媒体眼中的美林湾

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湿地森林景观大道助推 三墩楼盘加速融入都市

                              www.zzhz.com.cn　 2007年03月14日 　住在杭州网


                        　　连接绕城高速的留祥路(西湖区段)将于今年年底改建成双向六车道的湿地森林景观大道！这则消息着实让三墩、勾庄等地的开发商又兴奋了一把。这意味着继去年年底南北向的古墩路景观大道开通后，东西向的留祥路又将成为一条通畅的景观大道。这样一来，杭城西北区域一个“十字”走向的道路系统形成，住在附近的居民不仅能享受四通八达的道路的通行便行，更将促进这里配套设施加快跟进，吸引勾庄、良渚、三墩、祥符等周边区域市民到这里来购物，使三墩一带形成区域生活中心。坤和·亲亲家园、天阳棕榈湾、美林湾、新南北兰韵天城、耀江·文鼎苑等楼盘开发商纷纷表示，虽然留祥路没有直接经过小区，但道路的通畅和周边环境的改善将更拉近从三墩到市区的心理距离，加强市民对三墩区域楼盘的认同度。
                        　　十字景观路网逐渐形成
                        　　“去年年底古墩路景观大道开通，直接拉近了三墩板块至市中心的距离；今年年底即将改造完成的连接绕城高速的留祥路(西湖区段)湿地森林景观大道更是完善了三墩的道路网线，这样一来，三墩一带就形成了一个十字形的路网，业主可以一路赏心悦目地回家。这对我们的楼盘来说无疑是一大利好。”耀江·文鼎苑市场营销副经理赵隽表示。
                        　　据了解，目前从绕城公路西入口进入留祥路后，给人的感觉仍然是过境车辆集中的郊区路段，不仅道路崎岖不平，更缺少人行道和绿化隔离带，交通高峰时还经常堵车。改造后，这条西起绕城西线三墩入口、东到镇东河，全长4.03公里的湿地森林景观大道，将从现有的双向四车道，变为双向六车道；道路宽度从原来的25米，拓宽到60—66米；沿线违章建筑将被拆除，路两边的建筑外立面将统一，沿路架空线实施“上改下”。
                        　　由于拥有丰富的湿地资源，道路两侧设计成着重以水、森林、湿地为景观构成元素，营造幽静、通透的森林环境。不仅如此，古墩路周边的农居，也将适当改造。外立面色彩以“黑、灰、白”为主，建筑风格偏向“轻、秀、雅”。远看粉墙黛瓦，色调素雅明净，一派水乡风貌。
                        　　对于留祥路整治对周边楼盘的影响，杭州中原地产营销机构总经理章惠芳这样分析。“虽然从目前来看，留祥路沿线没有什么在售楼盘，不会像地铁建在家门口那样对楼盘产生很大的影响，但是路网的改善，在一定程度上会增强消费者对三墩区域的认同度，其同城效应会有所加强。”
                        　　区域生活中心加速形成
                        　　坤和·亲亲家园营销总监梁细清则认为，道路的通畅和周边环境的改善，不仅有利于周边居民的出行，更加快促进三墩区域生活中心加速形成。
                        　　据介绍，总面积近3万平方米的亲亲生活广场，目前已聚集了世纪联华、两岸咖啡、知味观、新华书店、克丽缇娜美容、伊尔萨洗衣、本艺造型、水星家纺及各类家饰品牌店、生活馆、便利店、服饰店等数十家品牌商家，集购物、餐饮、休闲于一体的商业氛围初显，并成为周边市民的购物中心。
                        　　根据规划，三墩的商业配套将日益完善：富强商业广场即欧尚超市二期即将动工；杭州时尚白领人士最喜欢聚集的银泰百货，也将在这里开出第二家店，据悉，规划中的银泰城北店比现有的银泰要大上三倍；位置在古墩路与余杭塘河交界处东北角的杭州深国投资商业中心，总建筑面积约6.5万平方米，项目的总投资额达2.5亿-3亿元人民币，若一切进展顺利，预计在今年，购物广场就能建成，届时除了“商业大鳄”沃尔玛，还有西蒙精品百货和时代华纳影视中心等世界500强企业同步进驻；除了这三项，世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心和杭州工业品国际贸易中心等大型商业配套也都规划在这一区域内。
                        　　可以想象，随着古墩路的通车和留祥路景观大道的拓宽，这里不仅解决周边市民的生活配套问题，更将吸引勾庄、良渚、三墩、祥符等周边区域市民到这里来购物，有望成为区域生活中心。
                        来源： 每日商报 　作者： 万莉 　编辑： 沈莹茜
                              　

