|
华庭云顶业主委员会的陈述文 尊敬的法官： 华庭云顶业主委员会完全同意刚才物业代理人所陈述的事实与法律依据，支持物业公司对欠费业主实施停水措施。下面我就相关问题，陈述业主委员会的观点。 一、二次供水小区有关供水的物业纠纷是现行法规规章的缺位所造成的。 到目前为止，杭州市及杭州地区各县（市）的供水单位，对城市二次供水（即，水务公司一次加压供水，小区用水单位再一次加压供水）小区都是在按照2005年《浙江省城市供水管理办法》在执行，即总表前管理制，表后的供水设施设备及管线均由产权单位负责。为此，产权单位和包干制的物业服务企业投入了大量的人力和财力进行管理。而此时，有关供水专业管理的法规与规章出现了真空地带，即，附加在水厂价格以外的小区内的管理成本和供水的管理职责究竟由谁来承担？物业管理过程中的冲突与纠纷究竟按什么法规规章来规范？这就是城市二次供水小区的新问题。目前，业主委员会和物业公司采取以业主《管理规约》的形式和物业公司为管理期间与业主所签署的合约为依据对真空期的管理进行规范成为比较普遍的管理形式。为从根本上解决这个问题，浙江省人大2006年出台的《浙江省物业管理条例》（2009年进行了部分修改）的相关规定和2007年出台的《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》对此有了相应的改进措施，要求供水单位全面接收并承担全部的管理职责。遗憾的是，杭州市政府至今没有出台相应的接收管理办法。我们华庭云顶小区业主从2011年开始，为维护业主的合法权益，依据上述法规和规章，业主委员会多次要求富阳市政府依法责令富阳市水务公司接收管理我们小区内的供水设施设备，但均遭拒绝。在我们将此问题投诉到主管省长后，问题的解决才有了一些进展，但远没有达到我们的最终要求。 这里有一个案例非常典型：今年1月7日，浙江电视台钱江频道和第七频道报道了杭州北景园荷风苑小区的停水事件，起因是，许多业主不交水费和公共能耗费，导致物业公司无钱继续垫付水费，水务公司经多次催交无效而强行停水。据报道，这里有不缴费业主的问题，有业主委员会的问题，有物业公司的问题，也有水务公司的问题，其最直接的问题就是许多业主以各种理由不交水费和公共能耗费。最受侵害和无辜的是大多数已交费业主。（大家可以查看1月7日的范大姐帮忙栏目）水务公司城北分公司的经理认为，只有对城市二次供水小区全面实施一户一表制的改造，才能从根本上改变目前这个局面。 二、目前小区内供水加压的实情。 在我们与富阳市水务公司关于接收小区内供水设施设备的纠纷尚未解决之前，我们依旧按《浙江省城市供水管理办法》的规定在执行。小区内供水设施设备的维护费及二次加压供水（水务公司的水进入小区后，小区内又经过了二次泵站加压，）的能耗费都是从业主所缴纳的物业费开支的，小区海拔高100多米，地势起伏，且都是12--24层的高层建筑。每平方米1.5元的物业费中有0.6元就是公共能耗费。小区设有生活水泵50多台，一年为各级加压泵站所开支的电费就在20万元左右。这还不算常年维保单位的费用和小区工程部人工养护的费用。 三、物业公司没有停水，而是停止了供水服务。 《浙江省城市供水管理办法》第二十条规定“市供水公共设施，从取水口至进户总水表（含进户总水表）由城市供水企业维护和管理；从进户总水表至用户的供水设施由所有者或者管理者负责维护和管理”也就是说，当水流入表后的供水设施所有者的管理区域内后，物业公司有职责按业主《管理规约》和与业主所签署的服务合约及有关规定，用业主所交纳的公共能耗费将水输送到已交纳费用的业主家里。如果你不交纳物业费，就等于侵占了交费业主所交纳的费用，这是一种偷窃行为。终止对不交费业主的供水服务，是对交费业主权益的保护。物业公司没有擅自停止对小区的不间断地供水，而是停止了对未交费业主的供水服务，没有交费的业主可以从小区内第一次加压泵站的蓄水池里取水。 我这里有一个新编的和尚挑水的故事：甲乙两个和尚挑水上了山，丙和尚见水就拿起杯子要喝，甲乙和尚不肯，抢下丙和尚手里的杯子说，大家都有水桶，为什么自己不到山下去挑，反要喝我们挑上来的水？