临平房价的合理回归是否可信

末日使者

2013年注定是房地产市场重要的一年，国家对于楼市的调控指向已从“遏制房价过快上涨”转变为“促进房价合理回归”。那么在临平，实现房价合理回归是否可信？进展如何呢？临平的房价是高还是低呢？又或者租房能性价比高于买房吗？下面小编为你分析一下临平房地产市场的房价走向吧。


长远来看 临平房价有回落空间

    临平楼市板块由诸多区域组成，如临平新城、老城区、临平山北（余杭经济开发区）、钱江经济开发区、星桥新城等区域。

    地铁时代的到来，瞬间改变了临平的房价格局，地铁沿线板块价格明显提升，在楼市的江湖里，总有些板块特别受人欢迎，临平就成了其中一员。据统计，根据去年的市场表现，以住宅计算，大临平以8858套的成交量，撑起杭城全年12.6%的成交量。换句话说，去年杭州每成交8套房子，就有1套在临平。

    由于临平近几年推出的土地非常多，今年临平即将面市的新盘也相当多，同时临平板块内还有大量的在售楼盘。可以看出，今年临平区域房源相当充裕，购房可选余地大。被吸引了过来的众多开发商业在绞尽脑汁为自己的商品找出路，所以，在接下来的营销中，他们采取各种各样的营销手段来吸引购房者的眼球。车展、排队、摄影大赛、各种促销抽奖，生怕自己晚了一步就抢不到最后一勺羹。

    价格战让购房者看到了调控带来的房价下降的成果，也让不少人吃到了甜头。但不容忽视的是，这些降价楼盘大多集中在临平城北一带，这一板块无论是地段还是配套亦或心理的满足感相对而言都略逊一筹。

    同样是处于临平，位于老城区或是南面新城区域的楼盘，目前还鲜见价格回落，一直还保持着去年的价格。而对于大部分购房者来说，他们最期待最盼望的就是这些区域楼盘有所动作，因为这些地方的交通更为便利，周边配套相对成熟很多，对购房者无疑有更大的吸引力。

    总体来说，临平板块的房源供应量庞大，各个板块的房源的供给率不同程度的高于购房者所能消化的速度。从长远来看临平房价还是有回落的空间的。

    买房还是租房，这种似乎有钱就能解决的事儿，在一大部分人这里，还是成为了一场无法避免的尴尬。 2013年，房产市场中已经不断有泡沫被戳破。在杭州地区，以临平为例，一年内总有楼盘降价，不断有购房新政出台，是出手买房还是继续等待，这对工薪族以及小个体户来说，真的是一个不大不小的困扰。

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买和租到底哪个划算

    租房还是买房？对适龄青年来说，这几乎是个永恒话题。买房无疑是主流声音，在国人的理念中，能接受一辈子没有房产证的人确实是少之又少。所以我们从理财方面来碰碰这个烫手的山芋，重点是买房与租房两者哪个更划算。

    假如赵先生现在手里有20万元的积蓄，那么买房15年后拥有一套房产

买房共需花83.7万元

首付：17.5万元税费：9000元偿付贷款利息及本金：65.3万元

    不考虑中介费用，假设赵先生购房需要支付17.5万元的首付，如果办理的是商业贷款，需要贷40万元，还款期限假设为15年。按照目前的按揭贷款利率，以基准利率7.05%计算，赵先生每月要支付3630元的月供，那么，15年总共的利息是25.3万元。

    除此之外，加上最初支付的1%契税和物业维修基金等费用，各项税费共要支出9000元。

    如此算来，赵先生购买这套房子的各种费用合计包括，一次性投入现金18.4万元，其中含首付17.5万元和税费9000元；分15年支付月供，每月投入3630元，总共为65.3万元，相当于贷款40万元，利息25.3万元。

