其他小区《业主公约》范本

今晚抓小鸡 · 发表于 2008-5-4 14:59

根据《国务院物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》有关规定，业委会草拟了《杭州市**花园业主公约》（征求意见稿），并对业委会筹备组草拟的《杭州市**花园业主大会和业主委员会议事规则》（征求意见稿）进行了一定的修改，现予公布，请**花园全体业主和各业主代表提出书面修改意见（建议）。业委会将在汇总修改意见（建议）基础上作进一步的完善修改，并提交业主代表大会审议表决。
杭州市**花园业主公约
（征求意见稿）

第一章
 第一条为了维护杭州市**花园居住小区（以下简称“居住小区”）全体业主的合法权益，共同创建“文明、和谐、进步”的居住小区，根据《国务院物业管理条例》和《杭州市物业管理条例》的有关规定，结合本居住小区的实际情况，制订本公约。
第二条本居住小区的范围和物业的基本情况按照政府有关部门的合法的批准文件为准确定。
 第三条本公约适用于居住小区的全体业主、物业管理企业，以及其他任何进入居住小区内停留或活动的自然人和法人。
本公约适用于居住小区的全部物业。
第四条《杭州市**花园业主大会和业主委员会议事规则》以及业主大会通过的居住小区的有关管理规定，包括业主委员会制定公布的有关临时管理规定，是本公约的组成部分。
 第五条业主之间应当相互尊重、互谅互让、便利生活，兼顾居住小区全体业主的合法权益和个别业主的合法权益原则，正确处理好相互之间的相邻关系。
业主在行使自己的权利时，不应当给其他业主造成损害或侵犯其他业主的合法权益
<第二章 第六条居住小区的业主享有以下权利：
　　１、对其所有的物业依法享有法律规定的各项权利；
　　２、有权依法合理使用物业共有共用的部位、场地和共有共用的设施、设备；
　　３、有权对其所有物业的自有部分进行装饰装修，对其中的各种管线以及其他设施、设备进行合法、合理的修缮，但是有关法律法规以及有关政策规定必须由专业机构或单位施工的除外；
　　4、有权参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决，有选举权和被选举权；
　　5、有权监督业主委员会的工作；
　　6、有权接受物业管理企业提供的与物业管理服务费用相符合的服务；
7、有权监督物业管理企业的物业管理服务工作，有权要求物业管理企业如实告知物业管理服务的经营状况，有权向物业管理企业了解物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备的使用、维护和收益情况，有权监督物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备的收益和物业维修基金的管理和使用；
8、有权对物业管理企业的物业管理服务工作提出意见、建议和批评
　　9、有权向政府物业主管部门提出意见、建议或进行投诉
第七条 居住小区的业主承担以下义务
1、对其所有的物业依法承担法律规定的各项义务
2、严格按照政府规划管理部门批准的或者房屋所有权证、土地使用证载明的用途合法、合理的使用其所有的物业，不得擅自改变物业使用性质
　　3、遵守国家和省、市有关物业管理的法律、法规和规章，遵守业主公约，遵守业主大会和业主委员会的有关决议、决定
　　4、在使用、经营、转让其所有的物业时，应当严格遵守物业管理、工商管理、消防管理等有关法律、法规和规章，以及政策规定
　　5、自觉维护居住小区公共场所的整洁、美观、道路畅通，以及共有共用用设施、设备的完好；
　　6、按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费，按照国家和省、市有关规定交纳物业维修基金、承担按规定应当分摊的公摊费用等
　　7、维护居住小区物业的整体外观形象，对其所有的物业进行装饰装修时，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，以及有关政策的规定，以及物业管理企业的有关规定，服从物业管理企业的管理和监督
　　8、与其他非业主自然人、法人在建立合法的使用、维护、改造其所有的物业的相应法律关系时，应当明确告知并要求其他非业主自然人、法人遵守本业主公约，并承担连带法律责任