而丙和尚却说，水是老天所赐，你们不能阻止我喝水的权利，由此而造成我身体的损害你们俩要负责！故事尚未结束，请问，甲乙和尚有没有权利不让丙和尚喝甲乙和尚挑上山的老天赐予的水？我想，答案应该是明确地。 再讲一个题外话，小区业委会准备在资金宽裕的时候，在一、二的楼电梯口安装一个识别器，没有交纳物业费就领不到识别卡，没有识别卡就上不了电梯。请问这位业主，那时你是否还来此地与物业公司打官司？ 类似的有偿服务，在小区里比比皆是，享受服务的权利与业主们必须尽到的义务是成正比的。物业费是一个小区维持正常运转，保证物业服务的基本动力。按照谁交费谁享用的原则，如不提供这个动力，就无法获得服务，这是一个起码的常识。如果在一个智能化的小区里生活，如果你不交物业费，将寸步难行，可能你连自己的房门都进不去。那样的话，你还会起诉物业吗？ 以上就是小区物业费的作用。小区业主除了要遵守国家的法律法规外，还要遵守小区的管理规约和相关守则以及与物业公司的合约。这就是在《物权法》出台后，各级政府相继修订物业管理条例的意义所在，因为，我们全国已经有数亿人口生活在住宅小区里，虽然有关法律法规还不健全，但是，一切损害广大业主权益的行为都将受到限制应该是毋庸置疑的。 四、停止供水服务的法律依据 到目前为止，我们都没有看见一个法规和规章说，不交水费可以免费用水。如果对欠费行为没有一个停止供水的制度，大家都可以不交水费，那不是要乱套了吗！所以，杭州市条例第四十条规定，业主“无正当理由或特殊原因连续2次不缴纳水费,经城市公共供水企业催交无效的,可以按照国家有关规定的程序停水。”二次加压的能耗费与供水设施设备的维护费与水务公司供水价格构成了新的供水成本，虽然物业公司替水务公司代收代缴了进户总表的水费，但是，新增到最终用户的供水成本却是一个不争的事实。当发生业主不履行交费义务的时候，就可以视同其拒绝缴纳水费。按照这个原则，停止对其的供水服务就有了法律的依据。 法规规定，供水单位不得擅自停止供水，这指的是对一个区域的供水。当发生多次欠费行为后，供水单位就可以依法对欠费者停止供水，这里不存在擅自的问题。我们在电视上多次看到小区由于物业纠纷不交水费后被水务公司停水的报道。何为擅自？即越权（或越轨）自作主张。供水单位有权依法处置，这就不是擅自，这里有个权（轨）的问题，《浙江省城市供水管理办法》第二十条规定“市供水公共设施，从取水口至进户总水表（含进户总水表）由城市供水企业维护和管理；从进户总水表至用户的供水设施由所有者或者管理者负责维护和管理”也就是说，当水流入表后的供水设施所有者的管理区域内时，即，供水单位已经把水权转移给了新的有权处置的管理者，就是该区域业主大会选举出来的业主委员会以及在管理区域内服务的物业服务公司了。当物业公司在小区内承担起供水职责并与业主签署用水协议后，物业公司按小区的《管理规约》和与业主的协议（按规定）执行供水服务，这里就不存在“擅自” 越权（或越轨）的问题。 五、业主的欠费行为所损害的直接对象与物业管理模式相关。 我们小区在杭州地区是为数不多的实行酬金制物业管理的小区，相当于业主自行管理物业。业主委员会2009年与千翔物业公司签署了酬金制物业服务合同。《青年时报》2009年9月10日的报道曾经引用了当时杭州市房管局物业监管处处长谢小敏的一段话，称华庭云顶实行酬金制“这种做法，在杭州各小区属走在前面。”（网上搜索“杭州华庭云顶尝试薪酬制物管模式”）这位业主从不关心小区的公共事业，连与物业联系的方式都不肯留，你如何知道业委会与物业的合同有假？经济权属关系决定人们对经济利益的取舍，在包干制物业管理的小区，业主不交费行为直接侵害的是物业公司的经济利益，交费业主受到的只是间接侵害；而酬金制物业管理的小区，物业费的全部收入直接进入业委会的账户进行管理，物业项目公司不参与物业的经费管理，物业合同公司每年可以获得一个固定数额的酬金。在我们小区，物业费作为一个小区的基本维持费而不是物业公司谋取利润的源泉就显得格外清晰和明确，业主对物业费的收入和支出能够获得公平、公正和公开的对待就有了更加直接的主张与维护的必然性。