-

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 1510|回复: 0

是供应过剩 而非房地产泡沫

[复制链接]
发表于 2013-9-30 10:48 | 显示全部楼层 |阅读模式

  上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

  去年以来,关于房地产泡沫的讨论趋升级且复杂化。尤其是2011年下半年开始,鄂尔多斯和温州房价大跌,让看空派找到了渴盼已久的“铁证”。贵阳、海南、常州、营口、郑东新区等全国多个地区,都被认为存在严重的房地产泡沫。

  持续不断的看空声音,积聚在一起,形成了一股非常强大的舆论力量,极大地影响、改变民众、企业、政府等对房地产市场形势与房价性质的判断。这些影响到底有几分属于正面、几分属于负面,尚难精确评定。什么是房地产泡沫?高空置率是否等同于房价泡沫?贵阳这种大盘扎堆、供应量较大的城市,是否一定会导致房价崩盘?这些名词的概念、内涵、性质等都没能厘清,大家的思想与观点,就这么在一口大锅中被乱炖着。

  首先,关于泡沫的概念。国际上比较权威的定义,是经济学家金德尔伯格1978年曾为一本经济学辞典中的“泡沫”词条做如此界定:“泡沫可以不严格地定义为,一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,其中资产的使用或其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,常常是预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。”

  这就意味着,泡沫生成,需要具备两个条件。一个条件是,只发生在资产品领域,与消费品无关。原因也简单,消费品市场中不可能出现大规模的投机行为,比如,在某些年份猪肉价格狂涨的过程中,也没什么投机收购猪用以囤积。另一个条件是,投资投机性需求持续增加,甚至出现疯狂状况。最终形成泡沫,其表现是,经过持续的大涨后,价格远超较长时期内的平均水平,或者说常态水平。

  因此,房地产泡沫的形成,需要具备两个必要条件:一是房价连续大涨;二是投资投机性购房需求旺盛,或者说所占比例较高(比如超过50%)。前者,大家容易理解,后者略有费解。主要是因为,有某些特殊时点,自住性需求也可能大幅推高房价,而这类需求本质是合理需求,光靠他们难以产生泡沫。所以,一定要加上投资投机需求的积极、甚至狂热入市,才可能形成泡沫。这类需求属“非理性”需求,在房价高涨时容易如潮水般扑来,但当预期改变、房价下跌时又如潮水般退去,从而加速房价下跌。

  对照这两个必要条件,会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内,这两个地区房价上涨几倍,投资投机需求非常旺盛,占比明显超过50%。2011年初,鄂尔多斯很多楼盘单价超每平米2万元。而温州房价更高,市区均价与杭州差不多,位列全国前几名,最贵楼盘单价曾一度高达10万元左右。2011年,两地房价持续下跌,领跌全国,泡沫破灭。另外,1992-1994年海南的房价泡沫及崩盘,也符合这两个条件。

  另一个概念是开发过度,或供应过剩和高空置率,三个说法相近。开发过度、供应过剩,是指大规模的在建或已经竣工的房屋,无法售出或租出,房屋市场存在严重的供大于求情况,并使开发商的经营活动受到明显负面影响,或者已出现开发商破产、老板跑路、楼盘停工,甚至楼盘烂尾等现象。

  房地产泡沫与供应过剩之间,存在密切联系。在房价泡沫形成阶段,市场销售火爆,价格大涨,这使开发商热情高涨,扩大开发规模,扩张经营。但当泡沫破灭后,市场一落千丈,成交萎缩,房价下跌,甚至是暴跌。由于房产开发周期较长,从购地到卖房,一般需要1-2年时间,近几年部分项目已缩短至半年至一年。泡沫破灭时,还有很多项目没有达到卖房条件,这些楼盘就成为滞销品,也是房价泡沫破灭后的牺牲品,从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析,主要是前者影响后者。

  房价泡沫与供应过剩之间的区别,是显而易见的。泡沫主要特征在于房价大涨。而供应过剩却并不意味着房价大涨,或曾大涨过,所以也就不一定存在房价泡沫。这在现阶段的中国尤其明显。比如,广大中西部地区以及三四线城市,近几年房价涨幅并不大,不存在泡沫,但在这些地区土地不稀缺。在地方政府追求政绩、财政收入的利益驱动下,导致土地大量供应。同时,规划了很多新城新区,利用行政权力大量从农民手中廉价征地,转手高价卖地给开发商,房地产开发规模过大,形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。社会上争议较多的贵阳,超级大盘较多,属于供大于求(但尚难定性为过剩),房价水平只有每平米5000元,低于东部很多三四线城市,何来泡沫?

  房地产泡沫的结局,可分为两种:一种是泡沫比较大,只能任其破灭,历史上日本、中国香港、美国、中国台湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中,房价累计下跌幅度,一般会超过三成,下跌和盘整时间,一般会超过三年;另一种是泡沫较小,如果政府政策得当,不会破灭,通过几年的房价波动、阴跌,就能完成调整。如果政策没什么作为,则也会出现房价明显下跌。房价泡沫及破灭,会对经济与金融形成负面影响。

  商品房供应量略大于需求量,这是比较适宜的状态。供应过剩,则是供应明显大于需求,一方面会抑制房价上涨,另一方面也会导致社会资金沉淀和社会资源浪费,甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置,变成空城和“鬼城”,业主、企业、银行、政府都会受到利益损失。当然,房地产泡沫的负面影响,远超供应过剩。况且,有些情况下,供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。


回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

未科航拍
朗云
古玉兰开花
钱塘新项目
锦尚和品府
钱塘高铁站
未科中轴线
临平新城
钱江世纪城
万科大溪谷西
和平广场概念
良渚城建
临平二环
大马弄
南苑街道
临平
杭州大厦
奥体
杭州天际线
西门市集
良渚文化走廊
欢肆效果图
墨尔本高楼
勾庄
临平体育馆
奥体世纪城
江南科技城
馥香园航拍
金沙湖航拍
城北万象城
科创趣城
杭州西站
运河
和平里
杭州南站
浙金地块
武林新核心3
武林新核心2
武林新核心1
浦东御桥湾
绿城潮听明月
未科湿地开发
金色钱塘
文教、申花
世纪城地标
滨江棠前嘉座
钱塘江大潮
苏杭城际铁路
春和云境
未科3兄弟亮灯率
沪乍杭铁路
晚上10点的仓前
东湖公园
今年预计交付的新房
良渚社区卫生服务中心
钱江世纪城主场
这里运河桥造好了
南星桥板块探访
衢州老家绿城房子交付
奇葩户型
4月25日拍卖地块一览表
春和云境
运河二通道
长城创意园开始拆了
这一套房子亏本了
湘湖太古里商业项目规划
湿地河港之上的未科
15号线精确站点公布
杭州二手房库存排名
又一楼盘被曝停工
运河湾TOD
奥体亚运村近照一波
富力地产亏损 157亿
世纪城春季夜景
极氪挂牌了
几块铁架子卖270万
小河油库住宅方案公示
乔司地铁站地块商改住

小黑屋|手机版|电脑版| ( B2-20080242 )

GMT+8, 2024-3-29 13:44 , Processed in 0.044663 second(s), 16 queries , Gzip On, Redis On.

Powered by Discuz! X3.4 Licensed

© 2001-2023 Discuz! Team.