第一条 为维护本物业管理区域全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》、住房城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本物业管理区域业主大会议事规则。 第二条 （一）本业主大会名称为： 钱江湾花园业主大会 杭州市 滨江 区 钱江湾花园 业主大会 业主委员会办公地址： 杭州市滨江区东信大道99号钱江湾花园34-1-103室 （二）物业管理区域范围（四至及附图）： 东至： 西浦路 南至： 东信大道 西至： 闻涛路 北至： 新和路 （三）物业类型（住宅、商业） （四）物业管理区域概况：总占地面积 13,3万 平方米；房屋总建筑面积 29.75万 平方米，其中：住宅 205162.67 平方米， 1561 套；非住宅 12468 平方米。 （五）物业管理用房：物业管理办公用房建筑面积为 719.17 平方米，位于 34-1-103（133.39㎡）,34-1-203（135.34㎡）,37,1-101（123.42㎡）,37-1-201（137.94㎡）,12-1-102（44.6㎡），38幢1单元裙楼（46.74㎡），其他裙楼（97.74㎡） ； 物业管理商业用房建筑面积为 1241.92 平方米，位于 钱江湾商铺104-105（108.91㎡）,106（43.56㎡）,107（47.19㎡）,108（44.17㎡）,109（44.17㎡）,110（49.36 ㎡） , 223-224（201.3㎡），225（44.31㎡），226（69.84㎡），227（59.43 ㎡）228（59.43 ㎡），229（73.02㎡）230-231（132.46 ㎡），232-233（129.26 ㎡），248（81.09㎡），会所东北角（189.82㎡），会所西北角（65.9㎡）。（其中：业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 133.39 平方米，位于 34-1-103 。 （注：物业管理用房为多处时，可根据实际情况增加以上内容） 第三条 本业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行职责。 业主委员会是业主大会的执行机构。业主委员会委员经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。业主委员会接受业主监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为, 维护业主和物业服务企业的正当权益。 第四条 业主大会、业主委员会接受物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会的监督和指导，积极配合社区居民委员会共同做好和谐社区建设工作，并接受区（县、市）物业主管部门的业务指导。 第五条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。 第六条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会及业主委员会于成立之日起30日内将《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定的材料送物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和区（县、市）物业主管部门备案。 第二章 业主大会 第七条 业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （五）选聘和解聘、续聘物业服务企业； （六）筹集和使用专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途； （九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； （十）改变或撤销业主委员会的不当决定； （十一）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜； （十二）制定物业服务合同无法履行等情形的应急预案； （十三）对业主非理性、过激的维权事宜，提出处理意见； （十四）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的其他重大事项。 决定第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年召开 1 次，召开时间为 4-5月 。 有下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议和情形发生之日起60日内组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主委员会委员空缺达半数（含）以上的； 第九条 属第八条召开业主大会临时会议第一项情形的，应符合下列条件： 1、有明确发起人； 2、提议事项明确，属于业主大会议事范围； 3、随附提议人权属证明； 业主委员会接到提议书面申请后，应对提议的真实有效性进行核实，并进行分析、研究，在收到提议之日起30日内对是否召开业主大会会议作出决定。决定召开业主大会会议的，应当在作出召开决定之日起30日内（未作出决定的在收到提议之日起60日内）召开会议，就提议事项征求业主意见并进行表决，业主大会会议讨论表决议题应与提议议题相一致。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。 业主委员会未按时作出决定或者业主委员会决定不召开临时会议，但经核查后业主提议符合第八条规定情形的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应责令业主委员会限期召开；逾期仍不组织召开的，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织业主召开。 第十条 业主大会会议可以选择下列第 （二 ） 种形式召开，具体会议形式由业主委员会确定。 （一）集体讨论的形式； （二）书面征求意见的形式。 采用集体讨论形式议事的，选择以下第 2 种方式： 1．由全体业主参加业主大会会议； 2．由业主推选业主代表参加会议。 业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表采取以第 1 种方式产生： 1、以每幢楼为单位，推选产生一名代表；商铺类型 1 个代表； 2、以每单元为单位，推选产生一名代表； 3、以每楼层为单位，推选产生一名代表； 业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，业主的赞同、反对、弃权的具体意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。 第十一条 业主大会采用以下第 一、二、四、五、六 （可多选）种形式进行表决： （一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果； （二）专人送达、回收意见：由业主委员会或业主大会筹备组组织有关人员逐户送发、回收业主意见，经业主委员会（业主大会筹备组）统计汇总，公布表决结果； （三）网上投票：由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票，由业主委员会（业主大会筹备组）或者自动统计汇总，公布表决结果； （四）传真（以传真方式投票的，应在表决票中附业主本人身份证复印件）； （五）邮寄挂号信、快递； （六）三方电话现场确认（业主委员会代表、社区代表、物业代表） 。 