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今晚抓小鸡 · 发表于 2008-5-4 15:01

第三章居住小区的正常的生活与秩序
 第八条业主应遵守法律和物业管理法规、规章、制度的有关规定，以及本公约第五条的规定，正确处理供电、供气、供水、排水、通行、通风、采光、维修、绿化、保安、保洁、机动车辆进出停放、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系、以及业主与物业管理企业的关系 第九条居住小区内禁止下列行为　　1、利用其所有的物业从事危害社会公共利益或者侵害他人合法权益的活动　　2、擅自占用或者损坏物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备，擅自处置物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备
3、擅自改变或损坏物业的外观形象和物业的装摺结构
4、未经政府相关部门许可，以及业主大会、物业管理企业同意，在居住小区内任何地方从事建（构）筑活动；
　　5、侵占、毁坏共有绿地、绿化，损毁、私自占有共有观赏动、植物；
　　6、随意倾倒或者抛洒垃圾、杂物或泼倒污水，利用园林水景洗涤物品；
　　7、在居住小区内进出或堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；
　　8、未经政府行政主管部门或物业管理企业准许摆设经营性摊点
　　9、在居住小区内违章行驶机动车辆，违反规定停放机动车辆、占用道路；
　　10、在居住小区内从事乱堆放、乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画等影响居住小区整体形象的行为；
　　11、在应急消防通道上堆放物品、设置路障，损坏或者挪用消防设施、设备；
 12、饲养家禽家畜，未经政府行政主管部门批准饲养宠物；
13、非法定节假日、或夜间在小区内燃放烟花爆竹；
14、法律、法规禁止的其他行为
 在本公约生效实施前已实际发生的前款第3项和第10项行为，由业主委员会或物业管理企业和相关业主通过协商的方式逐步解决。但是，涉及其他业主合法权益受到严重侵犯的，如协商解决不成的，该其他业主有权通过包括诉讼在内的法律途径解决。
 第十条 本居住小区通过物业管理企业提供物业管理服务，维护业主益。本居住小区物业管理企业应当具有物业管理三级以上资质。与物业管理企业签订的物业服务合同年限不得超过三年，合同期满后可继续签订。
 第十一条 业主需要装饰装修其所有的物业时，应当事先告知物业管理企业并办理妥相关的手续。装饰装修期间，业主还应当遵守以下规定：
 1、不得损坏物业外观形象和物业装摺结构，不得擅自改变物业用途；
 2、在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有共用部位、场地，注意环境卫生；
 3、遵守国家关于噪音等环境污染控制标准，减轻或避免施工过程中对相邻业主日常生活造成的影响，晚间18：00时至次日上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。对多次劝说仍拒不改正的，物业管理企业有权进行制止，并暂扣相应施工设备、工具等，待施工方出具书面保证后予以归还。
4、商业或综合性物业装修时，还应当符合消防管理方面的法律法规和政策规定，并办理妥相关的手续。
 5、因装饰装修其所有的物业而影响物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备的安全使用，以及侵害相邻业主合法权益的，应当立即停止侵害、消除影响、恢复原状并承担相应的赔偿责任。
 6、空调室外机应当按照物业设计预留的位置安装；未预留位置的，在不影响安全及相邻业主合法权利的前提下，按照有关规定或者物业管理企业指定的位置安装。
 物业管理企业应当将物业装饰装修的其他政府有关规定，以及其他禁止行为和注意事项明确告知业主。物业管理企业发现业主有损坏物业外观形象和物业装摺结构等行为时，应当及时劝阻，并可向政府有关主管部门报告。
 第十二条 机动车辆在居住小区内进出停放的，应遵守交通规章、服从物业管理企业的管理，无自有车库、车位的机动车辆应当在物业管理企业指定的地点停放，并按政府相关规定缴纳相应的场地租用费。
