杭州兴起个人合资建房热遭遇六道关口阻击

书剑飘零 · 发表于 2005-3-15 13:00

2005年03月15日 09:58:26 杭州网 

越来越高的房价越来越威胁到刚刚大学毕业的年轻群体的安居权。这批年轻人大多很优秀，很勤奋，很有理想，很想做一番事业，可以说代表了我们社会的未来和希望。然而，商品房的大涨价，却使他们受到了很大的伤害。 
个人集资合作建房从经济学角度看，显然是一条违反专业化分工的倒退之路，违背市场经济原则。造房卖房属专业化
很强的业务，理应由开发商造房，中介商售房，这样分工可节省购房者许多时间、精力和钱财，做到成本低、效率高。正因如此，上世纪八九十年代许多单位实行的单位集资建房做法后来纷纷停止而转变成职工直接从市场买房。 
但是，现在的高房价是难以承受的，而开发商是不愿意放弃“暴利”的。 
于是，一些年轻人开始了“造梦”。 
但他们要跨越至少六道关口：政府准入关，资质关，土地关，资金关，配套关，协调关。 
狼烟四起！ 
自从集资合作建房在北京拉开序幕之后，全国各地纷纷响应。 
3月5日，杭州集资合作建房会议在省老年中心会议室举行。尽管一样有争论，但杭州个人集资建房行动开始从网上转移到了现实中，似乎目标一步步走近了。 
自从在网上发出倡议合作建房的帖子后，杭州集资合作建房的核心成员王涌宇比以前更加忙碌了。一方面他要四处了解最新的土地拍卖信息和成交价格，一方面还要不停地与想要参加合作建房的人沟通。3月8日下午，在接受记者采访时，王涌宇还不停地接到跟合作建房有关的电话。王涌宇是一家咨询公司的老总，关于个人信息，他不愿透露过多。“前几天报纸登了后，有些人打电话给我，说我现在成名人了。”他笑得有些无奈。 
在土地拿到之前，什么都还是个未知数，王涌宇坦言，媒体过多的关注让他有压力。 
投资者也可参加 
相比起北京合作建房的模式，王涌宇说，我们跟他们有点不一样。 
第一，北京的合作建房开始后，每人需缴纳100元作为办公费用，而杭州在拿到土地之前，核心成员为此事付出的劳动和费用，基本上由他们本人承担。这样前期风险都集中到了核心成员身上。王涌宇说，第一次会议的茶水等费用就是另一位核心成员王先生出的。 
第二，北京的合作建房成员需进行资格过滤，只有无房者才能参加，而杭州没有报名资格条件限制。投资者也是可以参加的。 
作为行动的主要发起人，王涌宇却对自己参与合作建房的目的讳莫如深。 
“像北京那样的模式是个理想。我们现在不管人家是否投资，只要做成这件事，就是最好的，就像平价药店进入杭州一样的道理。谁代表了杭州市民的利益，谁就是做了正确的选择。”王涌宇说。 
据介绍，自从3月5日的会议开过之后，初步确定下来的方案是：参与合作建房的人交十五万到二十万块钱。王涌宇告诉记者，现在有合作意向的差不多已经有七八十人，其身份大多是公司白领，还有大学教授、银行职员等，其中还有少数人是从事房地产业的专业人员。股东行为，从交钱那一刻开始生效。按照交钱的顺序，取前面20人左右为核心成员，这些核心成员具有优先选房权。 
但是，如果核心成员多次没到会，或没完成分内事，其核心成员资格就将取消，转成普通成员。 
确定人数之后，第一步就是成立投资公司。成员所交的款项也将共同由银行监管。 
“这个过程大概需要半个月到一个月的时间。”另一位主要核心成员王先生说。王先生现年已经退休了，此次他是为28岁的儿子参加合作建房。 
时间就是最大的风险 
对于合作建房，王涌宇认为没有政策和法律上的瓶颈，土地才是合作建房中的重中之重。然而，“想得到政府支持，这无疑是期待天上掉馅饼”，王涌宇认为，最有可能的途径是参加公开的土地拍卖。这段时间，他就一直在忙着跑各个区域了解土地的信息。 
根据参与者的意愿，此次的合作建房地址有市区、滨江、余杭等多种选择，具体地块到时还要开会表决。 
“考虑到土地价格因素，余杭区基本选择在闲林、良渚一带。现在报名人数已经差不多了。如果此次操作成功，我们还可以在滨江等地再进行合作建房。”王涌宇说。 
据悉，参加者只需报个名，“至于钱，可以等拿到土地之后再打入银行账户”。 
土地是合作建房资金中的关键，即使合作建房的成员都交上首期款项，但能否顺利拿到地还是个问题。 
上海在2003年就出现过合作建房。当年4月，身在美国的留学生kjm1089(真实姓名叫翁云)在网上发出帖子召集网友集体买地造房。据称，不到一个月，就有50多名年轻人加入。但因建房税收及地块未获得政府支持问题，此事不了了之。 
王涌宇对此却有相当的自信。“我以前的工作与招商引资有很大关联，融资方面我不是很担心。”他告诉记者，据他所知，最近某郊区拍出的一块土地价格并不那么高昂。最重要的是，北京的合作建房成员大概有三五百人，运作起来相当困难。而杭州首次合作建房的人选只确定50到70人左右。对于合作建房中可能要出现的各种风险问题，王涌宇说：“时间就是最大的风险。” 
3月10日，杭州市国土资源局宣教中心林亮说，对于合作建房，国土局不会过度关注，“一切按照规定来，只要符合招投标的资格，就可以参加投标”。 