在规定时间内，未参与表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票。 第十二条 业主大会会议按下列程序召开： （一）会议筹备。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议、意见、建议，草拟会议议题，确定会议召开形式、时间、地点、议程，制定征询意见表或表决票，核实业主人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。 （二）发布公告。业主大会会议召开前15日，由业主委员会将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告，并书面通知全体业主。同时告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会。 （三）征询意见。业主委员会应在投票日期 7 日前发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名确认。 （四）回收意见表或选票。业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真、三方电话的形式回收物业管理区域内业主意见。如需延期，应在物业管理区域内显著位置公告，延期时间不得超过30日。 （五）统计意见表或选票。组织验票、计票，进行表决，邀请物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会指导、监督，或请公证处公证。 （六）通报大会议事决定。业主委员会以书面形式在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。 第十三条 业主大会形成的决议，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。根据民主集中制的原则，持不同意见的业主不得抵制业主大会所通过决议的执行，不得干扰业主大会正常工作，以及业主委员会为贯彻决议而开展的正常工作。 业主大会形成的决议违反法律法规的，业主可以向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委会和区（县、市）物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第十四条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主书面委托代理人参加业主大会会议的，应当出具授权委托书，载明委托事项、委托权限及期限。 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的业主代表、其他业主、物业使用人参加；但同一名代理人接受委托的业主人数不超过 1-3 人。业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定监护人参加业主大会会议，行使投票权； （二）业主是法人或其他组织的，由其法定代表人（负责人）或书面委托代理人参加业主大会会议； （三）业主代表需委托代理人参加业主（代表）大会会议的，其委托行为应符合下列约定： 1、受委托的代理人必须是所代表业主中的业主； 2、有授权委托书； 3、业主房产证及身份证复印件； 第十五条 业主的面积表决权数按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。 （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，以及对《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条中规定的因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主所拥有的专有部分面积不计入建筑物总面积。 业主的人数表决权数按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算，但按照管理规约和业主大会议事规则约定，以及对《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条中规定的因损害业主共同权益而被限制选举权、表决权的业主人数不计入总人数。 第十六条 业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 1年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第十七条 利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过 50 %）的收益，主要用于以下用途： （一）业主大会、业主委员会的工作经费； （二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护； （三）补充专项维修资金； 具体比例由业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，在物业服务合同中约定。 第三章 业主委员会 第十八条 业主委员会履行以下职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）按照业主大会确定的物业服务标准、价格等服务方案与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）通报、监督管理规约的实施情况； （六）按照约定组织补选业主委员会委员； （七）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）业主大会赋予的其他职责。 第十九条 业主委员会委员由物业管理区域内的业主担任，并应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力； （五）具有一定组织能力； （六）具备必要的工作时间； 业主是法人或其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。一个物业管理区域内，一个法人或其他组织只能由一个自然人代表。房屋共有的，业主可以授权共有人参加业主委员会的选举。 第二十条 有以下行为的业主，不能担任业主委员会委员： （一）不遵守本议事规则； （二）违反有关法律、法规及管理规约； （三）违章搭建建筑物、构筑物； （四）擅自拆改房屋承重结构； （五）擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （六）擅自拆改燃气管道和设施； （七）在物业管理区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的； （八）拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的； 第二十一条 本物业管理区域业主委员会设委员 7 名，候补委员 1 名，其中主任1名，副主任 1 名。