城市芯宇.银马.朗诗之横向比较 (加入户型图）

GTI

早在若干年以前，我就预计有一个因素必然会影响杭州二手房的价格，而这个因素是被大多数二手房主所忽视的，这个因素就是住宅科技化的进程。几年前的杭州住房市场，中空玻璃的使用还是一件希罕事，更不用说什么断热铝合金，LOW—E玻璃，外墙外保温等东西了。2005年以前造的那些住房，基本就是一个带粉刷的毛坯壳子，冬冷夏热，分户墙不隔声，邻居家的动静听得分明，厕所顶上管子横七竖八，窗户最常见得就是平移的塑钢窗。这些房子现在还能卖出个高价，一来拜杭州地价的高企，二来拜杭州住房科技的进展缓慢。
    从05年以后，越来越多的房地产企业注意到了科技因素对居住的重要性，更由于建设部的相关规范的出台，使得新房的交付标准不断的提高。当前市区地价的高昂，也使得新开发楼盘的开发方向必须以高档楼盘为目标，这也直接导致开发商必须用科技来作为推销高档的一种手段，间接的也促进了住宅科技化的进程。
    城市芯宇.银马.朗诗这三个楼盘对于杭州住宅的科技化进程，都是起到推动作用的，这是我和住杭网一些网友在参观了以上楼盘后的总体感觉。随着类似楼盘的陆续推出，相信若干年后，人们对住宅标准的普遍认识会比今天有一个相当的提高。（题外话：许多05年前的二手房会因此而在估价上受到影响。）

    接下来，我分别从楼盘区位价值，楼盘总体布局，楼盘产品质量，户型合理性四大方面来比较这三个楼盘。
    首先看一下楼盘的区位价值，城市芯宇.银马同处在文教区，教工路和文一路的交叉处，两个楼盘以文一路相隔。城市芯宇的开发商金都房产在05年调控前以7000元的楼面地价拿下了原丝绸工学院地块，06年9月银马以14000元的价格开盘，07年至银马销售价格上到24000元，现二手价格报30000元。城市芯宇08年开盘，销售价格22000以上。朗诗地处下沙，艮山东路开到底，距离市中心25公里，在正常情况下约一小时车程，预计开盘价格为10000元以上。
    城市芯宇和银马的地段优势非常大，该地段在市区原属于二类地段，但在一类地段基本商业化的情况下，该地段就是居住性质的一类地区了，离西湖不远，离市区更近，周边配套成熟，教工路，文一路刚刚整治好，作为市区的第一居所，拥有极为理想的区位条件。意外的是两个楼盘不约而同的选择了同文一路平行的高层板楼布局，因此在建成后这两个楼盘的形象是非常统一的，可以极大的改变该路口的城市形象，芯宇的最北和银马的最南沿着教工路有近七八百米的距离，可以预测这段的教工路将来可以形成杭州市区内比较有气势的城市形象，他们的统一性要超过由绿园和公元大厦构成的求是路街景，更何况教工路是主要城市道路，所以在今后杭州市区的形象地图上，这两个楼盘会写下重要的一笔，由此形成的区位价值是相当正面的。
    银马楼盘比芯宇小，因此该楼盘的业主进出对道路的交通压力要小，自身也比较方便，芯宇的业主以后进出楼盘对周边道路和自身来说都市会不太方便，出入等候时间会比较长，另外由于在路口的相对位置，银马的出入便利性要稍微好于芯宇，这是可以预计到的。
    在区位条件上，朗诗完全落败，我们完全不能理解该楼盘开发的选址和该楼盘的目标客户之间的联系。从浙报出发一小时的单车车程，而且是车流最大的道路，即便我是对开车比较有兴趣的，即便那天去之前是养精蓄锐的，也觉得来回两小时下来有点精疲力竭。

[ 本帖最后由 GTI 于 2008-2-21 23:13 编辑 ]

