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房屋质量缺陷损失赔偿案

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发表于 2008-5-2 21:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
北京房屋缺陷定损第一案

http://www.sina.com.cn 2007年01月11日16:14 法制与新闻
  买了新房却发现有裂缝、渗水等质量缺陷,找鉴定机构进行鉴定,结论是这些缺陷不存在安全隐患。找开发商协商,由于双方无法对缺陷损失的价值进行确定,很难就赔偿达成一致,从而发生纠纷。为了维护自己的合法权益,北京市石景山区的几位业主将开发商告上了法庭,借着北京市建委出台的新政,打了一场引起社会各界关注的北京房屋缺陷定损第一案。2006年12月19日,法院就该案作出了一审判决。
  邱小枫(本刊记者)凌锋/文
  新房出现2米长的裂缝
  在北京,买了新房是一件让人高兴的事情。然而,对于北京市石景山区“时代庐峰”小区10号楼2单元的李守清等 7名业主来说,买了新房却添了不少烦心事,因为他们发现房屋竟然出现了长达2米的大裂缝。
  70多岁的赵先生第一个发现了裂缝。他说:“我们2005年6月底入住,刚进来就发现房屋西北角的房顶和地面出现了大裂缝,并存在渗水问题。”
  赵先生找到楼上楼下的住户,发现从1层到12层的所有同样位置的房屋都存在同样问题。赵先生的儿子说:“楼板是浇注的,每家的裂缝基本上都是贯通的,从楼上泼水,不到两分钟就漏到楼下的天花板上。”
  其他几位业主的情况和赵先生家基本相同。正在装修的王先生甚至立即让工人停工,至今也没有入住。
  这些业主为什么都是在入住以后才发现问题的呢?赵先生给出了答案:“开发商要求我们必须先办理入住手续,然后才能验房,但一进屋就发现了长长的裂缝。”
  于是,业主们去找开发商交涉。2005年8月19日,开发商没有推托,找来施工单位对房子进行了维修。然而,经过修复,问题并没有从根本上予以解决。不久,房屋修复的地方再次出现裂缝。
  见此,业主们认为,由于裂缝的存在,他们的房屋价值已经降低了,由此产生的损失应该由开发商负责赔偿。于是业主们去找开发商协商,但遭到了开发商的拒绝。
  为了维护自己的合法权益,业主们打算打官司。2005年9月29日,其中7名业主委托了律师,以“商品房出现重大缺陷”为由,将开发商——北京城市开发有限公司告到北京市石景山区人民法院。随后,法院受理了该案。
  为了确定业主们的损失,2006年1月,石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量
窗体顶端