所以，近几年，我们业主委员会为了维护广大业主权益，运用法律的手段对业主欠费的追缴工作一直没有停止过。像这位业主这样的长期欠费数从2009年的250多人到现在已经剩下了60多个，交费率也从百分之五十上升到百分之九十多。为了公平与公正，我们业委会对欠费行为是零容忍。欠费业主在小区内一切优惠待遇以及对都被取消，拒交物业费的业主其对共有权益的管理权将受到限制，即表决权、选举权和被选举权。 酬金制下的物业公司是依据小区的《管理规约》和与业主委员会的合同在执行管理和服务。业主委员会关于物业管理的一些特殊措施和要求，也是通过物业公司的管理行为来体现的，这与业主自行管理物业有一定的区别。酬金制与包干制最大的不同在于物业费收支的管理权和享有权上，但是，物业公司独立地行使物业管理的权限和职能并没有变化。所以，我们支持物业公司对欠费业主采取所有可行的合法合理的措施，以达到维护广大交费业主合法权益的目的。 最后，我们真心地希望这位业主抛弃幻想，在面对绝大多数自觉交费的业主时多多地反省自己，你是不是缺了点什么。我们这些从事小区管理工作的业主，全部都是无报酬业余兼职的，我们的时间是有限的，却真心地想把我们的有限时间花在小区的管理和改善上。我们真心地希望，像这样的法律诉讼越少越好。只要你交了费，就会获得应有的物业服务。请这位业主三思。 我的陈述完了，谢谢。 华庭云顶业主委员会 2013年5月8日 法庭辩论预案，关于所谓国务院“供水条例规定不得擅自停水” （即，物业公司是否有权停水？） 这位业主以物业公司违反城市供水管理条例不得对业主擅自停水的规定为由，起诉物业公司和我们业主委员会，其法律依据不成立。 1、国务院的《城市供水条例》及我省市政府的供水管理办法的确有对“擅自停止供水”的主体进行处罚及针对供水专业单位的不得擅自停止供水的规定，如国务院条例的第三十三条、浙江省办法的第二十九条，杭州市条例的第三十六条。但是，为了告诉这位业主你的这些法律依据不成立的事实，我不得不从“擅自”的名词解释说起。 擅自，即越权（或越轨）自作主张。这里有个权和轨的问题，《浙江省城市供水管理办法》第二十条规定“市供水公共设施，从取水口至进户总水表（含进户总水表）由城市供水企业维护和管理；从进户总水表至用户的供水设施由所有者或者管理者负责维护和管理”。也就是说，当水流入表后的供水设施所有者的管理区域内时，即，供水单位已经把水权转移给了新的有权处置的管理者，就是该区域业主大会选举出来的业主委员会以及在管理区域内服务的物业服务公司了。当物业公司在小区内承担起供水职责并与业主签署用水协议后，物业公司按小区的《管理规约》和与业主的协议（按规定）执行供水管理，这里就不存在“擅自”越权和越轨的问题，这就是我们小区的实情。也就是说，我们小区的物业公司做出对该业主的停水措施并没有擅自越权（越轨）自作主张。 2、国务院条例第三十三条在“擅自停止供水”的后面还连着“或者未履行停水通知义务的”内容。也就是说当供水单位履行了停水通知义务后，是有权实施停水的。刚才物业代理人在陈述中说道，“答辩人于2012年7月31日进行了《物业通告》，要求包括这位业主在内的欠费达一年以上的业主在8月10日前交清物业费，对逾期未交费的业主，物业公司将对其进行停水处理。”物业公司依据与业主的协议，在停水前，依法履行了告知义务。 因此，归纳上述2点，物业公司按权限职责所为，在事先履行了告知义务的前提下，对这位欠费业主实施停水完全合理合法。 3、供水条例规定供水单位要不间断地供水，这指的是对一个区域的供水，但并不等于不可以对某些欠费对象实施停水措施。这里，我必须告诉这位业主，杭州市条例第四十条还有这样一项规定，业主“无正当理由或特殊原因连续2次不缴纳水费,经城市公共供水企业催交无效的,可以按照国家有关规定的程序停水。”按刚才1中所说的管理权限的转移，以及最终用户水价中所包含的加压能耗费和设备维护费，对你的欠费行为，作为小区内具有供水管理职责的物业公司按照这条规定对你进行停水措施，才是具有实实在在的法律依据。 | 
发表于 2013-5-11 16:12
发表于 2013-5-11 23:28
老兄会点穴术？
