龙湖春江彼岸的跑盘综合帖，大家都来看看吧！！！！！

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   2013年伊始，在杭州的各大主干道、闹市等醒目的位置，以“一座奥体改变一座城”、“让世界重识杭州”为概念大力宣传的户外广告轮番轰炸，几乎让每一个生活在杭州的人都记住了他的名字，他就是——龙湖春江彼岸。

       龙湖春江彼岸是奥体博览城首个住宅项目，一面市就吸引了数千万人的目光聚焦。

       消息称，龙湖春江彼岸项目将于5月首开推出2、4、6、10号楼项目西侧600套房源，开盘房源数量十分庞大，

----能否成为龙湖方面肯定的又一个”日光盘“传奇？

----它的价值是否真如所宣传的那样巨大？

----是否能够创造2013年滨江乃至杭州楼市的经典？

----面对滨江众多的地产大佬能否出奇制胜？————这些疑问，我们得好好的考量一番！

[龙湖春江彼岸项目、奥体博览城卫星图]

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一、龙湖春江彼岸原奥体单元地块

（一）地块基础信息

1、地块位置

东至七甲路，南至规划地铁六号线，西至规划绿化，北至道路

2、地块区位图

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3、地块出让信息

4、地块成交信息

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5、地块实景照片

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[龙湖春江彼岸项目工地实景图]

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（二）地块出让当天异常平静

       地块出让日并未陷入激烈争夺战：事件追溯到2012年8月27日下午2点半，杭政储出[2012]16—22号地块出让拍卖会，天阳、金地、德信、方正、万科、铁建等地产大佬云集争夺这7宗地块，看阵势必将上演一场激烈的争夺战。

       然而，第一块滨江奥体单元宅地竞拍却以龙湖地产直接加价100万顺利拿下，如此快速、轻松，竟然没有竞争对手与之一争高低，出乎人们的意料，竞拍会开场异常的平静。但是，其他几块地块却是经过数十轮的竞拍才尘埃落定。

---------龙湖地产直接加价100万元竞得奥体单元地块，没有其他大佬与之争夺，外人不解其中奥秘，不过也能猜测一二

---------或许是地块起拍总价23亿元过于高昂，因为从其他几宗地块的成交总价来看最高仅为8亿多点，可以约略知道其他开发商没有充足拿地预算只能拱手相让，而龙湖地产则是志在必得；或许是此地块早已名花有主，内定已了，竞拍会只是走个形式；或许是其他开发商并不看好奥体板块只青睐于江干、拱墅等老城区。

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（三）地块的优劣势

1、优势

容积率较高（3.2），体量庞大（32万方）；

小区西北面自带幼儿园，且北面是教育用地，规划有小学、幼儿园；

临近奥体博览城，且与地铁上盖物业用地一路之隔，得天独厚享受奥体城配套；

地块数百米处是地铁6、7号线奥体站和博览站，且有通车的钱江三桥、庆春路过江隧道、机场高速以及规划中的青年路隧道，交通极为便捷；

多个地块规划为居住用地，未来居住氛围浓厚。

2、劣势

地块不是很方正，规划起来稍稍不便，不过春江彼岸很好地解决了这个问题，将项目其中11幢呈围合式布局，中央设置2幢楼王；

不足之处是所在版块尚处于开发状态，离成熟配套尚需时日；

离高架较近，有噪音，环境受影响，需采取措施减小影响。

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（四）春江彼岸与今年出让的两宗奥体地块对比

1、【龙湖春江彼岸与即将出让的两宗宅地区位图】

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2、即将出让的奥体单元两宗宅地

76号是奥体单元FG02-R/C、R22-01地块

77号是奥体单元FG03-R/C-02地块

下面是两宗地块的出让基础信息：

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3、春江彼岸与另两宗宅地孰优孰劣
论地块规模，春江彼岸丝毫不逊色于即将出让的两宗宅地；
论小区规划，只有春江彼岸自带12班幼儿园，优于即将出让的两宗宅地；
论建筑体量，春江彼岸与另两宗宅地相当；
论土地性质，春江彼岸是带配套公建的，另两宗是含商业、商务设施的，产品规划上另两宗更加多元化；
论与高架远近，另两宗较春江彼岸稍远些；
论与奥体博览城距离，另两宗较春江彼岸更近些。