    15年后，赵先生花费了18.4万元＋65.3万元=83.7万元，拥有的是一套住宅。

租房15年后拥有65.26万元资金

只租不买能省65.26万元

    租房省下的钱及储蓄利息：36万元 1.2万元=37.2万元省下的首付钱及储蓄利息：18.4万元 9.66万元=28.06万元

    如果赵先生不是买房，而是用同样的资金来租这一套房子的话，为了方便计算，假设这套房子每月的租金为1630元，而且15年不变，那赵先生每月手头的 3630元闲钱还剩下2000元。假定赵先生将每月剩下的2000元用作储蓄，为了便于计算，采用每年整存整取的方式，根据目前的存款利率3.50%计 算，15年下来，赵先生能获得约为1.2万元的存款利息。

    另外，假设赵先生当初用于首付的18.4万元固定资金也用作储蓄，选择15次1年期定期存款，按整存整取的方式，根据目前3.50%的利率计算，15年后，赵先生获得的利息为9.66万元。

    如此一来，15年后，赵先生实际支出了1630元×12月×15年=29.3万元的房租，而15年中，赵先生储蓄获得的利润为9.66万元 1.2万 元=10.86万元。与买房支出83.7万元相比，赵先生相当于省下了83.7万元-29.3万元 10.86万元=65.26万元的资金。

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买房人士 这些楼盘你要慎买

    调控政策下刚需族在选买房子的时候，首先应考虑楼盘的位置，如果不是特别的需要，尽量不要在嘈杂的路口或不是很安全的地方买房，因为些地方不仅环境不理想而且长时间居住对住户身心都有影响。

地王身边的成品房

    不选择这批成品房的原因有多方面：地王出现让存量地、存量房重新评估，以新房换价来获得更高的售价，旁边的房子会因为它的出现，重新定位，带动豪宅类似 的档次提升，但实质并没有提升，价格反而上去了，该区域品质档次提升后，成品房装修标准水涨船高，其中装修成本部分最易贬值。

    不仅如此，地王的出现与城市未来规划发展有关联，开发商出手重的区域都是城市的中心或交通要地，前景与钱景相互作用后才产生必欲得之而后快的地王，而毗邻楼盘会将该地王产生的诸多背景转化为涨价基因，从而将未来透支到房价中。

高房价时期的高层塔楼

    早期的商品房现在看来都是精品，因为他们在密度、高度、覆盖率与绿地率方面与现如今的高档商品房指标类似甚至超过。产生于高房价时期的塔楼则应慎重购买，它多是为了稀释楼面成本与提高利润所为，并不是开发商基于用地效率以及提高集约程度所做出的。

    而在房价剧涨时期，房子的投资功能被无限夸大，而其品质内涵与其他与升值相关的因素没有被投资者所考虑或考虑不全，由此决定在房价普跌时期这些房子面临出手难而宜居性差，出手完全受制于价格因素等不利方面，从而导致这类房子易出现贬值或相对性贬值。

轨道旁边的公寓房

    与地王身边的原因之四有关，轨道交通是城市化过程中带动房价上涨的主要诱因但不是主因，是开发商将未来进行透支并转嫁于消费者身上的结果。为什么轨道旁边的公寓房容易受损而其他像高档商品房与中低密度的住区不易贬值呢？

    主要是因为轨道因素带动房价上涨没有地王的影响那么大而明显，相反，轨道旁边的公寓房往往带有一定的前瞻性开发，而公寓形式集中为一些有实力的大开发商 所为，建筑细部与产品品质的提升带来出售价提高，实际这些提升房价的因素在房价普跌环境下，品质与细部差异被剥离，剩余的就是地段价值，而轨道交通能否提 升地段价值还依赖于未来一段时期的发展以及旗舰商业是否引进，未知数比较多，故贬损容易。

投资性公寓

    这是指违规销售的一类产权式物业，基于高房价，开发商对这类产品均开出了较丰厚的回报，用以带动房子销售。现在看来，投资人是赚了，开发商是赚了，但有一 个基本前提，就是房价会随着地价上涨或地段而升值，一旦出现普跌的情形，投资回报从哪儿来？商业入驻者可以放弃装修与前期形象费用选择退出，但承诺与投资 人的现实回报的基本信托却成了空中楼阁，自然受损面相当大。