窗体底端

司法鉴定中心对涉案房屋裂缝进行鉴定。2006年2月,北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定结论:此类裂缝多数沿楼板上下贯通,尚不影响房屋结构的安全性,但会对“结构的适用性和耐久性产生不利影响”。
  对此鉴定结果,业主赵先生等人表示比较满意,而业主们的委托代理人却指出:“这个鉴定只是定性,但具体损失到什么程度,还需要一个定量的结论。”
  被告代理人也表示,对鉴定结果予以认可,但对北京城市开发有限公司是否应赔偿业主损失不便回答。
  建筑新政适时出台
  鉴定结论出来后不久,石景山区人民法院向原、被告双方下达开庭通知:于2006年3月10日开庭审理此案。
  2006年3月10日上午8时40分左右,7位业主及委托代理人便来到石景山区人民法院商议案件情况。
  此案正式开庭审理后,原告方的委托代理人向法庭提交了一份《房屋质量缺陷损失评估申请书》,要求按照已经开始实施的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的规定对原告等人的房屋缺陷损失进行评估。接到申请书后,法官宣布休庭。过了5分钟,法官宣布,同意原告的评估申请,并将委托有关机构进行评估。
  由于这是《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》自2006年1月1日起实施以来,首起申请按照该规程进行定损评估,并在诉讼中加以适用的案件,因此被称为“北京房屋缺陷定损第一案”,从而引起了社会各界的广泛关注。
  对此,业主们的委托代理人指出:《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》没有实施之前,房屋出现质量问题后,可以要求进行鉴定,若鉴定结论为房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的,可以退房或要求赔偿。但如果出现质量问题不是特别严重的,判定不了损失的价值,业主索赔数额就有可能得不到法院支持。实际操作中,常常会出现“明明房屋质量有明显的缺陷,但鉴定结论认为影响居住安全的隐患尚不存在”这样的情形,索赔就失去了法律依据。现在,依照《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》,就可以对质量缺陷的损失进行评估。业主需要先为所购缺陷房屋申请质量鉴定,给房屋缺陷定性后,再通过指定评估机构对房屋进行损失评估,使损失量化,然后才能向法院主张自己的权利,要求赔偿。
  业主们的等待是漫长的。2006年8月22日,石景山区人民法院向北京贵恒信房地产评估有限公司(下简称贵恒信公司)发出委托函,委托贵恒信公司对该案讼争的两项内容进行评估:房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失有多大;房屋修复后是否存在价值的贬损。
  2006年10月,业主们在等待过程中,一个利好消息传来:北京市建委和北京市高级人民法院联合召开新闻发布会,对房屋质量缺陷损失评估报告的法律效力予以明确,即房屋缺陷评估报告可作诉讼证据。
  2006年12月4日,贵恒信公司的房地产估价师终于出现在“时代庐峰”业主李守清等人的家中。估价师说,这次来主要是考察业主家里的装修情况。估价师在询问了装修用料等情况后,逐项进行了登记。
  2006年12月6日,评估报告终于出炉,此时,距业主们提出申请已经过去了近9个月。
首份房屋缺陷损失评估报告呈堂作证
  2006年12月13日,石景山区人民法院重新开庭审理了该案。法庭上,北京市首份房损评估报告被呈送给法院,并揭开了其神秘的面纱。
  这份《房屋质量缺陷损失报告》的核心部分是“估价结果报告”和“估价技术报告”。前者介绍了评估的基本情况,对法院的两项委托事项给出了结论;后者介绍了计算方法和计算依据。
  首先,《房屋质量缺陷损失报告》确定了房屋的具体损失。报告称,房屋缺陷损失数额包括拆除、修缮、恢复房屋的成本和直接损失4项内容。据此,估价师认为,房屋缺陷给每名业主造成的损失为7480.3元。
  其次,《房屋质量缺陷损失报告》确定了房屋的贬值情况。估价师认为,房屋的裂缝修复后,已具备使用功能,但在业主进行房屋转让时,可能会产生不利影响,造成房产贬值。估价师根据现场观测和对同类物业综合分析,确定减值比例为房屋总价款的2%到3%。但估价师没有给出确定总价的时间是购房时期还是报告作出的时期。
  法庭上,7名业主都认为房损评估报告确定的损失数额过低。业主李守清专门从事建筑装修工作,他认为,房损评估报告提到施工造成的影响是以2天计算的,但实际上,拆地板、浇注混凝土、墙壁粉刷等等,整体计算至少也要16天,因此还有14天的损失没有算进去。房损评估报告计算的工程面积也只考虑了裂缝所占面积,没考虑到维修对整个房间装修的破坏和影响。李守清经过计算,认为合理的价格至少是1.2万元。这个价格也得到了其他业主的支持。
