自助验房手册

1m1999

根据网上资料整理的，方便大家讨论，欢迎补充:handshake ！




工具

(1) 试电笔、带二相／三相插头和电源显示开关的插座（小台灯亦可）

(2) 钢卷尺

(3) 小锤子

(4) 电筒

(5) 抹布

(6) 盛水器具

(7) 计算器

(8) 笔

(9) 纸

(10) 老婆、老人、专家、朋友

(11) 切忌着急，多看、多问、多记录。
一、总则

1．查看“三书一证一表”：

(1) 《住宅质量保证书》（盖章原件）

(2) 《住宅使用说明书》（盖章原件）

(3) 《建筑工程质量认定书》

(4) 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

(5) 《竣工验收备案表》（盖章原件）

(6) 索要测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）

(7) 索要工程竣工图纸或设计单位施工图
　　根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。
　　业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可。因此，收楼前千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，才能签署入住单收楼。但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。

2．先验房后收楼：
先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但……！如合同已成事实，则在收楼文件上应注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

3．书面承诺及记录：

(1) 产权证何时办理（不管如何答复都要记录）

(2) 水、电、气开通时间、手续、资费、来源（不管如何答复都要记录）

(3) 电信、电视的开通时间、手续、资费（不管如何答复都要记录）

(4) 察看卫生防疫部门核发的用水合格证、劳动部门核发的电梯安全运行合格证、消防部门的消防检验合格证（是否看到要记录）

(5) 电梯、安防、会所、绿化、路灯、商场、学校等公共配套设施完成情况。
　　不能书面承诺的在收楼文件上注明：“未办理产权证”、“未通水／电／气”、“未通电信／电视”、“无电梯／会所／绿化／学校……配套设施”、等等……
二、室内细部

1．门：

(1) 看门身内、外、顶面是否油漆，且平滑无磕碰。

(2) 目测门四边是否平行且紧贴门框，间隙是否太大（特别是门锁的一边）。

(3) 试门是否运作自如、开关时有无特别声音。

(4) 试门锁是否运作自如；看门锁是否安装牢固；看门匙与门锁是否封口；看门插是否插入太少或太长或太紧。

(5) 关门听隔音效果并了解密封程度。

2．窗：

(1) 看窗的油漆质量有无流坠、漏刷和磕碰，色泽是否一致。

(2) 目测窗四边是否平行且紧贴窗框；框墙接缝处是否密实无缝隙。

(3) 看窗户玻璃是否完好。

(4) 试窗是否开关或推拉灵活自如。

(5) 看关窗后窗体是否变形，密封胶条是否完好。

(6) 试锁销是否运作自如，是否插入太少或太长或太紧。

(7) 看窗台下面有无水渍，如有则可能是窗户漏水。

(8) 留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

(9) 看纱窗表面有无破损，上下的磁条是否管用。

3．墙壁、天花：

(1) 目测墙身、顶棚是否横平竖直（无裂缝、凹凸、倾斜。与房间横梁平行的裂缝属质量通病，基本不碍使用；与墙角呈45度甚至垂直状态的裂缝，说明房屋沉降严重，有严重的结构性质量问题）。

(2) 环视墙面或用手触摸，看是否平整滑净（抹灰表面应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象；墙身、墙角接位有无水渍和裂痕）。