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临平相比杭州其它副城 房价最低

　　有山有水，临平的居住环境很显然要优于另外两大副城下沙和江南。而作为余杭区政府所在地，临平的日常生活配套，不在下沙和江南副城之下。但是，目前，临平的房价却在杭州三大副城中垫底。

　　“临平是三大副城中价格最低的，现在下沙副城最低价格已经上万了，下沙中的最后一个万元楼盘就是宋都的东郡国际，在最东边，大学城北，已经上万了。但是临平平均价格也没有过万元，临平市中心万元以下的楼盘比比皆是。”本网首席评论员丁建刚在对比省内其它县城后发现，临平的房价，甚至低于省内县城中的平均价格，“浙江省内最高房价不上万的县城，已经不太好找了。”

　　无论是居住环境、生活配套，还是与市中心的距离(无论是空间距离还是时间距离)，临平都优于下沙。从供需关系上来讲，下沙和临平面临着同样的问题，供应量比较庞大。临平房价低于下沙，比较不合常理。

　　相比于另外一个副城——滨江和萧山主城区组成的江南副城，临平的价格差距就更为明显。目前，滨江一桥和三桥之间的区域，房价基本在2万/平方米以上，而临平最高端的精装修楼盘绿城·玉园，也就这个价。临平的房价，大约只有滨江的二分之一左右。

    临平的房价甚至低于余杭下面的闲林街道和余杭街道。目前，闲林的新房售价，普遍在9000元/平方米以上，大部分已经过万了。而临平市中心的楼盘赞成檀府，售价还在9000元/平方米以下，临平山北的楼盘，除绿城蓝庭外，房价更是全线低于闲林。

越来越多的杭州人置业临平

　　显而易见的“价格洼地”，对临平楼市销售的推动非常明显，一方面，今年临平楼盘销售状况普遍较佳；另一方面，越来越多的杭州人开始选择置业临平。

　　据统计，截止10月29日，今年临平山南和山北两个板块，销售的房子已经超过4500套。

　　“从6月28号开盘到10月15号开盘，赞成檀府一共开盘了四次。在这三个半月时间里面，我们销售的房源将近500套，在整个集团也是创造了今年的奇迹。”赞成.檀府总经理助理马佳告诉本网记者。

　　赞成房产在临平的另一个楼盘赞成香颂，也取得了非常好的销售成绩。和檀府一样，香颂今年也开了四次盘，营销总监宫敏告诉记者，“小户型的去化率达到100%，大户型的去化也达到80%。”余杭透明售房网显示，香颂今年已经成交的房源就超过500套，在整个临平排名第三，仅次于边上的两个大盘金都夏宫和金帝海珀。

　　“四次开盘下来有一个比较微妙的数据，就是杭州的客户明显增加了，购买比例在不断提高。”据马佳透露，檀府6月份一期开盘时的杭州客户只有20%多，而在最新的一期开盘中，杭州的客户比例已经有30%到40%了，“这个比例不断在翻新”。马佳认为，这反映出杭州客户对临平的认知度和认同度越来越高。

　　相比于赞成檀府，紧邻临平的星桥楼盘东田·擎天半岛杭州人购买比例更高，据该盘营销总监周冬临透露，“擎天半岛百分之六七十的房子是杭州人购买的”。

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价值被低估的临平将迎来后发优势

　　目前的规划，对临平的定位是杭州都市经济圈，构建和辐射周边的重要节点，临平副城的中心片区以现代服务业、现代商贸业和物流为主导的生态复合型城区。新的规划对余杭尤其是对临平有了定位上的提升，“之前的发展定位略微偏低可能是一些不足，但也意味着它今后的发展空间更大。”

　　据悉，按照这个战略规划的预测，临平副城今后的人口容量将要达到100万人，城镇建设用地规模大约在100平方公里左右。临平未来的发展潜力不可低估。