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会每届任期为 3 年（最长不超过5年），委员可以连选连任。 业主委员会实行差额选举，业主委员会委员得票数应当符合本规则第七条规定。 业主委员会实行差额选举的，差额比例为 9:7 。 业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会相应顺序的候补委员，其人数为 1 。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。 候补委员补位按照本议事规则第二十五条执行。 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。如需增补业主委员会委员的，召开后期开发部分的业主大会，选举产生业主委员会。所选举产生的业主委员会委员任期和先期成立的业主委员会委员任期结束期限应当一致，当期不参加业主委员会主任和副主任的推选。 第二十二条 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每 1 月召开一次。 有以下情形发生时召开临时业主委员会会议： （一）业主大会决定召开业主委员会会议的； （二）经三分之一以上业主委员会委员提议； （三）业主委员会主任认为有必要的； 第二十三条 业主委员会会议应当按照下列规则召开： (一)会议由主任或其委托的副主任负责召集，主任和副主任均不履职的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指定业主委员会其他委员召集； (二)委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明； (三)召集人提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员；业主委员会会议可以邀请物业所在地社区居民委员会派代表参加； (四)会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议； (五)会议应有过半数的委员出席，作出的决定（包括形成的业主委员会议案）必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议； (六)做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字； (七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档； (八)业主委员会应当将业主委员会的决定（包括业主委员会议案）在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，接受业主的查询和监督。 第二十四条 业主委员会依法、依约作出的决定，对业主委员会委员和业主具有约束力，业主委员会委员和业主必须共同遵守；持不同意见的委员、业主不得抵制业主委员会决定的贯彻执行，不得干扰业主委员会的正常工作。 业主委员会作出的决定违反法律法规和共同约定的，业主可以向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和区（县、市）物业主管部门举报，由受理单位依法处理；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。 第二十五条 业主委员会委员（含主任、副主任）缺额，由候补委员按照得票顺序自动补足，业主委员会应当及时将委员缺额和候补委员递补的情况在物业管理区域内的显著位置公告。无候补委员或候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会委员空缺达半数以上的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会职责，并召开业主大会临时会议重新选举业主委员会；在重新选举之前，任何业主委员会委员不得以业主委员会的名义从事活动。 业主委员会主任、副主任提出辞职，应当提前7日，提交业主委员会备案，并通报物业所在地的社区居民委员会。在业主委员会全体会议后，办理相关移交手续。 业主委员会委员集体提出辞职的，应当提前15日向业主大会说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交由街道办事处（乡镇人民政府）暂时保管。 新的业主委员会产生后，及时与街道办事处（乡镇人民政府）进行档案资料、印章及其他财务账目等的转交。 第二十六条 业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （三）利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费、停车费等应缴费用； （四）违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用； （五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； （六）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定中止其委员职务，并提请业主大会会议决定终止其委员职务。 第二十七条 业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止，并由业主委员会在物业管理区域内显著位置予以公告： (一)《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条规定情况之一的； (二)因疾病等原因丧失履行职责能力的； (三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； (四) 连续2次无故不参加业委会会议者 。 业主委员会委员资格终止的，按照《业主大会和业主委员会指导规则》第四十五条、五十六条规定做好移交工作。 第二十八条 业主委员会应建立工作档案，指定专人保管，工作档案应当包括以下内容： （一）《业主大会和业主委员会指导规则》第四十条规定的内容； （二）有关法律、法规和业务往来文件； （三）利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册； （四）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册； （五）其他需要保存的资料。 业主可以查阅档案资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当在接受询问之日起7日内予以答复。如需对档案资料进行复印、录影、录像的，应当经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或社区居民委员会的批准。 第二十九条 业主委员会应建立印章管理规定，并指定专人保管。业主大会和业主委员会按印章管理规定在各自的职责范围使用印章，每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。 