扩大房产税试点范围已是大势所趋

广心言成

扩大房产税试点范围，似乎只是一个时间问题了。
  8月20日，国土资源部官方网站发布的一则关于湖南、湖北正在制订房产税征收方案的消息，引起全国各地网站疯狂转载。尽管随后国土资源部撤下了这则消息，但在业内人士看来，“两湖”成为继上海、重庆之后新的房产税试点地区可能性很大。
  房产税试点的前提是要详细掌握城市的个人住房信息情况。杭州作为浙江的省会城市，在房产信息系统建设方面一直走得比较靠前，自然成了房产税扩大试点的热门候选。国务院发展研究中心研究员倪红日在接受媒体采访时称，除湖南、湖北外，海南、广州和杭州等地均在为扩围房产税做准备。
  杭州真的会开征房产税么？记者就此事咨询杭州相关税务部门，得到的回答是不予回复。

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上海模式针对新购住房
  重庆模式主要针对高价房和独栋商品房
  房产税试点范围扩大的改革方向和具体细则还没有对外公布，但我们仍然可以现有的上海和重庆模式为依据，对杭州推行房产税进行一个想象。
  上海模式中有三个关键点：1.“起征点”为人均60平方米；2.税率按房价高低分档；3.存量房一概不征。根据规定，上海房产税的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。其中，合并计算家庭全部住房面积，只对人均住房面积超过60平方米的部分进行征税。房产税按市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率0.6%。如果应税住房每平方米市场交易价格，低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
  重庆模式也有三个关键词：1.独栋商品房；2.高档商品房；3.差别化税率。按照规定，重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅（含存量），个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。高档住房是指交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交均价2倍（含）以上的住房。不管独栋商品住宅还是高档住房，均价3倍以下收0.5%，3-4倍收1%，4倍以上收1.2%。
  与上海一样，重庆对应税住房也会扣除一定的免税面积。其中，存量独栋商品住宅，免税面积180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积100平方米；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房没有免税面积。
  若杭州参照上海模式，那么新购商品房是否征收房产税，主要与家庭拥有的住房套数和住房面积相关，与楼盘的关系不是特别大。因为，不管你购买的是高价楼盘还是低价楼盘，只要家庭总计人均住房面积超过60平方米，超出部分就要征税。与楼盘关系比较大的是税率问题，如果价格低，税率就会低一些；如果价格高，税率也会高一点。按照2011年杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅16474元/平方米的成交均价计算，超过2倍均价（约为33000元/平方米）适用0.6%税率的楼盘，只有绿城·兰园、大家·武林府、新湖·武林国际等少数市中心楼盘及部分高端别墅排屋楼盘；大部分楼盘适用0.4%的税率。
  若杭州参照重庆模式，开征房产税与否和税率的高低主要取决于楼盘销售价格。据快房网K指数研究室统计，2011年杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅成交均价16474元/平方米，2010年杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅成交均价17632元/平方米。按照重庆的计算规则，2012年杭州高档住房的价格标准为[（16474+17632）/2]×2=34106元/平方米。以这个标准衡量，杭州受房产税影响的住宅楼盘，只有市中心的少数高端楼盘。当然，别墅类楼盘会全部纳入征税范围。

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扩大房产税试点范围已是必然趋势

  前段时间，有新闻报道称“国家税务总局最近组织来自全国30多个省市的税务系统工作人员，在中国人民大学学习房产税批量评估技术”。此举被业内解读为：为房产税扩容做准备，当时也传出2012年税收政策改革工作重点之一，便是在湖北和湖南两省开展房产税试点。

  此外，这两天，四川省当地有媒体报道称，四川各级地税系统正着手开展有关房产税税基评估集训，为对非经营性消费房产的存量部分开展征税试点做技术准备。不过，当地地税局政策法规处负责人郭洪麟说，目前四川地税系统只是按照要求做好准备，并不意味着存量房房产税会马上在四川落地征收。

  除了技术和基础层面的准备外，相关因素也在促使房产税试点范围扩大。

  倪红日透露，从技术层面看，征收房产税已没有难度。以前，最大的阻力来自地方政府。不过，现在地方政府的态度在发生微妙的变化。它们从消极向积极转变的最大动力是，在中央坚持调控不放松的背景下，各地的土地出让金正节节下滑。据北京中原统计数据显示，今年前7月，全国13个主要城市的土地出让金合计为1946.3亿，同比去年同期的3478.17亿下滑44%。倪红日称，土地出让金收入减少了，地方政府没辙了，只能对房产税开始积极主动起来。近期已经有不少地方政府上门找我们做课题，研究推广房产税的办法。

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