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祥符：三墩的“最佳拍档”

                  2005年11月10日  11:01:28    杭州网

                  日前，杭州市规划局批复了祥符、天城、大关三个地区单元控制性规划。和天城、大关相比，祥符距离市中心更远一些，但是祥符引起的关注度却并不随之降低。
                  祥符与三墩接壤，就目前而言，它虽然不像三墩那样炙手可热，但并不缺乏鲜活的人居项目，赫赫有名的大型经济适用房项目都市水乡、热点楼盘天阳·美林湾以及在建的大学生公寓都处在祥符单元规划范围内。不过，提起都市水乡或是天阳·美林湾，人们想到的却是三墩。或许，把声名托付于三墩，对祥符来说并不是一件坏事。
                  当然，把祥符看作是三墩的“最佳拍档”可能更加准确一些。
                  北秀格局中的“新城西”
                  2003年9月，坤和建设以2.8亿元的总价轻易地拍得祥符与三墩接壤处的20号地块，当时的楼面地价在2280元/平方米左右。20号地块距离坤和的主打项目亲亲家园约1.5公里，由于中间隔着都市水乡，建筑面积只有约15万平方米的20号地块并没有与超级大盘亲亲家园连成一片。可能是由于这个原因，“无心恋战”的坤和建设很快就把“孤零零”的20号地块转给了天阳房产，于是就有了现在的天阳·美林湾项目。
                  耐人寻味的是，坤和建设是在亲亲家园已经启动销售的情况下前去拍地的。显然，迅速转手20号地块并不意味着坤和对祥符区块没有信心，而是希望能够把亲亲家园的热度传给祥符的20号地块。结果，热度是得到了传递，不过是给了天阳房产。两年后的今天，天阳·美林湾首次开盘，火了一把，不仅重现了杭州楼市久违的漏夜排队现象，而且开盘当天预定率高达87%，首批推出150房源一周内便几近售罄。
                  祥符位于城北，被称为杭城“北秀”的主要载体，天阳·美林湾没有打“北秀”的牌，而是提出了“新城西”的概念。和位于余杭勾庄的亲亲家园大打三墩牌一样，位于祥符的天阳·美林湾也很自然地加入了三墩的集体大合唱。从交通方面看，天阳·美林湾实际上更靠近汽车北站，通过莫干山路可以与市中心保持更紧密的联系；当然，通过古墩路以及与丰潭路相接的丰庆路，天阳·美林湾与城西也保持着亲密的接触。综合考虑到祥符区块的知名度和整体品质还不如三墩，再加上杭城购房人群中流传的“城西情结”，天阳·美林湾打出“新城西”的三墩牌也就不奇怪了。
                  实际上，天阳·美林湾可以说是祥符区块的一个缩影。依托三墩的大气候，是祥符受人关注的重要原因。作为三墩的最佳拍档，祥符将继续受到三墩的“耳濡目染”。当蒋村、三墩、祥符联成一体时，把城北的祥符称为“新城西”也未尝不可。
                  不再孤单的都市水乡
                  无论是住到都市水乡还是天阳·美林湾，多少有点“孤零零”的感觉，因为在它们周边还存在着不少的农田和工厂。对此，新获批复的《杭州市祥符单元控制性详细规划》向我们传达了这样的权威注释：在定位为生活居住区的祥符区块内，都市水乡只是其中的一块内容。
                  祥符单元的规划范围为余杭区界以南、环镇东路以东、西塘河以西、留祥路以北，整个区块呈长方形状，东西向长1500米，南北向长1800米左右，规划总用地面积近300公顷。从区位上看，它东面与上城科技经济园相望，南面与包括广宇·西城年华在内的申花路居住区相接，西面临近新南北·兰韵天城、三盛·三墩颐景园等三墩楼盘，北面便是坤和·亲亲家园。
                  根据规划，祥符单元分为两个区片，以丰庆路为界，西为三墩经济适用房都市水乡，东为祥符居住区。都市水乡距武林广场的直线距离10．5公里，一期工程于2002年底开工，总住宅面积有120万平方米，其中70万平方米属于经济适用房，其余部分是商品房，部分是公寓式农居。建筑以多层、小高层、高层相结合，户型面积从50到118平方米不等，其中约860套为市政府廉租房，面积在60平方米以下。2007年底都市水乡就可以全部交付完毕，将能解决近5万杭州居民的居住问题。