(3) 用木棍轻敲墙壁听有无空声（“空空”的声音说明面层与墙面有缝隙需返工；沉闷的碰击声表明接触良好。）。

(4) 墙面是否有结露现象（有则说明保温层有问题）。

(5) 房间与阳台的连接处有无裂缝（阳台断裂先兆，危险！），阳台应比室内略低。

(6) 看顶棚天花有无渗水、麻点（石灰爆点，石灰水没有足够熟化所致，对室内装潢有不利影响）。

4．厨房、卫生间：

(1) 龙头是否出水流畅（大开龙头观察水压及排水速度查漏、堵）。

(2) 面盆表面有无划痕。

(3) 地漏排水是否通畅（冲水做试验），地漏的篦子低于地面5毫米（坯房除外）。

(4) 地砖是否粘贴牢固无破损。防水是否有效（厨、卫生间泡24小时以上检验防水层；不可行的话只能询问并记录）。

5．电源插座、电源开关、电闸：

(1) 试用所有的电源开关、插座和电闸（带一个有显示灯的插头，电笔不合适）。

(2) 检查闸具及户表能否有效控制（总闸拉闸后完全断电，分闸拉闸后分路断电）。

(3) 空调插座应与其他线路分开。

(4) 离地30厘米高的插座必须带保险装置（保护幼童）。

(5) 厨、厕插座应就近通风道安装；洗手盆上方不应有插座。

(6) 卫生间内插座应是防潮插座且防溅（待盖），照明灯座必须是磁口安全灯座。

(7) 有可能的话打开电话和电视面板，用力拉一拉看是否虚设。

(8) 询问电力线（≥2.5平方）、空调线（≥4平方）、电话线、电视线等规格，一概记录如下：“据工程人员介绍线路规格为……”。

6．管道

(1) 各种管道表面镀层是否完好无破损。

(2) 看水管有无冻裂。

(3) 弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。

(4) 排水管道尤其是阳台排污口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流畅）。

(5) 看排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。

7．其它

(1) 测量室内使用面积尺寸。

(2) 目测大致地平。

(3) 测量层高，与售房合同比较。

(4) 查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞

(5) 有无专用邮政报箱。

(6) 验收合格后抄电表、水表、煤气表数值。

tour

谢谢，收藏了。

1m1999

昨天自己去验了遍，心里比较有底了，呵呵

housewife

合同里既无层高也无套内面积，验也验不来

1m1999

《验房记录表》

项目名称： 开 发 商： 物业公司：
房屋楼号： 验房日期： 验房人员：


1、 房屋权属文件：《国有土地使用权证》上是否有抵押记载？ 是□否□
2、 房屋质量文件：《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》？ 是□否□
3． 各种相关验收表格：是否有《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件？ 是□否□
4． 如果是精装修，是否厨、卫精装修物品的使用说明书，以及这些物品的保修单？ 是□否□
5． 每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活？ 是□否□
6． 门与门框的各边之间是否平行？ 是□否□
7． 门插是否插入得太少？ 是□否□
8、 门间隙是否太大？（门和门锁间的缝隙必须小于三毫米） 是□否□
9． 每间居室的门的插销、门销是否太长太紧？ 是□否□

窗

10、 窗边与混凝土接口是否有缝隙？（窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙） 是□否□
11． 各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活？ 是□否□
12． 窗与窗框各边之间是否平行？ 是□否□
13． 窗户玻璃是否完好？ 是□否□
14． 窗台下面有无水渍？（如有则可能是窗户漏水） 是□否□

墙

15． 屋顶上是否有裂缝？（与横梁平行基本无妨，如果裂缝与墙角呈45°斜角，说明有结构问题） 是□否□
16． 承重墙是否有裂缝？（若裂缝贯穿整个墙面，表示该房存在隐患） 是□否□
17． 房间与阳台的连接处是否有裂缝？（如裂缝很有可能是阳台断裂的先兆，要立即通知相关单位） 是□否□
18． 墙身顶棚是否有隆起？用木槌敲一下是否有空声？ 是□否□
19． 从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙？ 是□否□
20． 墙面是否有水滴、结雾的现象？（冬天房间里的墙面如有水滴，说明墙面的保温层可能有问题） 是□否□
21． 山墙、厨房，卫生间顶面、外墙是否有水迹？ 是□否□
22． 内墙墙面上有否石灰爆点（麻点）？ 是□否□
23． 墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方？ 是□否□
24． 墙上涂料颜色是否有明显不均匀处？ 是□否□

天花

25． 是否有麻点？（如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响） 是□否□
26． 是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕？ 是□否□
27． 卫生间顶棚是否有漆脱落或长霉菌？ 是□否□
28． 顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方？ 是□否□

地面

29． 检查地面有无空壳开裂情况？（用小木锤敲，咚咚声就说明是空心的，要返工，要梆梆声才好） 是□否□
30． 看地板有无松动、爆裂、撞凹？ 是□否□
31． 木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声 是□否□
32． 地板间隙是否太大？ 是□否□
33． 柚木地板有无大片黑色水渍？ 是□否□
34． 地脚线接口是否妥当，有无松动？ 是□否□
35． 用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平？ 是□否□

卫生间

36． 坐厕下水是否顺畅？ 是□否□
37． 冲厕水箱是否有漏水声？ 是□否□
38． 浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水？（一般会有防水涂层） 是□否□
39． 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ 是□否□
40． 浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象（裂痕有时细如毛发，要仔细观察） 是□否□
41． 水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□否□
42． 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 是□否□
43． 淋浴花洒安装是否过低？ 是□否□

厨房

44． 电、水、煤气表具是否齐全？ 是□否□
45． 电、水、煤气表的度数是否有零开始？ 是□否□
46． 是否有地漏，坡度是否向地漏倾斜？ 是□否□
47． 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？ 是□否□
48． 墙面瓷砖砌筑是否合格？（砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实） 是□否□
49． 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 是□否□
50． 水池龙头是否妥当，下水是否顺畅？ 是□否□
51． 您住的房间上面的邻居家是否漏水？（否则您家的日子也一定不好过） 是□否□
52． 水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 是□否□
53． 水池等是否有渗漏现象？ 是□否□
54． 厨柜柜身有无变形，壁柜门是否牢固周正，门能否顺利开合？ 是□否□

水

55． 上下管是否有渗漏？（打开水龙头，查看各个管道） 是□否□
56． 是否有足够的水压？（打开水龙头，尽可能让水流大一点，然后查水表） 是□否□
57． 自来水水质是否符合标准？（注意区分市政水和小区自供水） 是□否□
58． 供水管的材质？（目前大部分供水管采用铜管，可安全使用50年，并可净化管内水质） 是□否□