 第十三条 业主或其他人非业主自然人、法人利用物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备从事经营活动的，应当在征得业主委员会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续和交纳相应的租费用。
第十四条 本公约第十三条、第十四条所获取的收益包括相应的权益归全体业主共同享有，主要用于弥补全体业主共有的物业共有共用部位、场地和共有共用设施、设备的物业维修经费的不足，业主委员会的活动经费，以及涉及维护全体业主合法权益的经费。
第十五条 业主因故确需临时使用共有共用部位、场地和共有共用设施、设备的，应当事先征得物业物业管理企业的同意，并在指定的时间使用。使用完毕后，必须立即恢复原状；造成损失的，应当照价赔偿。
 第十六条 部分业主共有的物业共有共用部分、场地和共有共用设施、设备需要修缮，而又不属于物业维修基金支付范围的，该部分业主应当承担维修养护责任，并按规定分摊费用。
分摊费用的方法由该部分业主协商确定，或由业主委员会根据有关法律法规或行业惯例确定。
 第十七条 物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及社会公共利益以及其他人利益的，责任人应当及时维修。责任人不履行或者无法履行维修义务的，物业管理企业可代为维修，维修中发生的费用由责任人承担。如需进入物业内部应急维修的，物业管理企业可在公安机关或者社区有关人员到场见证下具体实施。
 第十八条 业主转让或者出租物业时，须将本公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后，双方当事人须将物业转让或者出租情况和通讯方式等书面告知物业管理企业。
 第十九条 业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供身份情况和通讯联络方式。
 第二十条 物业管理企业在物业管理服务工作中侵害了居住小区内业主的合法利益的，可提请业主委员会出面与物业管理企业进行协调，协调不成或被侵害人对协调结果不满的，可按其他法律途径解决。
第二十一条 业主共同利益遭受侵害时，业主委员会经业主大会同意并授权后可代表全体业主采取协商、仲裁或诉讼等法律方式解决，因此发生的费用由全体业主按一定的方式分担。
分摊费用的方式由全体业主协商确定，或由业主委员会根据有关法律法规或行业惯例确定
<第四章
 第二十二条 业主未按物业服务合同规定交纳物业管理服务费用的，物业管理企业有权督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业管理企业可以在居住小区内公布物业管理服务费收交情况，并可通过诉讼等法律途径解决。
 第二十三条 业主违反本公约相应规定的，全体业主均有权监督纠正，物业管理企业有权按本公约、以及物业服务合同的规定予以纠正和制止，业主拒不改正的，物业管理企业可以采取法律允许的相应措施予以制止，该措施以不影响业主的基本生活条件为限。
 第二十四条　物业使用人违反本公约的，相关业主承担连带法律责任
第五章
 第二十五条 本公约中有关用语的含义
 1、如无特别说明，本公约所称之“业主”包括物业使用人。业主包括住宅业主、非住宅业主，使用人包括住宅使用人、非住宅使用人。
 2、本公约所称“物业”，是指房屋及其附属的设施、设备和相关场地；
 3、本公约所称“物业管理企业”，是指与业主委员会签订物业服务合同、承担居住小区管理服务职责、向业主提供物业管理服务并收取相应物业管理服务费的单位；
　　4、本公约所称“物业共有共用部位、场地”，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道，以及居住小区内业主共有共用的道路、场地等；
　　5、本公约所称“物业共有共用设施、设备”，是指物业区域内，由业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、水池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、配套物业管理办公用房和商业用房等。 
第二十六条 本公约经业主代表大会通过后，由业主委员会公布实施。
第二十七条 本公约实施过程中的有关问题，由业主委员会负责解释