                  规划祥符居住区城市住宅用地大多布置在环镇北路北面及五里塘河南部，以小高层、多层为主。颇受关注的大学生公寓也在祥符单元东片的祥符居住区内。大学毕业生人才公寓占地101亩，总建筑面积10万平方米，已于去年年底正式开工建设。大学生公寓内部结构和普通的居民住宅有明显的不同：公寓的户型多样，原则按照每个人的租住面积不超过40平方米，有一房一厅供单人住的，也有三房一厅一卫供三人住的，还有三房一厅三卫供三人住的，建成之后将相当于二星到三星级宾馆的档次。这也是从根本上保证了那些来杭州创业但一时经济条件不佳的大学毕业生的住房问题，让“创业在杭州”有住房保障。据说今后西湖区、江干区都可能建设类似的公寓。
                  环境面貌以居为本
                  随着都市水乡的建设，祥符单元西片区的所有工厂都已经迁出。但是目前东片区工业、公建、住宅仍然混杂在一起，以工业用地为主，多数沿莫干山路分布，如华东制药厂、新华造纸厂、化学纤维厂、塑料工业公司等。很多人都会问，这么多工厂不是很影响居住品质吗？根据新一轮城市总体规划，大多数工厂将要陆续搬迁，只有东南面西塘河与莫干山路之间的新华造纸厂、华东制药厂、默沙东制药厂这三家工厂近期给予保留，而且从远期看这三家工厂也将迁走，最终作为规划生态用地。当然，在实际操作中，工厂的搬迁或转产可能需要一定的过程，所以工业用地在转化为住宅用地时，必须确保未搬迁工厂不会对其形成污染。
                  根据农居点布点规划，祥符区块内零星分散的村镇用地根据建设进程逐步改造。其中，环镇北路与长青路之间、五里塘河与留祥路之间将布置多层联体农居用地，主要安置孔家埭村、祥符村农居577户2300多人；五里塘河与环镇东路交叉口东南侧的五里塘村、虾龙圩村多层农居正在建设中，共将安置685户2700多人。
                  随着工厂的逐渐迁出和农居点的逐步改造，祥符区块的面貌获得极大的提升，在不久的将来，住在祥符也就不再显得那么唐突了。
                  大型商业领衔配套
                  除了依托三墩的充足配套，祥符自身的配套也十分值得期待。据了解，一个庞大的世纪联华购物中心项目，将坐落于三墩路和丰庆路交会处，将与相隔5公里左右的银泰购物中心形成南北呼应。该项目由7.2万平方米的购物中心、4万平方米的五星级酒店和4万平方米高档写字楼等三部分组成，项目土建与装潢投资概算为5.8亿元。购物中心风格和定位将与欧尚趋同，是一个食品、家电、百货俱全的大卖场，预计2007年建成使用，酒店和写字楼预计可在2008年建成。
                  文化、娱乐、体育等其他商业服务设施也将主要设置在区域中心———三墩路。按照规划，沿丰庆路将主要安置商业金融用地，与对面都市水乡沿街底层商铺相呼应。此外，沿环镇北路也将设置部分底层商铺，为北面的住户服务。
                  完善的教育设施规划，保障了将来小孩子的上学问题。都市水乡片区规划配置一所30班中学、一所24班小学、一所12班幼儿园和两所6班幼儿园；祥符居住区将在大吉路和三墩路之间设置一所30班中学、一所24班小学、一所12班幼儿园和一所6班幼儿园。当然，医疗设施也是必不可少的。目前祥符区块已有拱墅区中医院，但用地较小，规划将对其进行用地调整，用地也将扩大一倍。
                  大多数人还是需要坐公交车上下班。规划考虑在大吉路、祥符南路、长青路上通行公交车，共布置了7对港湾式公交停靠站，同时在环镇北路和花园桥路交叉处新增一个公交首末站。当然，自驾车到达祥符的交通还是比较方便的。如果觉得古墩路、莫干山路等道路红绿灯比较多，交通比较拥挤，那么也可以沿留祥路-石祥路，走上塘路高架，走这条路开车到武林广场的时间只需15分钟左右。不过，需要指出的是，随着杭州自驾车数量的快速发展，而今的上塘路高架是否能支撑未来祥符以及三墩的过往车辆，还有待检验。
                  绿化是体现居住品质的重要因素，据了解，祥符区块规划人均绿地可达1.87平方米。莫干山路与西塘河之间的两块绿地属市级公园绿地，占地近2公顷。除了50米或100米的道路绿带外，由五里塘河、西塘河、镇东河、花园桥港形成的环状水系两侧绿化带将形成一个环状绿轴，为整个区块增添不少生态情趣。此外，建于明代的祥符桥是杭州市重点文物保护单位，规划将结合祥符桥布置一个占地0.87公顷的小区公园，结合五里塘河一起设计，使之成为祥符区块的一个景观亮点。
                  来源：每日商报    作者：文/记者刘德科    编辑：许振凯