GTI

楼盘总体布局：

朗诗，城市芯宇和银马采取了比较一致的大板楼设计，在节能上这样的设计可以减小建筑物体形系数，但是增加了中间套的比例，所以对板楼的户型设计提出了挑战，尤其是对120平米以下的小户型来讲。这三个楼盘的户型设计走了不同的路线，在接下来的户型篇里我会进一步探讨有关的要点。
银马的布局看似简单，其实颇具创意，沿文一路前面退后近七十米，近万平米的绿化，不论是对与楼盘品质的提高，还是对街区空间的贡献，乃至该城市区域的档次，这样的大面积绿化都是有着积极意义的。联想到前段时间芳满庭紧靠丰谭路的做法，银马的高明无疑显现出来。四栋模样相似的灰色板楼，单独拿出来看都不起眼，但以四角布置的方式围合起来，非常大气，看上去即使不是赏心，也至少悦目。里面的庭院绿化面积更大，在寸土寸金的地段，这样的绿化可谓希罕了。在许多方面，银马都以的较少表面噱头换来了许多的内在价值，因此我认为银马的总体布局是三个楼盘中非常合理成功的一个。
城市芯宇是由程大设计的，因为用地的形状的原因，总体布局不可能去照搬银马的布局，但也不约而同的采取了大板楼的形式，而程大的独特风格也给这几座大板楼赋予了不同凡响的外形特征，不管你喜不喜欢，至少是独一无二的。而程大的设计手法还是趋于主流认同感的，所以我相信大部分人会接受这样一种立面形式。城市芯宇的楼间距虽然比不上银马的大庭院，但也有七十米，而且有四组庭院，通过底层的架空，这四组庭院可以连通，因此活动空间比银马是更大了很多。庭院的布置基本是欧式几何和日式精致的结合，这点两个楼盘的绿化风格比较雷同。
城市芯宇的用地条件比较理想，临教工路一面（西侧）是退在街面第一排房子后面，因此在享有干道之便的同时避开了干道的最直接干扰，我们进入到五号楼的三层向外看，完全没有教工路的影子，感觉是在街区的内部一样。这和芳满庭也完全不同，优势明显。北侧是余杭塘河，东侧一部分是西溪河，一部是原大学的林荫道，保留得非常好，今后将作为小区的入口道路，这点是其它任何新建小区所不具备的。南边是文一路，布置了酒店式公寓，也是相对而言对道路比较不敏感的房产类型，因此也将主干道带来的不利因素尽可能的化解了。总体而言，城市芯宇的总体布局也是比较好的，但本人更偏爱银马的布局稍多些，也许因为银马做的更加干净纯粹些的原因吧。
朗诗也是采取大板楼，但一看就是北方的大板楼，比较呆的不仅是外形，布局也是了无新意。仿佛开发商在面南，看江的头脑斗争中迷失了方向，结果楼盘布置得扭来扭去，无章法可言。唯一恒定不变的是从南京，常州，苏州，无锡一路下来的朗诗红，但在我们看来跟当年的南都红一样有点那个无聊。怀疑江北的开发商到江南来有点水土不服？把杭州当成江苏的杭州了！

[ 本帖最后由 GTI 于 2008-2-21 23:11 编辑 ]

yjhyyjhy

朗诗和城市芯宇\银马根本没有什么可比性.   要比还是城市芯宇.银马和风华府第比较一下把

GTI

除了地段，这三个楼盘还是比较接近的，尤其是朗诗和城市芯宇都打科技的口号，所以放在一起来比较。
风华府邸在建造质量上远不如朗诗，无非就是个地段，国都做好房子的能力不行，不配和上面三个比较。

hangzhouxihu

原帖由 GTI 于 2008-2-5 12:29 发表
除了地段，这三个楼盘还是比较接近的，尤其是朗诗和城市芯宇都打科技的口号，所以放在一起来比较。
风华府邸在建造质量上远不如朗诗，无非就是个地段，国都做好房子的能力不行，不配和上面三个比较。

