本帖最后由 慧谷家园 于 2014-2-13 15:33 编辑
“盛元慧谷有个大金库，就在3号楼下面。。。。”
你相信吗？不是金库，但确实存在一个具有几千平米，设计优良的原专供我们业主休息、娱乐的会所。存在却从没有被使用过，为什么会这样？如何破局这种状况呢？业委会通过与多方沟通，就所了解的状况和相应的方案公布于此，希望大家共同参与决策。
盛元慧谷小区会所使用方案 一、会所的定义和功能： 小区会所是一个为小区住户提供有偿的消费服务活动场所。究竟会所是什么？目前我国的法律法规及规章中均未作明确规定，会所就是以业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、球场、健身房、棋牌等娱乐健身场所；中西餐厅、酒茶吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上部分会对业主免费或优惠收费开放。 二、会所的产权归属问题： 会所的权属问题，目前法律法规及规章中没有明确规定.所以看会所产权归谁，主要看会所面积有没有算到公摊面积里。如果把会所面积算到了业主的公摊面积里，会所产权就归全体业主所有；反之，如果公摊面积不包括会所面积，而且开发商能够出具会所建筑面积的独立产权证，开发商就拥有会所的产权。按照《房产测量规范》规定，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室不计入共有建筑面积，并且明确规定会所这样的经营性商业用房不得参加公共建筑面积分摊。因此，会所进入分摊的情况几乎没有。但是，未报建或者包括在物管服务用房面积内的情况则以到房管部门查询为主。 盛元慧谷小区会所目前既没有算在公摊面积里，同时开发商也没有独立产权证，因此处于尴尬境地。 三、杭州会所现状： 文新街道曾对辖区内所有楼盘做过一份小区配套设施调查，在对会所功能的选项中，业主们对超市的需求最大，有34.9％，对具有保健医疗与聚会功能的医疗中心的需求达到29.1％，对中西餐厅的需求为29.5％，还有15.4%的业主觉得小区会所要有网球场、咖啡馆、棋牌室、美容院等服务设施。 而在2013年1月1日杭州抽样调查的50家的小区会所，关闭及亏损状态的有45家。这也验证了会所虽然经营不易，十个会所九个亏的局面。在这种严峻压力下，如何解决会所的生存问题，成了至关重要的问题。但对于会所空置的社会现象，一直是开发商头疼的事情，并没有足够有效的方案出来。 1)会所盈利案例：万科杭州设立了公望会，专门对会所进行管理，不仅有健身、餐饮等传统的会所服务，还推出了定制服务，为业主婚宴、生日宴等提供上门服务，目前公望会部分服务已经实现了盈利。更难能可贵的是，公望会品牌成熟之后，万科对它进行了复制，目前杭州万科的公望、西溪蝶园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、良渚文化村等均设有公望会，草庄等项目也正在筹划建立公望会。除此之外，公望会也被芜湖、扬州等外地城市学习并引进，据了解，公望会将成为万科的一个子品牌，进行品牌输出。无独有偶，欣盛房产旗下的会所也并没有交给物业管理，而是交给旗下酒店管理公司进行专门的管理，具有专业性。 2)会所无法维继转型案例：在传统的会所盈利模式中，服务对象仅仅是小区的业主，会所也建在小区的中心，由于客户群体有限，会所很难生存。如今，开发商开始思考扩大会所的客户群体，将会所由业主独有变成社会共享。比如，东方润园的会所建在小区的中间，客户毕竟有限，欣盛的另一个高端项目东方福邸规划中，就把会所建在了小区的外部，设有里外两个通道，分别服务业主和外来客户。西溪诚园、良渚文化村等知名楼盘目前也均采取了这种形式。在会所的发展初期，开发商讲究高端性的同时，忽略了其实用性：东方润园会所恒温泳池是维护成本最高的设施，在东方福邸项目中，其他常规设施保留的同时，取消了恒温泳池。 3)会所处于瘫痪状态。 此种状态是指除了部分开发商把会所作为售楼部等附属房外，还有部分小区会所和盛元慧谷小区一样处于闲置状态。 4)会所趋势分析：少数高档小区的会所私密性较强，服务要求高，引入专业化的会所管理公司，走高端路线。对中高档小区来说，可以将会所规划建设在小区的边缘，引入适合居民消费层次的餐饮和健身设施，实行半开放经营。将游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动中心等消费人员少、服务要求高的室内设施仍设在社区内部会所中，将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区边缘生活街的底层商网，形成半开放格局。规模不大，位置相邻的小区不必每个小区自建会所，两三家共享一个会所可以改善会所的经营状态。或者一个会所服务于多个楼盘，这样会形成一种高效率的交叉运营模90式。 四、盛元慧谷会所使用方案： 方案一 强行使用会所。小区会所原是空架装饰,因受潮、漏水及疏于管理等原因，目前一片败落景像。强行使用会所最大益处是宣示业主权益。但因无力进行高昂的装修及购置配套基础设施，使这种使用质量大打折扣，可能因品味较差而难以持续。而开发商除招商外不会再另行投资，其结果是会所越来越烂。 另外长期使用会所涉及到物业费每月近7000元，会所变压器超350千瓦，就是不用电，每月都要缴铜损铁损电耗约2000元。所以永续使用难度很大，也无法提升小区的档次。 方案二 会所地上的1-2层出租给养生会所（不含地下游泳池部分），租赁收益归业主和开发商共有。 为了提高小区品质，同时也使小区会所能够得到充分合理的利用，有租赁方和业委会做了初步接触。达成如下初步方案： 十年租期，承租方向业主支付36万/年，开发商租金也由承租方支付。承租方也可以一次性支付十年费用给业主，共计250-300万元。优势：1、业主会有更多的费用用于支付公共设施的维修； 2、可以提升小区整体档次（该会所在西溪湿地和阳明谷有实体店）； 3、鉴于承租方装修投入（据说投1000万以上）较大，预计十年后收回时仍有使用价值。 劣势：租期较长，业主活动区域（泳池棋牌室等）只能局限在地下一层。 请业主选择合适的方案。 | 
发表于 2013-12-10 20:31
发表于 2013-12-10 23:45
