或者提请吊销其物业管理资质证书。
第八十九条 （法律责任）物业服务企业违反本条例第五十三条规定，未按要求移交物业管理档案、资料和有关财物的，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以5000元以上2万元以下罚款；情节严重的，由市房产行政主管部门吊销或者提请吊销其物业管理资质证书。
第九十条 （法律责任）物业服务企业违反本条例第五十四条规定，未将收费项目和标准向全体业主公布的，由价格主管部门依法予以处罚。
第九十一条 （法律责任）物业服务企业违反本条例第五十八条规定，未按规定公布经营性收益的收支情况，由区、县（市）房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第九十二条 （法律责任）建设单位不按本条例第六十七条、六十八条规定交纳物业保修金及物业维修基金的，由县级以上人民政府建设（房地产）主管部门责令限期交纳；逾期不交纳的，处1万元以上3万元以下的罚款。
第九十三条（法律责任）违反本条例的规定，挪用物业维修资金或保修金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门会同财政部门追回挪用的资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用物业维修资金，视情节由颁发资质证书的部门给予资质降级或吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第九十四条（法律责任）房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章 附则
第九十五条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）包干制，是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。包干制物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
（二）酬金制，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
（三）交付，是指物业满足交付条件,建设单位向业主送达交付使用通知之日起满一个月后。
（四）自用部位、自用设施设备，是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等。
（五）共用部位、共用设施设备，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等。
发表于 2012-8-22 08:56
