再估江南五块地的地价

住在杭州 · 发表于 2003-9-23 10:07

21#地块：两层商铺约9000方，均价计12000元/方；会所3000方，价值计5000元/方；物管用房1200方；可售住宅152786.8方，均价计4500元/方；车位80%配比，约880个，均价12万元/个。土地外综合成本约2700元/方。设销售利润率为X，则地价表示为：
（9000*12000+3000*5000+152786.8*4500+880*120000）*（1-X-5.65%）-165986.8*2700
利润率    0    2% 5% 8% 10%
总地价（万元）41621    39789 37041 34292 32460
楼面地价（元）2508    2397 2232 2066 1956

22#地块：两层商铺约10000方；会所3000方，物管用房1500方，可售住宅194716.6方，车位80%配比约1100个，价格和综合成本参照21#地块。地价表示为：
（10000*12000+3000*5000+194716.6*4500+1100*120000）*（1-X-5.65%）-209221.6*2700
利润率 0 2% 5% 8% 10%
总地价（万元）51373 49087 45657 42228 39941
楼面地价（元）2455 2346 2182 2018 1909

23#地块：两层商铺约13000方；会所3000方，物管用房1700方，可售住宅224236.8方，车位80%配比约1280个，价格和综合成本参照21#地块。地价表示为：
（13000*12000+3000*5000+224236.8*4500+1280*120000）*（1-X-5.65%）-241936.8*2700
利润率 0 2% 5% 8% 10%
总地价（万元）60508    57841 53830 49839 47172
楼面地价（元）2501    2391 2225 2060 1950

24#地块：沿北侧闻涛路设置商业用房及会所，共计5000方，平均价值预估为12000元/方；物管用房1500方；可售住宅198908方，均价计5500元/方；车位80%配比，约1200个，均价15万元/个。土地外综合成本约3000元/方。设销售利润率为X，则地价表示为：
（5000*12000+198908*5500+1200*150000）*（1-X-5.65%）-205408*3000
利润率 0 2% 5% 8% 10%
总地价（万元）64240    61572 57570 53568 50900
楼面地价（元）3127    2998 2803 2608 2478

25#地块：沿火炬大道设置两层商业用房，共计9000方，平均价值预估为12000元/方；高层空中会所3000方，价值预估为8000元/方；物管用房1300方；可售住宅169750方，均价计5500元/方；车位80%配比，约1000个，均价15万元/个。土地外综合成本约3000元/方。设销售利润率为X，则地价表示为：
（9000*12000+169750*5500+3000*8000+1000*150000）*（1-X-5.65%）-183050*3000
利润率 0 2% 5% 8% 10%
总地价（万元）59779    57348 53701 50054 47623
楼面地价（元）3266    3133 2934 2734 2602

duoduo666 · 发表于 2003-9-23 16:30

1、您的利润率还没考虑到企业所得税的因素，所以测算利润率一般考虑在10%--15%的范围之内。
2、您的880个车库的近6、7千万建造成本被忽略了
3、880个车库*35平方米/个=30800方，而土地出让面积为59281方，可以说该项目地下的一半全是汽车库。值得商榷！
4、招标文件表明江陵路和滨怡路不得设置商业用房路，所以“两层商铺约9000方”有所不妥，体量应缩小。除非加进深或为3层商铺。
5、按目前滨江区的发展态势、高起点规划建设和21号所处的有利地段（最大的江晖居住区、临近滨江区政府和萧山区政府、未来江南城的中心区域、紧靠杭州新城和钱江世纪城），未来两、三年住宅均价应在5200—5500，“均价计4500元/方”过于保守。
本人认为可考虑的范围是490~510万/亩

[此贴子已经被作者于2003-9-23 16:31:36编辑过]

住在杭州 · 发表于 2003-9-24 10:52

与楼上再商讨

车库成本已摊入每方综合成本；
车库这么大的配比是需要的，可以考虑做双层或其它办法；
价格应该会有上升空间，但此地要形成居住气氛，一定的价格优势是少不了的。我觉得随着滨江时代的来临，商品住宅供应将进入相对充足的状态，从快速运作的角度讲，4500的均价不算低，我们不能被杭州城区的高房价牵着鼻子走。

duoduo666 · 发表于 2003-9-24 13:37

滨江区城市建设步骤：2001年城市道路骨架、排水污水设施基本建成；到2005年为基础设施完善阶段，公交中心站、首末站、燃气、电力全部启动并基本建成，新城雏形形成；2005年—2010年为进一步发展阶段，到2010年城市完全形成。
所以房产价格很大程度上是受到人们对未来预期的影响!
而且这么庞大的滨江建设,资金链不能闪失, 官商要配合的好,要不政绩如何体现!
如果到时21号的售价在4500元,那国都的10.55亿可亏大了!

[此贴子已经被作者于2003-9-24 13:39:02编辑过]

住在杭州 · 发表于 2003-9-24 19:22

国都那块地的商铺操作有很大的余地。个人认为，等计量学院地块开盘时，住宅会在一个相对较低的价格，甚至可能6000多一点起价，信不。

duoduo666 · 发表于 2003-9-25 09:05

coolight,"大量的人防费用"不知作何解释?
作地块测算时,地下车位和商铺是影响结论的很大因素,甚至物管用房、地下商铺！

duoduo666 · 发表于 2003-9-25 09:40

这是电子工学院的测算，类似国都地块，如果是10%的税前利润，900万/亩（国都的拍得价），两年后也只需卖到8300元/平方米，按目前该区域7100左右的新盘均价，应该无大碍！
住宅单价商铺单价车库收入销售总收入固定成本利润率项目利润土地成本楼面价土地单价
7800 15600 66360000 98120 28134 15% 13886 50556 4543 758
8000 16000 66360000 100466 28134 15% 14219 52437 4712 786
8200 16400 66360000 102812 28134 15% 14550 54319 4881 814
8400 16800 66360000 105158 28134 15% 14883 56200 5050 842
8600 17200 66360000 107503 28134 15% 15214 58081 5219 870
8800 17600 66360000 109849 28134 15% 15546 59963 5388 898
9000 18000 66360000 112195 28134 15% 15878 61844 5557 927
9200 18400 66360000 114541 28134 15% 16210 63725 5726 955
7800 15600 66360000 98120 28134 10% 9258 55184 4959 827
8000 16000 66360000 100466 28134 10% 9479 57177 5138 857
8200 16400 66360000 102812 28134 10% 9700 59169 5317 887
8400 16800 66360000 105158 28134 10% 9922 61161 5496 916
8600 17200 66360000 107503 28134 10% 10143 63152 5675 946
8800 17600 66360000 109849 28134 10% 10364 65145 5854 976
9000 18000 66360000 112195 28134 10% 10586 67136 6033 1006
9200 18400 66360000 114541 28134 10% 10807 69128 6212 1036

[此贴子已经被作者于2003-9-25 9:46:04编辑过]

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再估江南五块地的地价

对斑竹21号地块测算的切磋！