业主大会、业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告，并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反印章管理规定或印章遗失造成经济损失或不良影响的，由相关责任人承担相应的责任。 第三十条 业主大会、业主委员会等工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。 工作经费来源采用下列第 二 种筹集方式： （一）业主每月按每平方米建筑面积交纳； （二）共用部位、共用设施设备等经营收益支出； （三）业主自愿捐赠； 工作经费用于下列开支： （一）电话费、纸张费、邮递费等日常办公等费用； （1）、 业主委员会秘书长工作电话联系费用 ，费用 50 元/月； 经费收支帐目由 业委会秘书长 代为管理，每 半年 (季度/半年/年)在物业管理区域内显著位置公布经费使用情况，接受业主监督、质询，公布时间不少于15日。 第三十一条 业主委员会应督促违反约定不交纳物业服务相关费用的业主，并限期交纳。经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务相关费用的业主，业主委员会可以采用在本物业管理区域内进行公示等方式协助物业服务企业进行催交。 第三十二条 物业管理区域发生《浙江省物业管理条例》第四十三条、《杭州市物业管理条例》第二十五条规定行为时，业主委员会应当根据管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，业主委员会应当及时向有关行政管理部门报告。 第三十三条 业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，组织换届选举工作。 业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，由社区居民委员会代行业主委员会职责的，应移交社区居民委员会暂时保管。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地公安机关协助移交，也可依法向人民法院提起诉讼。 业主委员会任期届满，不得继续履行职责。 第四章物业维修资金管理 第三十四条 本物业管理区域建立的物业维修基金专项用于保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，其归集、使用执行国家、省、市的相关规定。维修、更新、改造工程需使用物业维修基金的，工程所涉范围应取得业主委员会确认，并在征求相关业主意见时告知业主；工程完工后一个月内，物业服务企业或业主委员会应将维修项目的维修情况、工程预决算报告等资料在本物业管理区域内显著位置公告。 第三十五条 根据《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》，实行专业化物业管理的住宅小区，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业主委员会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金。 本小区选择“一定额度内”为 A A.小区年度使用总额在1万元以内 B.小区年度使用总额在3万元以内 C.小区年度使用总额在5万元以内 D.小区年度使用总额在 万元以内 本小区选择“一定情形下”为 A B C A. 屋顶补漏 B. 外墙修补 C. 管道维修 D. 其他项目 在同时满足上述两个条件下授权业主委员会直接申请使用物业维修基金。 第三十六条 本物业管理区域内的物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金额的30%时，应当及时续筹维修基金。基金续筹的具体方案由业主委员会拟订，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意后实施。基金的续筹方案内容包括： 1、续筹金额。续筹金额应保证续筹后余额达到首期维修基金额度。 2、分摊原则。按所拥有房屋的建筑面积比例分摊续筹金额，产权不明确或产权属于业主共同所有的物业，其续筹金额可考虑从小区经营性收益中划转。 3、续筹方式。选择第 A 项作为本物业管理区域的基金续筹方式。 A、从本小区物业经营性收益中一次性或分年度划转； B、由业主委员会委托物业服务企业或社区居民委员会向相关业主一次性代收代缴； C、委托物业服务企业在按标准收取物业服务费的同时，按月另行收取一定额度的物业维修基金，直至达到应续筹金额； 第三十七条 涉及筹集和使用专项维修资金的业主的面积和人数表决权数按实计算，不适用本议事规则第十五条关于业主表决权数的规定。 第五章 附则 第三十八条 本议事规则经 2012 年 12 月 16 日业主大会会议讨论表决通过。 本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议修改。修改后的规约，于业主大会会议通过之日起生效。 本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。 第三十九条 本议事规则由业主大会会议解释。如本议事规则与现行法律、法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他条款的效力。 钱江湾花园业主 管理规约（草案） 第一章 总 则 第一条 为维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全、合理使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等法律法规，制订本（临时）管理规约。 第二条 （本临时管理规约由建设单位制定并连同《前期物业服务合同》报物业所在地的物业主管部门备案，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与临时管理规约一致。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。） 本管理规约由业主大会通过，全体业主和物业使用人须自觉遵守。 第二章 业主的共有权 第三条 本物业管理区域内物业的基本情况 物业名称： 杭州钱江湾花园 ； 坐落位置： 杭州市滨江区东信大道99号 ； 物业类型： 住宅、商业 ； 总建筑面积： 29.75万平方米 。 物业管理区域四至： 至： 西浦路 南至： 东信达道 西至： 闻涛路 北至： 新和路 。 第四条 根据有关法律、法规规定和物业买卖合同约定，业主共同享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权： （一）单幢建筑物全体业主的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等； （二）单幢建筑物全体业主的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等； （三）物业管理区域内全体业主的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备用房、物业管理用房、小区绿地、花园、文化体育设施、安全防范智能系统等。 根据住房城乡建设部《物业承接查验办法》有关规定，全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备。 