2013下半年在广州的商业投资中，珠江新城CBD写字楼投资是其中一大热点。在房地产市场整体升值脚步放缓的现在，珠江新城写字楼的销售价格却是稳中有升，以其高达10％－12％的稳定投资回报率吸引了众多投资者的关注，其中以珠控国际中心、富力盈凯广场等珠江新城地标式建筑最为热门。对比股市和期货投资的高风险，珠江新城写字楼投资的低风险、高回报可谓是难能可贵。面对CBD写字楼广阔的市场前景，作为一名投资决策者应如何确保自己的投资收益？在这里笔者将为大家分析决定珠江新城写字楼投资成败的三大因素： 1、 地段是正确投资的关键 地段是写字楼价值的重要衡量标尺之一，在写字楼开始运作之后，地段将成为影响写字楼价值的重要因素。珠江新城作为广州CBD，其地段价值自然毋庸置疑。但区域内交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等差别，将成为拉开不同写字楼间价格和升值潜力的重要因素。与此同时，房产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大，拥有便利的交通和位于核心地段的楼盘将具有更大的升值空间。 举例来说，在珠江新城超甲级写字楼中最受关注的珠控国际中心位于珠江新城首排，占据珠江新城、体育中心、环市东三大核心商圈的核心位置，同时与广州珠江新城、广州大道和黄埔大道三大城市名片交汇，有三地铁及数十条公交线路贯穿，地段优势显露无疑。如果投资目的以长期自用或租赁为主，建议投资者应尽量选择此类性价比较高的楼盘。 珠控国际中心半鸟瞰图 2、硬件配套属重中之重 写字楼天生“嫌贫爱富”，若写字楼的硬件配套和整体设置达不到目标客户的总体要求，将无法达到投资者的盈利目的。珠江新城作为世界五百强企业云集的核心商业区域，对写字楼硬件配套有着更高的要求，这是投资者必须明确的要点。据市场调查统计，目前在珠江新城写字楼市场上，一些早期开发的写字楼在设计时有一些因素未考虑周全，存在电梯等候时间长、空间软环境差等问题，使写字楼的价值大打折扣，许多大型企业避而远之。 作为写字楼，为企业提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施，是入驻企业对该物业的信心基础。举例来说，珠江新城中以纽约帝国大厦为蓝本的珠控国际中心，则以其超高配置对“超甲级”一词做出了最好的诠释。3000㎡的超大平层即便在珠江新城写字楼中亦属稀缺，二十余部电梯兼双大堂，平均等待时间不超过30秒钟，高效率匹配世界一流企业的商业气度。与此同时，珠控国际中心拥有4.3米层高的超舒适豪华商务立体空间，全方位开拓三维空间的极致舒适尺度，再加上精心设计的细节，打造超高标准的硬件设施，对彰显写字楼的投资价值有很大的帮助，进一步提升了写字楼的升值空间。 珠控国际中心超高标准的硬件设施 3、 及时对投资回报率进行清算 投资回报率是指通过投资而应返回的价值，即投资者从一项投资活动中得到的经济回报。如果没有对投资回报率进行一个合理的估算，贸贸然进行广州CBD写字楼的地产投资，很有可能会遭遇折戟沉沙的灾难性后果。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。而根据国际的专业计算公式来看，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：年收益×15年=房产购买价。如果按“年收益×15年”来计算的话，投资的项目的15年收益能大于购房款，则表示该投资项目具有较高的升值空间。 若购入写字楼主要用来进行租赁的话，写字楼涉及的税费也是一个需要关注的重点。撇开其他地方不谈，在珠江新城，写字楼租赁的税费征收标准大致如下：营业税额按照年经营收入约5.5%进行缴纳，房产税按12%，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20%缴纳，综合税率大概占经营收入的25%—34%。这些具体的税收按照不同物业会有细微的区别。如购入写字楼供企业自用，其年升值率也是一个重要的考量指标。在扣去必要的损耗、物业管理费等等费用之后，投资回报率方面，若能达到8%以上就是较好的投资机会。
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发表于 2013-11-19 16:40
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