今晚抓小鸡 · 发表于 2008-5-4 15:03

杭州市**花园业主大会和业主委员会议事规则
（征求意见稿）

第一条制定依据和目的
根据国务院《物业管理条例》规定，以及国家和省、市有关法规、规章规定，为了保障本物业管理区域内业主大会和业主委员会的规范建立和工作顺利开展，特制定本议事规则

第二条业主大会宗旨

本业主大会维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，促进业主自律自治与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理体制更好地实施，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的居住环境。

第三条业主大会的组成
本业主大会由本物业管理区域的全体业主组成。 <业主按房屋所有权证记载的所有权人确定。但是，已订立房屋买卖合同，房屋已竣工并交付使用，尚未取得房屋所有权证的，按照房屋买卖合同中的买方当事人确定；房屋已竣工但尚未交付使用，或者尚未出售的，按该房屋建设单位向房产管理部门登记的备案资料确认。
房屋所有权两人以上共有的（包括共同共有和按份共有），应当推选其中一人作为代表参加业主大会会议。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，应由其法定监护人推选其中一人作为代表参加业主大会会议。业主为非自然人的，按该业主出具的书面有效委托证明文件中确定的人员作为代表参加业主大会会议。
第四条业主大会活动范围
业主大会和业主委员会应当依法行使权利和履行职责，不作与本物业管理区域内的物业管理无关的决定，不从事与本物业管理区域内的物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会根据国务院《物业管理条例》和杭州市《物业管理条例》的规定，以及国家和省、市有关法规、规章的规定，接受社区党组织的领导，接受当地物业管理行政主管部门的指导和监督。
业主大会和业主委员会配合公安机关等部门，与社区党组织、社区居委会、物业管理企业共同做好本物业管理区域内维护社会治安、交通秩序等相关工作，并支持社区党组织、社区居委会开展其他各项工作。
业主代表大会由业主代表组成。当召开业主代表大会的，本议事规则有关业主大会的规定适用于业主代表大会
本物业管理区域内多层房屋，每个楼道推选业主代表一名。高层房屋按每12户比例推选一名业主代表，最后比例不足12户但超过6户的也可以推选一名代表。业主代表的任期三年，可以连选连任。
业主代表因故辞去代表的，需经所代表的业主同意并报业主委员会备案。
业主代表因故被所代表的业主罢免的，应报业主委员会备案
业主代表因故出现空缺时，有关业主应当及时补选并报业主委员会备案

[ 本帖最后由今晚抓小鸡于 2008-5-4 15:13 编辑 ]

今晚抓小鸡 · 发表于 2008-5-4 15:06

第二章业主大会议事规则
第六条业主大会议事内容
（一）制定、修改业主公约和本议事规则；
（二）决定选聘、解聘物业管理企业；
（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；
（四）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（五）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
（六）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（七）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益、变更和更新方案；
（八）审议制定和修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序、安全防范和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（九）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第七条业主大会召集主体
业主大会由业主委员会负责召集。
首届业主大会应由建设单位和业主代表组成的筹备组在社区党组织和社区居委会的领导下，在所在区物业管理行政主管部门指导下召集。筹备组成员按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》组成。
业主委员会换届召开的业主大会会议，由本届业主委员会在社区党组织领导下召集。
本小区逾期未换届。按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》规定，由所在地社区党组织和社区居委会督促业主委员会召开业主大会开展换届选举工作。两个月后仍不能召开的，在社区党组织和社区居委会的领导下成立筹备组开展换届选举工作。
第八条业主大会会议形式
业主大会可以选择两种形式，具体由筹备组或业主委员会确定
（一）集体讨论的形式：
采用集体讨论形式议事的，按《关于业主大会及筹备组组建工作指导意见（试行）》规定， 100户以下的召开全体会议，100户（含100户）以上的以业主代表会议的形式议事。
1、召开全体会议（业主应参加业主大会会议，业主接到会议通知不出席，也不委托他人参加业主大会会议的，须遵守业主大会作出的决定）。
2、召开业主代表会议。
业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加（业主代表不出席、所代表的业主也不另外推选业主代表参加业主大会会议的，业主须遵守业主大会所作出的决定）。业主大会决议对全体业主有约束力。
业主大会会议，一般由业主委员会主任或业主委员会指定的其他成员主持。如意见不统一，可由社区党组织协调，若协调不成的由社区党组织确定主持人。
首届业主大会由筹备组组长主持。
（二）书面征求意见的形式：
1、征求（表决）意见单由楼道召集人或工作服务人员逐户送达并签字；
2、在物业管理区域内设投票箱，由工作服务人员收取，当面投入投票箱内，也可由业主在规定时限内自行将征求（表决）意见单投入投票箱内。筹备组或业主委员会在社区党组织、社区居委会或公证机构的监督下，进行统计汇总。
3、已送达的征求（表决）意见单，业主在规定的时间内不反馈，或不书面提出反对意见的，视为同意多数业主意见。
第九条召开业主大会会议的程序
业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作：
筹备组或业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询（表决）意见单、核实业主委员会候选人身份等
召开筹备组、业主委员会会议审议决定提交业主大会议案、意见单等情况。
（二）发布公告：
业主大会召开会议前15日，筹备组或业主委员会应以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。同时告知所在社区党组织和社区居委会。
公告应当包括以下内容：
1、会议形式；2、会议的日期、地点；3、提交会议审议的事项；4、会务常设联系人姓名、联系电话；5、其他需公告的事项。
（三）召开业主大会。
（四）通报大会议事决定及说明有投票权和参加人数等情况。
筹备组或业主委员会应当做好业主大会会议书面记录备查。
第十条业主参加业主大会投票权的确定
住宅业主按每套为一票投票权确定。
非住宅物业按房屋所有权证记载的建筑面积每100平方米为一票投票权确定。不足100平方米的按一票投票权确定。超过100平方米不足200平方米的仍按一票投票权确定。超过200平方米不足300平方米的按二票投票权确定，并依此类推。
第十一条业主大会议题的限制
经30%以上的业主或30%以上的业主代表联名可以向业主大会或业主代表大会提出议案、意见单。
本物业管理区域内业主大会或业主代表大会对所提议案、意见单已经做出决定的，业主或业主代表在一年以内不得以同一内容再次提议召开业主大会或业主代表大会会议进行表决。