严重同意。
期待下文。

kane076

原帖由 GTI 于 2008-2-5 12:29 发表
除了地段，这三个楼盘还是比较接近的，尤其是朗诗和城市芯宇都打科技的口号，所以放在一起来比较。
风华府邸在建造质量上远不如朗诗，无非就是个地段，国都做好房子的能力不行，不配和上面三个比较。

省设计院一朋友说枫华是垃圾。老妈一直想买节能环保的房子，北京3年前都很多了，杭州到现在才开始，而且不满意地方挺多的。
郎诗实在看不懂目标客户群的定位。
芯宇后面两幢的西边套跟教工路上的华门21世纪挨得很近......
借帖子问个问题：
国外很多别墅90年代都是大石块建造的，杭州我看的很多都是红砖，是不是理论上说石块使用寿命长，隔热好？为什么杭州不使用使用石块？

[ 本帖最后由 kane076 于 2008-2-5 14:03 编辑 ]

老实一人

笨蛋！如果用石块，那还不要二十万元一方！

戚里卡擦斯基

当然是花岗岩垒起来的质量好~你看欧洲那些城堡都几百年了还好好的~只是成本太高~建造也比较费时,造一所房子要个十几年哪个开发商等得起?

GTI

原帖由 kane076 于 2008-2-5 12:59 发表

省设计院一朋友说枫华是垃圾。老妈一直想买节能环保的房子，北京3年前都很多了，杭州到现在才开始，而且不满意地方挺多的。
郎诗实在看不懂目标客户群的定位。
芯宇后面两幢的西边套跟教工路上的华门21世纪挨得很 ...

砖的保温效果好过石头，耐侯性比石头差。

GTI

接下来要谈谈最重要的部分：楼盘质量，也就是包括几个开发商鼓吹最多的科技部分。
早先我已经说过，当今世界的科技更新速度有快到以周月为更新周期，住宅科技更新得慢一些，但是四五年以后，现在的所谓高科技可能已经变成明日黄花。相比住宅几十年的使用寿命，仅靠一点点科技进步来兜售是远远不够的。

这里先谈一下上世纪九十年代以来建筑界的两大潮流：一为生态节能潮流，发展到极至便是零能耗住宅。二为地域化潮流。这两股潮流在这几年以来热度已经逐渐消退，对于第一股潮流，因为科技的发展，零能耗已经可以由多种途径实现，现在，人们需要将这些技术进一步推广使用，而不是单纯将此技术作为建筑设计的唯一目的，简而言之，目的已经转换为工具。对于第二个潮流，现在更倾向于发展建筑的真实性，而不是狭义的地域性。因此，这两股潮流已经可以合而为一，即将生态节能和人文关注合而为一，形成符合时间地点文化历史的真实建筑。我比较倾向于从一个更为直接和整体的角度来审视杭州的房地产产品发展。

先来看一下金都，这是我印象中第一个高举科技大旗的杭州本土企业，在早期的金都华府中，比较可贵的是在建设部颁布建筑节能标准之前，金都已经先走一步，率先做好了建筑的节能保温技术，其标准还要高于其后发布的国家标准。但是，房地产界的一贯套路是：不怕花钱，就怕花钱花在客户看不到的地方。因此，金都对其开发楼盘的科技包装也算是一种推广吧。但是在城市芯宇这里，这种推广似乎走入一种误区，在售楼处观看的短片中有如看一本上世纪七十年代末的科幻片，充斥着华而不实的科技噱头，而对于真实的建筑，着力和着墨都不够，城市芯宇暴露出金都还没能形成一套真实有效的发展思路。