电

59． 电闸机电表在户外的，拉闸后户内是否完全断电？（主要是查看电闸能否控制各个电源） 是□否□
60． 户内有分闸的、拉闸后，分支线路是否完全断电？ 是□否□
61． 各个开关、插座是否牢固？（别忘打开电话、电视的线路接口，用里拉一拉，看是否虚设） 是□否□
62． 是否市政供电？（每度临时电要比市政供电高0.2 元，而且还没有保障） 是□否□
63． 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？ 是□否□
64． 所有灯是否能亮？所有插座是否有电？（使用试电笔或小型即插型电器） 是□否□

暖

65． 暖气支管是否有坡度？（供水支管连接进水的那端应高于连接散热器的那端） 是□否□
66． 供暖管道是否有套管？（起作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂强面和楼板） 是□否□
67． 水暖室内温度？（冬季室内温度应高于16℃，不得低于14℃） 是□否□
气
68． 燃气是否已经开通？ 是□否□
69． 煤气、热水器开关位置是否妥当？ 是□否□

管线

70． 燃气管线是否穿过居室？（如穿过居室易有安全隐患，且不符合设计规范） 是□否□
71． 居室、客厅有否各种管线外露？ 是□否□ 隔音
72． 将房门关闭，在房间外制造较大噪音，看隔音效果是否满意？ 是□否□ 精装修
73． 和对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否符合？ 是□否□

建议收房日期：
一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好。
正常验收房子时间：一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

要带的工具：
1、带有日期显示功能的相机一部，以便拍下有问题之处作为凭证。
2、易贴便条一叠，写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。
3、扁型三插头小电器一个（如电吹风、电须创等），插入屋内各个电源插座检查电源是否已全部接通。
4、售楼说明书，边看边对照着厨房、浴室等附送的设备是否合符发展商当初的承诺。
5、1只塑料洗脸盆–用于验收下水管道
6、1只小榔头–用于验收房子墙体与地面是否空鼓
7、1只5米卷尺–用于测量房子的净高，直角尺一把，量度墙身、地板是否平直。
8、1只万用表—用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
9、1只计算器—用于计算数据
10、纸笔，即时记下发现的问题，签字用。
11、1把扫帚–用于打扫室内卫生
12、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳–用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。
13、请有收楼经验的朋友同行，帮助提供意见，发现问题。

验房过程：
1、去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
1)房屋的《住宅质量保证书》–可带走
2)《住宅使用说明书》–可带走
3)《竣工验收备案表》
4)面积实测表
5)管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)–可带走
如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。
2、核实面积、合同及价钱多退少补问题。
从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30–40分钟—面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少于购房面积

实际验房细节
门窗：详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)
1、由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了
2、房屋内各处开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？
3、每间居室的门在开启关闭的时候是否顺畅？有些粗糙的楼盘偏偏就是门关不上。
4、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

墙体：平整度、是否渗水、是否有裂缝
1、特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。
2、屋顶上是否有裂缝？一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈４５度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。
看屋顶部是否有麻点？这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。墙身顶棚有无部分隆起？用木棍敲一下有无空声？
3、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最简单的办法是拿手电筒照射墙面和顶棚，有无凹凸一眼就能看出来。
4、平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；
阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。
地面：仔细检查地面有无空壳开裂情况。
1、如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
2、地面
面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体平面平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层（如柚木地板）应表面平整、接缝均匀顺直，无缺棱掉角；
3、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；木楼地面应平整牢固，接缝密合。
电气：畅通情况和能否正常使用
1、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；
2、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；
3、用万用表测量各个强弱电是否畅通。
4、关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5、试一下房屋内所有的开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。３０％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于５个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。
6、检查房内电源总开关和漏电保护装置的灵敏度（一般是以按动电器自有的检测钮观察保护器能否工作为准）；
7、插座可通电（不防带上可充电剃须刀等物来试验）； 门铃、报警系统工作正常；
水路
1、打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。
自来水水质怎么样？注意区分市政水和小区自供水。
2、厨房、卫生间、阳台地面坡度足够，地漏无阻塞，排水迅速；
3、在厨、厕做泡水试验24小时，无渗漏现象，其中：（1）地漏出墙管处不应有水渗出至外墙；（2）不应有水从厨厕沿墙脚渗到厅、房墙面、墙脚；（3）上层住户厨厕、阳台内的水不应渗下至您家相应的天花（特别要检查天花灯座、竖管口周围）；（4）屋面下的天花和墙角、墙面（尤其是窗周围）不应有雨水渗入的痕迹（在大雨过后两天内来检查为宜）；
下水、防水
1、情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
2、做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
3、在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。
4、在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。
5、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

keldom

多谢，收藏

1m1999

今天正式验房了。请的验房师是两个小伙子，还算细致。不过很多问题还是自己提出来的，他们也总有疏忽的地方。还好自己前两天去看了一遍。