第五条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有： （一） 无 ； （二） 无 ； （三） 无 ； （四） 无 。 建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响业主正常使用物业。 第三章 物业的装饰装修 第六条 业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。同时，物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为、注意事项和有关装修备案等事项书面告知业主或物业使用人。物业服务企业可按价格主管部门核定的标准向业主或物业使用人收取装修垃圾清运处置费；还可向装修单位（装修人）协商收取一次性修复补偿服务费，费用标准由双方协商确定，具体为 100 元/户。装修垃圾清运费按照杭州市相关法规执行。 第七条 业主、物业使用人装饰装修房屋时，应自觉遵守《浙江省物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城市房屋使用安全管理条例》等有关法律、法规的规定。 第八条 在装饰装修中禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）违法搭建建筑物、构筑物；（如阳光房、 雨棚 等） （三）经物业服务企业确认的违章装修材料不得进入物管区域内； （四）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方； （五）违法改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （六）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； （七）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （八）违法拆改燃气管道和设施； （九）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 第九条 业主、物业使用人对住宅房屋装饰装修需进行下列行为之一的，应当在装饰装修前向物业所在地区（县、市）房屋使用安全管理部门进行备案： （一）拆改、变动非承重结构； （二）增砌墙体、增加房屋使用荷载； （三）开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。 非住宅房屋进行装饰装修的，业主、物业使用人应当按照法律、行政法规等有关规定向物业所在地区（县、市）建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。 第十条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的合理位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。 第十一条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。装饰装修具体时间规定： 周一至周五作业时间：上午8:00～12:00 下午14:00～18:00 拆打时间：上午8:30～11:30 下午14:30～17:30 不允许在周末、节假日进行噪音装修。因特殊情况需要装修，应事先取得相邻业主的同意，报物业服务企业备案，并尽可能缩短装饰装修时间。 第十二条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。 第四章 物业的使用 第十三条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。 第十四条 业主、物业使用人应遵守法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护、秩序维护等方面妥善处理与相邻业主的关系。 第十五条 业主、物业使用人应按规划设计用途使用物业。因特殊情况确需改变物业规划设计用途的，应当经有利害关系的业主书面同意后，报规划、国土资源等有关部门批准，并告知业主委员会和物业服务企业。 第十六条 业主、物业使用人在物业使用中，应遵守法律、法规的规定，并遵守下列约定： （一）防盗窗、网安装：安装内置防盗窗防盗网; （二）卫星电视接收器安装；不允许 （三）外墙面附着物安装：不允许 （四）封闭阳台： 可以封闭阳台的，要求统一有序，色调一致，不超出外墙面，并事先报物业服务企业备案; （五）不在户内玻璃窗、玻璃门上张贴广告类的标识、企业铭牌等; （六） 未经相关行政主管部门批准，不得在物业管理区域内开挖沟渠、绿地硬质化以及搭建建筑物、构筑物等; （七）法律法规和管理规约禁止的其他行为。 第十七条 业主、物业使用人应按照有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不得擅自拆改管线。 第十八条 业主、物业使用人在使用电梯、扶梯时，应遵守本物业管理区域电梯、扶梯的使用管理规定。 第十九条 业主、物业使用人车辆行驶和停放，应遵守以下规定： 1、 5 吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入本物业管理区域； 2、机动车辆在小区内行使，时速不得超过 5 公里，禁止鸣笛、练车等行为； 3、机动车辆应按规定的车位停放，禁止在消防通道、消防登高面、消防井盖、绿化带等场地停放； 4、实施车辆停放收费的，按价格主管部门核定的标准执行； 5、禁止在公共停车位上擅自安装地锁等装置，车辆停放期间，防盗报警器应使用静音，以防发出噪音影响他人生活和休息； 6、非机动车辆应按规定停放在指定的区域； 第二十条 房屋出租应当遵守相关法律、法规、政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或者转租的，业主均应承担相应的责任。 业主转让或者出租物业时，须将本管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件，由受让人或承租人作出书面承诺。业主转让或者出租物业后，当事人应当于物业转让合同或者租赁合同签订之日起30日内，将物业转让或者出租情况和通讯方式书面告知业主委员会和物业服务企业。 房屋出租必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按床位出租或者转租，或者将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或者转租。 对违反本管理规约出租或者转租的，物业服务企业或业主委员会应当书面责成业主、物业使用人立即终止租赁行为。 第二十一条 业主、物业使用人饲养宠物的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定： （一）及时清理宠物粪便； （二）进入公共场所做好安全防范措施，以防伤及他人。造成人身伤害的，宠物主人为第一责任人； （三）乘坐电梯的，应当避开乘梯的高峰时间； （四）不得饲养藏獒等大型凶猛、攻击性较强的动物； 第二十二条 业主、物业使用人燃放烟花爆竹的，应遵守政府相关管理规定，并遵守以下约定； （一）本物管区域规定可燃放烟花爆竹的地点为 南门、北门、东门 ，可燃放的时间为 周一至周日09:00-17:30 ； （二）燃放人应事先告知物业服务企业，由物业服务企业提供必要的协助或帮助。