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引自：http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2008/03/13/009296316.shtml
   
      3月，杭州楼市开始迎来春节后的第一拨开盘高峰（3月购房指南<<< ）。而这其中，三墩镇北区块，将迎来两个新楼盘。

　　作为市场接受程度比较高的一个近郊板块，杭州的购房者对三墩镇北区块的认识，主要是通过亲亲家园、兰韵天城以及颐景园等几个楼盘的开发和宣传。而事实上，在进入2008年之前，三墩镇北区块的新楼盘，也只有这三个。而2007年下半年，这三个楼盘进入了开发末期，大部分房源都已经交付入住，仅剩下商铺在销售。一个曾经在杭州楼市占据举足轻重地位的楼市板块，出现了住宅供应“断粮”的局面。

　　不过，三墩镇北区块即将开盘的两个新楼盘，将缓解“粮荒”的局面。据悉，位于三墩董家路附近的佳苑·紫金港湾，以及附近的另一个新楼盘白马尊邸，都计划在近期推出房源。

　　近600套房源即将上市

　　2月底，一位想买房子的读者朱小姐打来电话，咨询三墩近期将开盘的两个楼盘。朱小姐目前租住在城西的星洲花园，意向的购房区域，就圈定在三墩附近。从去年亲亲家园幸福里推出最后一批房源之后，因为三墩区域一直没有新楼盘开盘，她就一直在二手房市场上寻觅自己的婚房。听说近期亲亲家园附近两个新楼盘紫金港湾和白马尊邸都要开盘，房子还没落实的她赶紧去登记排了队。“登记的人还挺多的，不知道我能不能挑到好房源？”朱小姐说。

　　事实上，紫金港湾和白马尊邸这两个新楼盘所在的地理位置十分接近，直线距离不过几百米。据了解，紫金港湾项目总建筑面积4.2万平方米。有4幢18层高的建筑，主力住宅面积为95至125平方米，加上少量住宅底层商铺，一共只有约300套房源。

　　而白马尊邸则与去年7月中天拿下的25号地块南北相邻，预计近期推出200多套小高层房源以及部分排屋。据悉，白马尊邸户型面积大约在85至120平方米之间，以100平方米的户型为主力，突出实用性和功能性，最小的85平方米户型设计成紧凑功能性强的二室一厅，户型变化很多；而户型面积在260至280平方米左右的排屋，也独创了“四庭院”的设计，“空中内置庭院”解决了联排中间套的缺陷。