客观地说，金都是在比较认真和用心地做房产的公司，参观工地看到的施工现场还是体现出金都对建筑质量的控制和对客户的负责态度。金都的建筑用材基本都是有保证的。

朗诗也是在南京率先使用建筑节能技术的企业，尽管接触不多，在杭州他还是个外来户，但是参观售楼处的细节，则或许从一个侧面反映出朗诗的企业文化和企业思路。在建筑施工中，制作清水混凝土是一件技术难得很大的挑战，尤其是大面积的清水混凝土墙面，朗诗的售楼处有好几道混凝土墙面，遗憾的是放到眼前仔细看一下就知道是用灰色涂料仿出来的高技术。孔子云：知之为知之，不知为不知。一个举科技牌的企业如果没有这种做事的态度，靠仿是仿不出好东西来的。而售楼小姐对我们的一些提问支支吾吾的态度也令人有灰涂料之感。其实也没什么好掩盖的，地源热泵技术国外用了几十年了，混凝土埋管技术也有十来年的应用经验了。对这几项技术的优缺点，杭州的老百姓不知道，杭州的业界人士难道还会是头一遭
吗？为什么在杭州不采用这项技术，恐怕很大原因不是杭州的开发商不识货，而是里面有很多不适合推广的因素，现在由江苏的开发商来杭州吃螃蟹，我们欢迎，但是希望他们对同样有勇气吃螃蟹的杭州客户以诚相待，而不是用灰涂料和类似的言词来对待我们。

比如，对于不适合封闭环境的过敏和哮喘客户，对于家里有烟民的客户，要本着对客户负责的态度向他们阐明，朗诗的房子不适合他们。这样，会失去一些客户，但是如果朗氏集团要在杭州立足，不光要会吃螃蟹，还要立品牌。所以，要从细处着力，真正地做到想客户所想，急客户所需。比如，新风系统要在每户的出口处加防虫滤网，以免邻居家的小强跑得到处都是。

我真心希望朗诗能够在杭州立足，并能同杭州的企业一起提升杭州房产的科技进步，但不是靠灰涂料。

[ 本帖最后由 GTI 于 2008-2-5 23:46 编辑 ]

阴暗角落

好贴,占个位置

loveland

楼主分析蛮专业，写得蛮好的
但恰恰是专业所以有些看法体现出一个只能成为设计师，而不会是一个企业经营者的思维
做房地产不要期望满足整个大市场所有客户的需求，而要去抓住细分市场的需求
房地产经营的本质楼主没有看清楚，以上三个项目的企业本身状况和目标客户特点，楼主理解不深，楼主把自己的喜好代替了客户的需求，是整个分析缺憾之处
不过，楼主用心分析和了解之心非常可贵

和山顶

[em58] [em58]

tiaowuzhu

花园好不好看先不管，这些个东西第一次看激动一下，看多了就那么回事，银马170方做三室，配上250百的价格，真的是钱多的才有资格讨论啊。
再说了在这么两条主干道中间，多少树和庭院都不顶用。

GTI

原帖由 loveland 于 2008-2-6 16:04 发表
楼主分析蛮专业，写得蛮好的
但恰恰是专业所以有些看法体现出一个只能成为设计师，而不会是一个企业经营者的思维
做房地产不要期望满足整个大市场所有客户的需求，而要去抓住细分市场的需求
房地产经营的本质楼主 ...

是啊，我认为房地产再搞下去，越来越要抓细分了，也就是说专业人士应该更多的介入到对细分市场的研究中。

不过有些东西是最基本的，这就是生存的意义，不懂这个就不能有的放矢的去研究。细分只是一个分类学上的东西，怎么分在不同的地区·和时间还是个问题，你认为做房地产很难吗？我认为不难，至少比认识你自己容易。

GTI

原帖由 tiaowuzhu 于 2008-2-7 23:26 发表
花园好不好看先不管，这些个东西第一次看激动一下，看多了就那么回事，银马170方做三室，配上250百的价格，真的是钱多的才有资格讨论啊。
再说了在这么两条主干道中间，多少树和庭院都不顶用。