燃放烟花爆竹事先未经物业服务企业同意的，造成建筑材料、地面、绿化等损坏或人员受到伤害的，燃放人应承担赔偿责任； （三）燃放人有协助物业服务企业共同及时清理残留物的责任和义务； 第五章 物业的维修养护 第二十三条 业主应当按照国家有关规定交存和使用专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金使用须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3上业主同意。业主分户账户专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交方案由业主大会决定。 第二十四条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。 第二十五条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状或给予适当补偿，相关业主应给予支持和配合。 相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担相应的赔偿责任。 第二十六条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下，必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的，物业服务企业应向相邻业主说明情况，并在第三方（如所在地社区居委会或派出所或 业主委员会代表 ）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行抢修，事后应及时通知相关业主并做好善后工作，抢修产生的相关费用由责任人承担。 第二十七条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应征得业主委员会、物业服务企业、直接利害关系人同意，并依法办理手续，事后在约定期限内恢复原状。 第二十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益和其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。 第二十九条 因人为原因造成共用部位、共用设施设备损坏的，由责任人负责修复并承担费用。 第六章 业主的共同利益 第三十条 为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理服务活动中授予物业服务企业以下权利： 1、根据物业管理法律法规和本管理规约的规定，由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度； 2、以告知、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反物业管理法律法规、物业服务合同、管理制度和本管理规约的行为； 3、除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外，物业服务企业在物业管理区域内显著位置上张贴通告连续15日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告； 第三十一条 本物业管理区域，物业服务收费采取 包干制 方式（包干制、酬金制）。 物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益，业主在办理物业交付手续后，均应积极履行义务，自觉交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的，其费用由双方当事人另行约定。 第三十二条 业主出租物业时，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。 第三十三条 业主、物业使用人未按物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，经书面催交，无正当理由逾期仍不交纳物业服务费用的，业主委员会可以采用以下措施协助物业服务企业进行催交： 1、欠费 6个月 月以上或长期拒交物业服务费用的，业主委员会或业主委员会授权物业服务企业在物业管理区域内显著位置进行公示； 第三十四条 涉及建筑物及其附属设施的费用分摊，按照以下第 1 种方式约定： 1、按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定； 2、按户数确定； 第三十五条 业主委员会负责监督本管理规约的实施。 业主大会和业主委员会对违反本管理规约和物业服务合同约定的行为，有权依照法律、法规和本管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第三十六条 利用物业管理商业用房、共用部位、共用设施设备和场地进行经营的，所得经营性收入扣除合理经营成本后（经营成本占经营性收入比例不得超过 50 %）的收益，主要用于以下用途： （一）业主大会、业主委员会的工作经费； （二）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护； （三）补充专项维修资金； 具体比例由开发建设单位、业主大会委托业主委员会与物业服务企业协商后，在物业服务合同中约定。 [url=]第三十七条[/url] 因物业服务企业突然撤离等原因，建设单位或业主大会无法及时另聘新物业服务企业的，在另聘新的物业服务企业之前，建设单位或业主委员会可以书面向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、区（县、市）物业主管部门提出申请，由上述部门指定物业服务企业临时代管，建设单位或业主委员会与临时代管的物业服务企业签订临时物业服务合同，业主按临时物业服务合同的约定支付相关物业服务费用。 第七章 违约责任 第三十八条 业主、物业使用人应自觉遵守本管理规约，违反管理规约，造成业主物业损害或导致全体业主共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金，扰乱业主委员会选举以及实施其他损害业主共同权益行为的，可以限制其行使以下第 2 （可多选）项共同管理权： 1、不得担任业主委员会委员或候补委员； 2、业主大会会议表决权； 3、共有部分经营收益分配权； 第三十九条 业主拒付物业服务费，不按规定缴存专项维修资金，物业服务企业、专项维修资金管理机构可加收违约金或滞纳金。 第四十条 违反本管理规约或者有关法律、法规造成其他业主人身伤害、财产损失的，相关业主应负赔偿责任。 第四十一条 物业使用人违反本管理规约的，业主承担连带责任。 第八章 附 则 第四十二条 本管理规约每位业主各执一份，物业服务企业各留存一份。 第四十三条 本管理规约经 2012 年 12 月 16 日业主大会会议讨论表决通过之日起生效。 第四十四条 本规约如与现行法律法规有相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其它条款的效力。 | 
发表于 2012-12-17 14:19