　　根据朱小姐的“报料”，关注这两个新楼盘的人还很多。紫金港湾的销售人员表示：“现在就在等预售证，只要一拿到，马上就会开盘。”据悉，已有不少客户预约登记了。

　　外来大鳄产品年内亮相

　　除了新近要开盘的这两个新楼盘，三墩今年更大的亮点，还是去年7月拿地的两个大鳄项目，将在今年年底之前开盘亮相。

　　2007年7月9日，是杭州的土地市场为之震撼的一个日子。当天，杭政储出[2007]23-26号四宗地块在杭州市公共资源交易中心挂牌出让。这四宗地中，除23号地块位于文教区外，其余的三宗地块相邻，都位于杭州西北部的三墩板块。引起轰动的起源，正是这三宗地之中的24、25号地块。当天，来自东阳的中天房产分别以7077元/平方米和7750元/平方米的楼面地价竞得这两宗地，基本上赶上或超过三墩当时在销售的亲亲家园、颐景园、兰韵天城等楼盘的房价。而这场土地拍卖给三墩楼市带来的一个最直接影响，是三墩房价正式与“万元房”发生关系。

　　中天拿地后1个多月，就与金地集团敲定合作，共同开发三墩24、25号地块。而8月29日，金地集团也在杭州土地市场上出现，拿下了位于三墩的杭政储出[2007]41号地块。金地集团相关负责人透露，三墩24、25、41号地块的项目，将以统一的项目形象出现。目前，项目名称还没有最后确定。最先推向市场的，将是25号地块的部分房源。据悉，25号地块的总占地面积为11万余平方米，物业类型主要是精装修的高层住宅和排屋物业两大类。

　　而去年7月9日，中海也与中天同一天拿下了三墩26号地块。据悉，26号地块项目的上市日期，也初步定在了今年年底。中海26号地块项目的总占地面积为3.3万余平方米，打造的物业类型为小高层、高层和排屋。据悉，受到90/70政策限制的26号地块项目，将主打90平方米以内的中小户型，两个卧室+一个功能厅的户型设计，能够满足更多年轻置业者的多变需求。

　　三墩商业再添“强将”

　　在杭州的各个周边板块中，三墩镇北区块的商业配套，一直是相对比较完善的。除了三墩镇原有的配套之外，坤和·亲亲家园也在商业配套上下了比较大的功夫。亲亲家园生活广场，引进了世纪联华超市、两岸咖啡、知味观、新华书店等知名商业配套。而2008年，另一商业项目——三墩新天地的启动，也将给三墩镇北区块起到很大的推动作用。

　　据了解，三墩新天地位于西湖区三墩镇中心北，距离亲亲家园400米，离规划中的地铁2号线古墩路与董家路口站仅500米。项目呈商业街格局沿厚仁路东西两侧布局，长约607米，南至董家路，北至金渡北路。三墩镇政府计划将三墩新天地与五里塘河商业街打造成三墩商业的两颗明珠。

　　三墩新天地项目总占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约为15万平方米，目前项目整体的商业业态规划已经基本完成。

　　据悉，新天地将分三期开发，一期地面总建筑面积约3万平方米，产品类型为小户型与商铺。商业规划建设商业内街和底层商铺，其中超市规划面积近10000平方米，其余为餐饮及其他小商铺，商铺主力户型面积为80至120平方米；一期小户型为6层多层、9至10层小高层，户型在40至60平方米左右，主要为一居室和两居室的精致精装修小户型。

　　规划为杭州副中心的三墩，将形成古墩路特色商业街区、环浙大经济圈、五里塘河水乡风情街区、厚仁路商业街区、高新技术产业集聚等区块。其中，坤和三墩新天地其实就是厚仁路商业街区。

　　房价悬念依旧存在

　　从去年7月中天以接近或高出当时周边在售楼盘的地价，竞得两幅土地之后，三墩将现“万元房”的观点，就浮出了水面。而这之后的一个月之内，三墩新盘普涨300至1000元/平方米成为区块现实。时至今日，三墩，也已经正式成为万元房区块。

　　根据中原地产综合杭州透明售房网数据显示，今年一二月份，三墩区块一共成交了二手房20多套。其中，位于三墩镇北区块的一共有9套，成交价格在7100-9400元/平方米之间浮动，成交最高价信鸿花园，2月19日成交的这套房子面积只有50多平方米，单价达到了9300多元/平方米；成交最低价则是润达花园一套140多平方米的大户型，单价只有7100余米。

