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地铁开通近一年，“杭州莘庄”迟迟未现 “始末站效应”或首现地铁江滨站？ 文/商报记者 杨广宏 周坚洪 杭州，迟迟没有爆发的“地铁始末站效应” 按照传统的轨道交通商业理论，相比于一般站点，地铁始末站由于有大量乘客需要换乘公交、私家车或自行车，从而在车站边形成丰富的步行人流，能有效带动起商业的繁荣。成熟的商业，加上相对低廉的居住办公成本，自然就会吸引市中心的通勤族慢慢进驻。专家称之为“地铁始末站效应”。 最典型的例子就是上海莘庄。上海地铁1号线的终点站莘庄镇，原是一个不起眼的乡间小镇，1992年时面积仅2平方公里。1995年后，随着上海轨道交通1号线的全线建成通车，莘庄房价在十年内上涨了800%，城市化面积超过了10平方公里。虽然是上海的远郊，但如今莘庄站周边的商铺，价格却比市区的许多商铺更贵，不少店铺单转让费就要50万元。 然而，杭州地铁一号线自去年11月通车之后，人们期盼的“始末站效应”并没有强劲爆发。目前的三个始末站中，湘湖站出口没有配建任何商业设施，附近仅有奥兰多小镇等寥寥数个居民区；文泽路站是暂时性的终点站，商业未做重新规划，换乘也非常不方便；临平站本就是商业繁荣的城镇中心，加之规划中的大型MALL尚未成型，地铁通车前后反差不大。 尽管因配套规划的原因，杭州地铁始末站的吸金效应尚未呈现，但人们仍能强烈地感受到始末站巨大的商业需求。以湘湖站为例，虽然走出地铁口没有任何商铺，但人行道几乎被贩卖各种零食、水果和日用杂货的小摊占满，候客的出租车和黄牛车排成了长队，两个临时搭出来的饮料小吃铺也是生意火爆。而在一年前，这里还是几乎路上连行人都见不到的过境道路。 人口和商业规划更合理，下沙江滨站等待“奇迹时刻” 事实上，传统“地铁始末站理论”仍然没有过时，而是等待更合理的人口结构和商业规划去实现。就这一点来看，将于后年通车的地铁一号线延伸段最后一站——下沙江滨站是最有可能受惠于“始末站效应”的板块。 首先，下沙江滨站周围密集了伊萨卡、世茂江滨花园、宋都·晨光国际、保利东湾、观澜时代等众多大型新居住区，总建面积超200万方，消费基数非常惊人；第二，下沙东区的商品房有大量市中心上班族购买，交通上对地铁依赖度高，可以支撑更丰富的地铁商业业态；第三，下沙江滨站结合地铁口规划了大量商业，既有世茂广场这样的大型购物中心，也有宋都·晨光国际的沿街商铺，距地铁口都只有10多米，商业动线十分合理。 最重要的是，整个下沙沿江板块周边并非一个只有规划的“大饼”，而是一个入住率迅速提升、人气鼎沸的新兴生活社区，并且社区商业已经非常红火。 据美迪嘉世茂江滨店的店长叶勇介绍，地铁终点站附近的伊萨卡国际城共规划了3000户，目前入住率达到90%以上。江滨花园共三期，目前一期入住80%，二期50%，三期30%。“这里入住率正在稳步提高，像三期以前是没人住的，现在来买房和租房的人都多了起来，这就保证了这些店铺的生意，”叶勇表示。 在一家便利店里，记者看到从江滨花园二期和三期来买饮料的顾客不绝如缕，“我们这家店，开了好几年了，生意越来越好，而且我发现这里的店铺，一旦开张，几乎就没有换过的，”便利店老板告诉记者。 供应趋少，下沙沿江最贵二手铺4.5万元/平方米 而在更北面一些的10号大街和27号大街交叉的T字型路段，因为周边多蓝水岸、海天城和梦琴湾等商品房交付较早，周末的人流量已经赶得上以前杭州的延安路，商业更是早已“熟透”，在10号大街东段多蓝水岸的底商，目前已经有61家店铺在营业，几乎没有闲置房源。 “10号大街的这排商铺是整个下沙东里面最贵的，售价要4.5万/平方米，而且还很少能够买到。租金的话像100平方米左右的店，一年租金要23万元，是其他商铺的1.5倍左右，”一位在10号大街上班的房产经纪人这样表示。 可以想像，随着下沙江滨站周边楼盘进入集中交付期，加之地铁一号线的延伸，未来这里必定还会有更多“10号大街”的产生。不过，这一带沿街商铺的供应量已经非常稀少，尤其是离地铁口100米范围之内的核心黄金地段，目前最主要的可售商铺就只有宋都·晨光国际的80套商铺，可售面积大约15000方。在如今不动产投资渠道极其狭窄的背景下，其受欢迎程度可能会超乎想像。 想像这样一幅场景：2015年，住在晨光国际的某个年轻人，清早在楼下永和大王买一份油条豆浆，进入地铁下沙江滨站取一份《地铁报》，还没看完就得在武林广场下车了。晚上回家还不太迟，和老婆相约去世茂影城看一部新片，出来时到夜宵一条街点几打生蚝和扇贝。而住在伊萨卡的某个上班族，走出地铁口去往公交换乘站的路上，总喜欢顺道去理个发，或在路边精品超市顺便采买一点生活用品。在杭州，从未有这样一个居住区，人们的生活如此依赖自己的通勤街区，与步行路上的每一个商店联结如此紧密。 | 
发表于 2013-8-1 15:14
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