根据规定，“投标人的范围及资格：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织均可参加竞投。可以独立竞投，也可以联合竞投。非房地产开发公司竞得的，可获得房地产单项开发经营权(每一宗地块的具体条件详见各地块文件)”。《杭州市国有土地使用权招标拍卖管理办法》规定，“非房地产开发企业通过招标、拍卖方式取得房地产开发用地的，应当设立房地产开发经营项目公司，进行房地产开发建设。设立房地产开发经营项目公司，应当符合国家有关规定。” 
浙江万马律师事务所王红燕向记者解释说，目前杭州合作建房还是一个松散型的结构，“很难取得竞标资格”。在央行规定“不得向个人发放建房贷款”的前提下，他们能够争取的融资只能是面向企业的房地产开发贷款。但房地产开发贷款必须遵循现有的规定，比如贷款前先要获得土地、“四证”(土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证)，也就是说，在前期最需要资金的土地环节上，即便成立了公司，也不能寄希望于从银行获得融资来购买土地，动辄上亿元的土地竞买费用必须由该公司自行承担。 
初步确定公司章程 
北京合作建房的发起人于凌罡说他在北京并不缺房子住，花费那么多时间和精力做这样一件看起来“不太可能实现”的事，他的初衷绝不仅仅是为自己建一套便宜的住宅，“合作建房追求的是符合各方面利益而合理使用资源的模式，从这个意义上，这件事的价值已经超过了建房本身。” 
3月9日，核心成员们再次聚集到一起，商讨合作建房的具体事宜。核心成员王涌宇高兴地说：“全国政协常委、国务院参事任玉岭在政协分组讨论时，表态支持网上热议的合作建房模式，我们听了都大受鼓舞啊！” 
据媒体报道：任玉岭研究员指出，目前中国城市房价之高已远远超出居民的承受能力。积极支持个人合作建房，是解决这个问题的重要对策。这则消息无疑是给杭州合作建房打了一支强心针。 
3月9日的合作建房第二次会议开过之后，初步确定了公司章程，成立了三个工作小组：一、策划组。负责土地等具体项目的直接操作。二、宣传组。负责印刷宣传册，介绍成员经历等，另外还负责与媒体、政府、银行等部门联络等。三、办公室。负责起草章程、草案等。 
每组基本确定为四五人，小组中还有一位核心成员。3月10日，王涌宇说，现在大家都已利用工作之余分头办事去了。“目前我们要做的工作就是，让更多的人了解合作建房，以及它的风险与收益，接下来进一步确定合作建房的成员。”不过，下次开会，可能会有更多的人参加，两三百人的会场成了问题。“如果有人能提供开会场地，就最好不过了。” 
律师建议不要跟风 
南京“我爱南京自建/团购房俱乐部”已吸引了200多人报名。上海的朱剑也带动了“上海家园”的计划。今年1月，成都一名叫王劲夫的律师也发出倡议，要在成都征集100人集资建房。 
针对各地的合作建房热，国家建设部住宅与房地产业司刚刚以“关于请报送个人集资合作建房有关情况的函”的形式，向成都、北京、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局发函，要求五城市报送：本地区个人集资合作建房的详细情况；五城市建委或房屋土地管理部门对个人集资合作建房的意见和看法；五城市建委或房屋土管部门对建设部关于个人集资合作建房工作的建议。 
3月11日，建设部宣传处一位工作人员告诉记者，部分城市的报告已送到建设部，但建设部还没有形成可以公开的意见。 
杭州市建委宣传处李处长告诉记者，对于合作建房，主要看上级部门的意见如何，“我个人认为，目前对这种行为不宜做太多宣传”。 
而杭州本地几大主要银行都对此不置可否。中国银行贷款科一位郁姓工作人员告诉记者，“不会对此事作太多关注”，也没有详细研究过。“如果他们主动过来联系，再商量具体问题”。 
王红燕律师说，合作建房是一个新事物，还没有一个完全合适的法律法规来说明怎么操作。她分析说，参与合作建房的市民专业知识有限，遇到某些专业问题时可能无法解决。而且，按照规定，一个有限责任公司的股东最多只能有50人，这样很多参与者只能作为“隐性股东”，“很多权益无法得到保证，一旦发生了纠纷，就更难解决了”。 
“如果一旦得不到银行的贷款，公司的集资行为很可能变成一种非法集资。”王红燕说，非法集资中的“集资”是一种经济行为，是一种金融信贷行为，通常以高利或者高额回报为诱饵，而大家集资建房相当于“打平伙”。但是在操作中，牵头的人拿什么来保证对集资人的承诺？ 
“慎重，不要盲目跟风。”王律师强调说。（郑洁群钱伟锋何炜宏）

城隍紫阳 · 发表于 2005-3-15 14:11

难！

书剑飘零 · 发表于 2005-3-16 12:36

是啊，想省点钞票也难！

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