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二、奥体博览城能为龙湖春江彼岸增色多少

       龙湖春江彼岸因奥体博览城而骄傲，奥体博览城因龙湖春江彼岸而完整。

       因为龙湖春江彼岸项目与奥体博览城近在咫尽的关系，

       在项目甫一面世时就将奥体概念作为主打的推广调性，比如”一座奥体改变一座城“、“让世界重识杭州”……

       那么，奥体博览城真如龙湖春江彼岸所宣传的那样美好、那样强大、那样重要吗？

[龙湖春江彼岸项目与奥体博览城]

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（一）奥体博览城概况

1、规划总面积583.89公顷，核心区面积154.37公顷，辐射区面积429.52公顷

2、核心区共安排12个项目，分别是主体育场、体育游泳馆、国际博览中心、综合训练馆、七甲船闸及江堤加固工程、七甲河整治(含跨河桥梁)、闻涛路（滨江一路）、沿江开发工程、钱江二路（滨盛路）下穿隧道、双塔、地铁奥体站上盖物业、地铁博览站上盖物业。

3、核心区12个项目总投资约271.8亿元。

4、核心区总建筑面积270万平方米，

其中国际博览中心规划建筑面积84万平方米，设计国际标准展位7500个（其中1000个为室外展位）；主体育场和网球场规划建筑面积53万平方米，观众席设计标准分别为80000座和10000座；

体育游泳馆规划建筑面积39.7万平方米，观众席容量分别设计为18000座和6000座；

综合训练馆建筑面积18万平方米。

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（二）奥体博览城能为春江彼岸提供的各种配套

1、交通配套

地铁：地铁6、7号线穿过奥体博览城核心区，设置站点两个，一个是奥体站，一个是博览站

春江彼岸项目与地铁6号线奥体站距离最近，用百度地图测距大概是500米左右

2、运动、休闲配套

奥体博览城建成投入使用后，各个场馆将为业主提供运动、休闲的场所，比如

主体育场，可以举办大型的赛事，CBA、NBA，足球联赛，演唱会、音乐会等等，不用过江就可享受；

网球中心、小球中心、游泳馆、综合训练馆，届时会对市民免费开放，周边业主运动 、休闲可以到这些场馆来；

奥体城将打造钱塘江旅游区，比如水上巡游服务区、游艇俱乐部和游艇基地区、娱乐休闲综合服务区等。

3、商业配套

奥体博览城的城市之门-双塔，总建筑面积40万方，规划有企业总部、商务办公、超五星级宾馆、精品商场等业态；

地铁奥体站和博览站分别规划20万和25万㎡的地铁上盖物业，规划有架空层、地下商业、地下停车库等业态，能满足周边业主的购物、娱乐等需求。

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(三）奥体博览城对于春江彼岸的有利因素

1、体育、博览中心的地位：奥体博览城投入使用后，主体育场、网球中心、小球中心、综合训练馆、体育游泳馆、国际博览中心等能够承办洲际、全国性的大型体育竞技赛事和展览等活动，相当于杭州的体育、博览中心的地位，并且将改变杭州人的休闲、旅游等生活方式，将成为杭州人的休闲、消费的新目的地。同时结合奥体博览城其他的规划设施，比如地铁上盖物业、地下商业，会有一些大型购物中心、餐饮、娱乐、休闲、酒店式公寓等物业类型，这里同时也会成为文化、商贸、旅游、居住、演艺、美食、休闲、度假、购物等功能于一体的大型城市综合体。

2、交通便捷：首先是地铁乘坐方便，地铁六号线将在奥体博览城东西两侧各建一个地铁站点，分别为地铁奥体站和地铁博览站,地铁七号线将穿过奥体站把钱江新城与奥体博览城贯穿一体。其次钱江三桥、庆春路过江隧道以及规划中的青年路隧道方便进出主城区，机场快速路20分钟内到达萧山机场和杭甬高速。