　　从二手房市场上得到的统计数据，基本上也与目前三墩镇北区块的商品房销售价格比较一致。暂定在3月开盘的两个新楼盘，紫金港湾和白马尊邸对外公开的销售均价分别是9300元/平方米和9500元/平方米，比今年前两个月的二手房成交价略高一些，如果算上二手房交易所需要的税费，以及期房与现房的优劣势，两者的实际价格旗鼓相当。

　　不过，中海项目和金地项目的开发，依旧给三墩镇北区块带来房价悬念。以目前商品房新开楼盘9500元/平方米的销售均价计算，这个价格，仅仅与三墩25号地块项目的成本基本相当，因为25号地块的楼面价格为7750元/平方米，加上建筑成本、财务成本以及一些税费，实际成本可能会接近或者超过1万元/平方米。当然，金地集团操作的25号地块，将与楼面地价稍低一些的24号和41号地块，统一打造成一个项目，平均楼面地价成本自然也将相应拉低，但主打年轻白领客户的精装公寓，以及区域稀缺的排屋物业，显然走亲民路线的可能性并不会太大。

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引自：http://hzdaily.hangzhou.com.cn/m ... content_9752959.htm


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2007-08-31 　

　　这几天，报名参加周末看商铺的电话非常密集，大多数读者都对天阳·棕榈湾的周边环境和入住情况都已经非常了解，但对同日去看的天阳·美林湾的情况却比较陌生。其实，紧邻浙大紫金港校区、与欧尚超市和银泰百货共享同一商圈资源的天阳·美林湾，其未来的繁华更为指日可待。与周围众多大型商业地产项目相比，美林湾的社区商铺以其多样性、便利性、设计的独创性和十足的人情味，极有可能成为个性品牌店林立的生金旺铺。
　　天阳·美林湾位于杭州近年来最热门的新居住区——三墩，根据规划，三墩新城近期规划人口11.2万人，远期人口达到40万。其中，两年前创下销售奇迹的天阳·美林湾小区共约1100户，北区近700户将于2007年底交房，南区400余户2008年6月交房；在美林湾商街200米辐射范围内的都市水乡和秀月家园、孔家埭农居点，入住人口将达1万余户，周边还有新世纪花园、润达花园等成熟居住区，亲亲家园大型居住区。由于社区商业的服务半径一般在2公里以内，这意味着美林湾商街的核心客户群就将达几万人。此外，天阳·美林湾商街与新时代装饰广场和华东陶瓷品市场非常近，周围还有浙江大学紫金港校区的巨大消费人群，仅一、二年级的新生就有15000人。随着大量高科技企业集聚新浙大周围，这里未来还有众多高质量的工作人口。

　　本次看铺，天阳·美林湾推出的底商总面积约4000平方米，目前先采取“只租不售”的方式，每个商铺的面积从21平方米到236平方米不等。其中100平米左右的居多，进深以13米左右为主，开间4米-8米，其中还有一批为6米进深×4米开间的小型商铺。此外还有一个约400平方米的独立餐饮商铺。生鲜超市、数码产品、干洗、美容美发、西点、水吧、书报亭以及银行、电信等各种生活服务项目，都是即将居住在这里的业主希望引进的业态。此外，天阳置业还将根据经营业态适当提供1-6个月的免租期，商铺的租金采取逐年递增形式，起始价为日租每平方米1-1.5元，随着氛围的成熟逐年增加，以培育整条商街的良好氛围。

　　美林湾的商铺不仅区位优越，本身的设计也非常有利于聚集人气。东面商铺面向36米宽的丰庆路，将来与学院路直接贯通，可以驱车直通西湖景区。处于美林湾北区和南区之间的祥符南路商街，宽度为24米，双向4车道，既让有车族方便到达，又不至于车流太大影响人流聚集；较宽的人行道和沿街咖啡座的设置，有利于人流驻足停留。而且商街长度仅为180米长，既保证了视觉和商品的丰富性，又不至于让逛街者产生疲劳感。

　　无论是美林湾还是棕榈湾，开店选址当然都讲个眼见为实。如果你想在这两个社区的商铺里开创一番新的事业，这个星期天上午不妨和我们的看铺车一起到现场考察一番，听听销售人员为你把每个商铺的优缺点细细道来。快拨打看铺热线85051890吧！

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恭喜成立新家园，好帖一定要顶！

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