  对此,北京城市开发有限公司也承认,2天的工期太短。
  对贬值的比例,业主们的委托代理人认为,房损评估报告是在2006年12月6日作出的,此时房屋价格已经大幅上涨,报告的有效期限是从报告作出之日起一年,2%到3%也应该是结合现在的价格作出,因此应该按照报告作出的时间来确定房屋的基价。
  “其实,我们认为贬值比例2%到3%也是偏低的。”休庭后,有业主说,但考虑到《房屋质量缺陷损失报告》毕竟是专业的鉴定机构作出的,也只好接受。而且,有评估总比没有评估好。
  “我们同意报告中确认的缺陷损失,但不应承担贬值损失。”北京城市开发有限公司的委托代理人表示,房损评估报告中称裂缝修复后房屋已经具备使用功能,而房产贬值只有在房屋转让交易时才会发生,而且,“报告中说是‘可能产生不利 ’,那就是说,也可能没有影响。”因此,房损评估报告对是否贬值限定了条件,而且该费用并没有实际发生,北京城市开发有限公司不应当承担赔偿责任。
  业主们的委托代理人表示,业主在从开发商手中接过房子时价值就已经贬损了,不管业主是否转让,价值贬损早已发生并存在。
  有趣的是,业主们开庭时提出的索赔数额是6万元,但在法庭调解阶段,业主却将索赔数额提高到8万元。“我们认为合理价格就是8万元,但因为有评估报告,我们按照该报告计算,只能要6万元。”但调解对开发商的名誉有利,因此业主要求对方赔偿8万元。但开发商表示,最多只能赔偿每名业主2万元。由于分歧过大,调解失败。
  2006年12月19日,石景山区人民法院对该案作出一审判决,由北京城市开发有限公司赔偿7名业主3.6万元到3.8万元不等的数额。鉴定费由开发商承担。
房屋瑕疵不能只修不赔
  2006年以来,北京市建委出台的新政《房屋质量缺陷损失评估规程》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》,对房屋质量缺陷损失的评估和投诉作出了规定。
  北京市建委委员张玉平介绍,近年来,购房者反映地板翘起、墙漆脱落、吊顶渗水等质量问题的投诉增加。这类问题虽不危及房屋的结构安全,但对购房人造成了经济损失。由于没有一个具体的损失评估标准,开发商与购房者往往在赔偿金额上达不成一致。为此,北京市建委先后出台新政,对房屋质量缺陷损失的评估作出了规定。
  据此,房屋质量出现问题时,购房者可以先与开发商进行协商,也可向市、区建委进行投诉,由后者出面进行调解;协商调解无效的,可通过诉讼途径解决。评估报告可以作为调解、协商赔偿额的基本依据,也可以在诉讼中作为证据使用。
  北京市律协房地产专业委员会委员张仁解释说,以前,如果房屋出现像裂缝、渗水等明显质量缺陷,鉴定机构往往仅从安全角度考虑一般作出不存在隐患的结论。这样一来,业主就很难获得赔偿,只能同开发商协商。而今,该规程实施后,定损就有了标准和依据。
  房屋出现质量缺陷后,按照《房屋质量缺陷损失评估规程》,需要工程质量专门机构先作出质量认定、提出修复方案,再由评估机构按照鉴定机构得出的结论给出价格上的评估。因此,在实际操作上,往往要先进行质量鉴定,再作出损失评估。但这就需要一个漫长的过程,一般情况下,业主面对漫长的鉴定时间和高额的鉴定费用,没有坚定的信心是难以坚持下来的。
  坚持打官司的业主李守清深有体会并备感疲惫。李守清说:“刚开始,11名业主都要起诉,后来到法院立案时,两名业主退出了,打官司后,又退出一名业主。”最后,只有7名业主坚持诉讼,而且只有两名业主作了鉴定,因为鉴定和评估两笔费用总和,每户就需要花费2万多元。“如果一名业主想要 维权,很难。”
  但无论如何,“以前业主经常碰到的房屋质量定损难的问题,希望能通过此案得到较好解决”。而此案的判决,将对日后房屋质量纠纷的调解、判决起到积极作用。这才是这起北京房屋缺陷定损第一案的意义所在。
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发表于 2008-5-2 22:10 | 显示全部楼层

:victory:
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发表于 2008-5-3 10:13 | 显示全部楼层
顶一个
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 楼主| 发表于 2008-5-4 10:44 | 显示全部楼层
业主一起行动,现浇板出现贯穿性裂缝,房子的使用寿命将会缩短,安全系数降低。整幢房屋时刻将有危险呀!
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 楼主| 发表于 2008-5-4 11:00 | 显示全部楼层
谢谢大家的支持!
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