房地产近5年年均利润达30% 部分达50%

筱泓

我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。昨日，国务院发展研究中心在京发布2012年一套9册研究丛书，其中对我国住房市场发展趋势与政策的研究直面房地产开发利润和房产税等热点话题。为了整治开发商在销售环节的投机行为，研究报告还建议，适当时候可取消预售制度，增加现房销售比例。
国务院发展研究中心研究丛书(2012)由中国发展出版社出版发行，首批发行的9册研究丛书内容涵盖宏观经济、外贸、金融、住房、三农问题、公共服务、城镇化、福利体制，都是目前我国经济社会发展过程中的热点和焦点问题。
由于该丛书脱胎于当年重要的政策咨询研究报告，其权威性和前瞻性受到高度关注。作为国家级的智囊机构，国务院发展研究中心凝聚了阵容强大的研究团队。国务院发展研究中心副主任韩俊在丛书发布会上指出，国务院发展研究中心职责是直接为中央决策提供咨询服务，研究成果直接对经济社会的重大政策产生影响。

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1、部分开发商毛利润接近50%
陕西省日前出台房地产新政，规定房地产项目合理利润率控制在10%左右，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。此举再次引发人们对开发商合理利润话题的关注。
国务院发展研究中心最新出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》专门论述了房地产行业利润率偏高的问题。据统计，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。
研究报告在分析造成我国房地产开发行业利润偏高的原因时指出，目前我国还没有一个完整的房地产行业管理体系，对开发商的市场投机以及通过囤地、囤房等变相获取高额利润的行为无法进行有效约束。报告还建议，要完善商品房预售制度，不允许未取得预售的项目进行展销活动，适当的时候，预售制度可以考虑逐步淡出，增加现房销售比例。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长王微昨日指出，近年来国家通过调控正在不断削弱房地产行业的利润，预计未来这个行业的利润率会进一步下降。但她并不认同陕西这种限制利润的做法。

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2、房地产税收存在重复课税
今年以来，针对房产税的争论有日渐升温的态势，支持者认为房产税可以抑制炒房、促进公平，反对者则认为房产税涉嫌重复征税，加重购房者负担。
昨日公布的研究报告同时兼顾了两方面的呼声，认为我国房地产税收政策应该从降低总体税负和逐步完善保有环节税收结构两方面入手。
现阶段，我国针对房地产行业开征的税收有10余种，2010年，各类房地产税收合计占地方各级政府税收收入的比重超过40%。研究报告中指出，我国房地产税收种类较多，存在比较明显的重复或交叉课税现象。相比之下，香港的房地产税收就比较简明，分别在房地产开发环节、交易环节、保有环节征6种税。研究建议清理并取消一部分不合理收费，降低房地产行业的总体税负。
国务院发展研究中心课题组虽然主张降低房地产行业总体税负，但同时建议调整税收结构，将目前对房产征税环节重交易、轻保有向交易和保有兼顾转变。研究建议，逐步扩大房地产税收试点范围，逐步构建由所得税、营业税和房产税构成的简明而且各个环节税负更加平衡的税收体系。

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3、土地出让金十年增长20倍
昨日发布的另一本研究报告《土地制度改革与转变发展方式》披露了这样一组统计数据，2001年全国土地出让金仅为1295.89亿元，2010年全国土地出让金就已经攀升到27100亿元，十年间全国土地出让金增长了近20倍。
国务院发展研究中心在报告中指出，目前土地出让金的支出存在城乡分配不平衡的问题，近三年来近七成土地出让金用于城市建设，用于农业和农村的部分还不到10%，建议今后土地政策要从土地城市化向人口城市化的战略转变，提高政府卖地收益在民生和农村方面的支出比例，解决城乡二元格局问题。
国务院发展研究中心副主任韩俊昨日指出，目前城镇化最大的动力来自农民进城，城镇化最大的障碍在于城乡二元体制，我们的公共服务制度还没有真正打破二元分割，农民工在城市还是边缘群体、弱势群体，难以真正融入城市。
韩俊指出，农民工融入城市最大的困难就是住房，现在农民工进城买房的占不到1%，住在单位和工地的占五成以上，其他的住在地下室和城中村。