未来房价可能反弹 只因楼市金九落败土地市场蹿红

冰羽

楼市下滑土地变热
　　中原市场研究部统计数据显示，9月上旬全国主要的54个城市楼市住宅总签约为159897套。同比8月同期的167375套下调幅度达到了4.5%，这也是最近3个月同期的最低点，低于7月同期的182096套。在54个城市中，有29个城市成交量有不同程度下调，下调超过10%的城市有21个。
　　在一线城市中，北京9月成交量仅6015套，同比8月同期的9472套下调了36.5%，深圳成交量为2357套，下调了5.5%。上海与广州则有轻微上涨，而在二线城市中，大部分城市均有不同程度的下调，其中天津成交量为5145套，同比下调了9.5%。
　　虽然9月的楼市成交量成绩不佳，但土地市场却表现突出，不仅各地土地供应力度加大，各大房企也积极地频频出手拿地。截至9月24日，9月份全国24城市共计推出土地2480宗，共计面积约10127万平方米，环比增加54%，其中住宅用地2301万平方米，商业用地1791万平方米。
　　金九已进入尾声，对于开发商来说，楼市并没有迎来全线飘红，反而成交量一路下滑，全国54个主要城市的成交量也已跌至3个月以来的最低点。眼看着楼市金九变铜九，开发商的信心却没有因为楼市的低迷而受挫，反而更加热情高涨地加快了拿地的步伐，土地交易市场也因此火了起来，呈现出一片供需两旺的局面。
　　链家地产对10家龙头房企的监测显示，进入9月后，龙头房企拿地明显加速。9月中上旬，仅万科[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]、华润、龙湖[简介 最新动态]4家房企，合计拿地金额就超过110亿元。其中，万科一家投入的购地款就超过80亿元。
　　9月5日，万科经过22轮竞价击败中海，以13.65亿元成功竞得广州开发区一地块。次日，万科又以总价为33.1亿元，竞得合肥庐阳区总面积达139.6万平方米的超大连体地块，平均溢价率超过37%。7日，华润置地以总成交价10.84亿元竞得成都地块。9月11日，万科再次出手，在广东顺德又拿下11.3万平方米商住地块，总价15.8亿元，创造了当地土地市场出让总价纪录。
供需两旺致土地市场升温
　　对于近期土地市场升温的现象，有专业人士指出，这很大程度上源于地方政府加大土地供应的助推作用和上市房企土地储备量的下降。 上个月在国务院督查组结束任务后发布的报告中指出，部分城市上半年住房用地供应率较低，个别城市不到10%，加剧明后年楼市供需矛盾。北京中原地产市场总监张大伟介绍，以北京为例未来两年住宅供地缺口在千万平方米。“剔除2008年及2011年的调控影响，正常市场对住宅的签约面积需求在1000万-1500万平方米，而最近两年的土地供应量仅能满足一年的购买需求。”督查组要求，各地要进一步增加土地供应，提高住房用地供应计划完成率，稳定普通商品住房用地供应量。
　　资金缺乏的地方政府得到此张通行证后开始大幅集中推地。9月17日，无锡市国土资源局挂牌出让6宗地，总面积22.5万平方米。最终，6宗地块全部底价出让，总出让价10.5亿元。9月18日，杭州“金九”的首次土地出让进入竞价阶段，共出让主城区的4宗地块，其中最高溢价率为27%。9月19日，广州市国土局南沙分局开始挂牌南沙4宗地块，
　　挂牌总价约8.3亿元，总出让面积为22.3万平方米，建筑面积共计46.8万平方米。高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵表示，目前地方政府财政吃紧，供地愿望强烈，除了推出一批优质土地外，也会给开发商一定的优惠，鼓励拿地。开发商此时抄底土地市场能获得高性价比地块，规避未来风险。
　　上半年各大房企采取的销售策略大多是以价换量，回笼资金，因此也积累下了如今大举拿地的资本。另外，今年5月开始楼市进入了回暖通道，成交量一路飚高直至7月出现小高峰，导致需求不断释放。不淡的淡季使得大多数房企一改低迷状态，不仅业绩翻身、资金充裕，还在短短几个月之间消化了不少库存，土地储备也出现缺口。
　　另据链家地产市场研究部常清称，9月土地市场优质地块的高供应促成了高成交，总价超过10亿元的土地有4块，总出让金达77.9亿元，占比分别为40%及83.2%。优质地块支撑的市场特点十分明显。数据显示，截至9月24日，北京土地出让金约94.6亿元，已经赶超今年7月的93.6亿元土地出让金最高纪录。
　　常清表示，当前优质地块频出是全国普遍情况，也暂时造成了房企全国范围内不断拿地的现象。但是以优质地块推动的高成交来谈土地市场的全面复苏，为时尚早。
　　土地异动或传达楼市反弹信号
　　尽管金九银十的成色略显不足，但炙手可热的土地市场还是让众多购房者难以放下心里的包袱。9月的土地价格总体处于高位，而且最近还有继续升温的态势。楼市调控力度并未放松，但作为住房第一生产要素的土地价格却暴涨，房价岂有下降之理？土地市场的火热强烈的看涨了购房者对房价的预期，加剧楼市反弹压力。自然市场观望的比例也会增加，从而导致房价的进一步上涨。
　　楼市的走势一般首先反应在土地市场上。此次的土地的异动已经向楼市传达了明确的信号，很可能会蚕食楼市的调控成果。中指院研究员曹旭东也和众多购房者一样，对于土地升温后的后续市场并不乐观。他表示，地方政府推地意愿强烈。同时，一些一、二线城市楼市成交连续数月稳步回升，譬如昆山品院小区的房子从2012年10月份起，成交量连续稳步的回升，这打破了往年房产淡季的概念。而部分开发商回笼了一定资金，重新拿地“补仓”愿望较强。“供需两方都有意愿，土地市场升温趋势正在形成。”
　　但也有专家持较乐观的看法，认为从长远来看，加大土地供应为楼市提供了更多的“面粉”，为房价合理回归预留了空间，利好楼市调控。
　　对于当前土地市场急需遏制的升温态势业内人士分析，短期来看，应在加大土地供应的过程中注意推地节奏，防止土地市场量价齐升；长期来看，应尽快启动楼市深层次改革，让地方政府摆脱土地财政依赖，巩固楼市调控成果，促进房地产发展。一方面，要加大土地供应规模，保障楼市供应稳步提升，为房价回归预留空间；另一方面，要避免一次性大规模集中推地给社会传递土地市场升温信号。同时，中央应强化对地方土地市场的督查，严防地方政府和开发商合力推高地价、制造“地王”。业内人士也提醒开发商，在楼市调控的关键期，房企拿地要慎之又慎，高地价将很可能引发更大力度的调控措施出台。