3、周边配套充足：奥体博览城规划有26万方的商业及停车等配套设施，还有地地铁上盖物业共45万方，其中博览站20万方，奥体站25万方，超高层双塔总建筑面积40万方包括企业总部、综合商务、超五星级宾馆和精品商场等业态，拥有这些100多万的商业配套，居住在次区域和周边的业主都能享受到他的便利，甚至还会吸引来自杭州主城、萧山、下沙等辐射区域的大量消费人群，因为发展的成熟的话这里将成为像武林商圈、钱江新城万象城一样的购物、娱乐、休闲中心。

4、新城规划超前：以后奥体博览城不仅是举办大型比赛和会展的地方，更重要的是部分场馆建成后将免费向公众开放，有利于老百姓参与互动，作为公众服务的城市基础性设施，这样的话能够很快很好的吸引众多市民的参与，提升新城人气，带动区域商业氛围的快速提升，以及居住氛围的快速增长。

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（四）奥体博览城对春江彼岸的不利因素

1、核心区项目建设开工情况：从奥体博览城项目现场了解到的情况是，目前开工建设的项目是奥体中心主体育场、杭州国际博览中心,按照上表的计划开工项目表，双塔、游泳馆、网球中心、小球中心等项目都没有开工建设。据悉，2015年第八届全国城市运动会将在福州举办，意味着所有项目的完工不是那么迫切，等到所有项目全部完工不知要到什么时间。

2、配套基础薄弱，完美配套仍需等待：从上面几张奥体博览城项目实景图可以看到，目前规划核心区除了工地就是农田、水塘，一片原生态的田园风光，几乎没有居住小区，更别说便利店、餐厅、超市了，可以说目前的教育、生活、商业等配套几乎为零。实现规划当中的完美配套，比如说奥体站和博览站地铁上盖物业、双塔城市之门最晚也要等到2018年底，况且其他几块住宅用地还没有出让，居住氛围营造仍需更多时日。

3、地铁交通仍需较长时间等待：据了解，穿过奥体博览城的地铁6、7号线，在奥体博览城规划奥体站和博览站两个，而地铁6号线一期（双浦中心公园站-钱江世纪城丰北站）预计2019年建成。而地铁7号线目前还没有列入杭州地铁二期建设计划中。

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[杭州奥体博览城核心区项目建设计划一览表]

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（五）奥体博览城对区域房地产市场的影响分析

1、地价上升空间：目前奥体博览城区域共出让一处商品住宅用地即龙湖地产竞得的滨江奥体单元[2012]16号宅地，目前是龙湖春江彼岸[新房 论坛]项目出让日期是2012年8月27日，当时龙湖地产直接加价100万元成交，成交总价23.5229亿元，折合成交楼面价9504元/㎡。而与之相隔不远的钱江世纪城板块的金昌春和钱塘地块2010年的成交楼面价是10117元，两者成交楼面价相差不大。龙湖可谓是花了血本豪掷千金了。从国土局网站了解，奥体博览城还有两宗地块未出让，个人分析认为随着奥体相关项目的陆续建设、完工，住宅用地稀缺的奥体博览城的土地出让金将水涨船高，到时候恐怕不会是万元左右的楼面成交价了。

滨江2013新推12宗地块，奥体单元成供应大户

2、区域楼盘升值空间：目前，奥体博览城唯一住宅项目龙湖春江彼岸[新房 论坛]处于认筹期预计4月底或者5月开盘，价格未知，但是相隔数百米不到的处于钱江世纪城板块的金昌春和钱塘[新房   论坛]已经首开过了，折后均价2.1-2.2万，当天去化8成。两相对比，龙湖春江彼岸的户口优于金昌春和钱塘，更靠近成熟商圈滨江星光大道，个人认为龙湖春江彼岸的价格在2.1—2.2万之上。随着开盘房源的品质提高和周边配套项目的建设，后续加推房源价格肯定会有所上涨，至于上涨幅度待定。

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（六）奥体博览城目前现状

[奥体博览城主体育场项目工程]