花园不光是拿来看，可以在里面生活的啊，花园是最大的客厅不是吗？
价格是涨了，但手上的老房子2007年也涨啊，把手上的老房子卖了，相信许多人可以付个首期不是吗？至少许多人还是可以够到的，我认为银马和星宇还是值得购买的，这两个楼盘价格是保值的。

GTI

谈到户型，不得不提起2007年杭州的房价超涨，尤其是雅各耳的高价买入杭商地块，引发的城西局部的一夜提价事件。
前面提到过2005年调控前夕，金都以楼地价7000元的高价入手丝绸工学院地块，以此分析，当城市芯宇的定价在15000左右时，金都就可以有相当不错的获利前景了。也就是说，以一套100平米的户型(P1)为例，在当初金都的定价体系下，总价为150万，首付在45万左右，对于年入在15－20万水平并有一定买房积蓄的家庭，这样的水平在勉强可以接受的线上，而年收入在15－20万的家庭，我们可以基本定义为较好收入工薪家庭，基于这个水平上对于生活的要求，P1户型可算为标准配置型，二房两厅，3800开间的客厅，3500左右开间的两个卧室虽然不大，但也够用，比较而言，靠入户门的小小的餐厅比较寒酸点，但厨房和储藏的布置还是可以接受的。在此基础上，看看口袋里的这点钱，看看金都产品的质量优势，看看地段优势，我相信对于年轻父母带孩子的家庭，这套P1户型是有吸引力的。
但是现在的价格下，这套P1户型价值为230万元，也就是说它面向的是年收入在25万以上的家庭，也就是说进入了较高收入的工薪家庭区间，这样一个连书房都没有的，要在靠着大门的小桌子上进食（因为我根本不能用进餐这样的字眼），主卧没有单独卫生间(早上一家人抢厕所是不能避免了)，厨房放不下双门冰箱……无论如何，单是那种不体面的吃饭方式就绝对不能让一个年收入25万以上的家庭所能接受的。
因此，从功能上讲，只有N1型户型，120平米的户型才勉强达到25万以上家庭的体面生活的最低水平，而按金都早先的打算，N1户型也就是180万，正好符合25万家庭跳起来够得到的程度，现在N1户型的价格是260万，不要说25万家庭，35万家庭也无力承受这样的价格。这样的价格已经进入到40万以上收入家庭的水平。不用说，收入40万以上的家庭不会到现在才想起来要买120方以上的房子。

因此，随着城市芯宇的价格线上涨，他的产品－顾客－价值关系已经有点扯远了。当然我讲的是面向大众的，300万以下的产品，也就是金都这批推出的5号楼，6号楼。

我知道有不少人关注城市芯宇，对于他们，无论他们努力的掏钱买了还是终于决心不买，对于他们，我的感觉就是悲哀这两个字，都是雅戈尔现象的牺牲品。

另外谈谈D1和C1户型的扯蛋之处，一样的格局，多个洗衣房多付23万。谁买C1谁傻蛋！

接下来简单谈谈银马，银马走的就是奢侈路线，本来就不是面向大众的，300平米的房子，14000开盘时就要420万，现在哪怕涨到900万，也不奇怪，本来就是少数派么，所以在少数派的掩护下，银马的涨价反而没有城市芯宇这般滑稽和悲哀。
研究了一下少数派的奢侈，笑料不少，飞行版主有可能的话把银马的抗鼎之作B1+B2晒一晒，大家自己去看看土豪乡绅式的设计吧。当然，浙江省的小土财还就是多，所以银马也算是号准了他们的脉，可喜可贺！

朗诗的户型设计中规中矩，没有什么毛病，精装修的做工也不错，用料选材都很好。唯一不好就是路太远。呵呵！上海人早些年就总结为宁要浦西一张床，不要浦东一套房！
。

[ 本帖最后由 GTI 于 2008-2-21 23:00 编辑 ]

natasha

好帖，学习了
希望楼主发一下户型图

GTI

户型图要拜托版主代发了！先谢过。

andante

好贴一方