今晚抓小鸡 · 发表于 2008-5-4 15:11

第三章业主委员会议事规则
第十二条业主委员会议事内容
（一）召集业主大会会议，执行业主大会通过的各项决定，并报告物业管理的实施情况
（二）拟订选聘物业管理企业的方案提交业主大会讨论，并代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同
（三）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
（四）拟订《业主大会和业主委员会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
（五）拟订物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的方案，报业主大会决定；
（六）拟订物业管理区域内车辆行驶、停放的管理制度、公共能耗的分摊办法、报业主大会决定；
（七）拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
（八）支持和协助物业管理企业履行物业服务合同，指导和监督物业管理企业的日常管理和服务工作，并根据业主委员会工作例会决议提出指导性意见；
（九）监督业主公约的实施，督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；
（十）协调业主与物业管理企业之间的纠纷；
（十一）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管
（十二）业主大会授权的其他有关业主权益事项。
以上第（五）、（六）、（七）项内容，业主委员会可根据具体情况需要，先予制定临时管理办法并公布试行。
第十三条 业主委员会由七名委员组成，任期三年，可以连选连任。业主委员会设主任、副主任、秘书长各一名，并可根据工作需要设立下属专门机构和选聘顾问
业主委员会委员因故需要辞去委员的，应当提前30日向业主委员会提出书面申请。业主委员会接受辞去委员申请的，应当自批准决定作出之日起15日内办理好相关的移交手续。
业主委员会委员因故被罢免的，应当自罢免决定作出之日起15日内办理好相关的移交手续
业主委员会委员因故出现缺额不超过1/2的，在当年业主大会年度会议时补选。缺额超过1/2的，应当召开临时业主大会补选。
第十四条业主委员会会议
业主委员会会议须依法按程序进行，采用民主集中制，少数服从多数，一旦形成决议，必须共同遵守，持不同意见的委员不得串联业主抵制业主委员会议决议的贯彻执行。不得以散发公开信、张贴大小字报的形式干扰业主委员会的正常工作。
业主委员会会议应当按下列规则召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集；
（二）会议通知及有关资料提前3日送达每位委员；
（三）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明；
（四）会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意；
（五）做好会议书面记录，并由与会人员签字；
（六）业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告
第十五条档案资料管理
业主委员会应当建立档案资料管理制度。档案资料由业主委员会指定专人保管。
业主委员会应建立下列档案资料：
（一）各类会议记录、纪要；
（二）业主大会、业主委员会做出的决定等书面材料；
（三）各届业主委员会备案登记的材料；
（四）业主、使用人名册；
（五）订立的物业服务合同；
（六）其他有关材料。
第十六条业主委员会活动经费
业主委员会的活动费用从小区共用部位、共用设施设备和配套物业管理办公用房、商业用房的经营收益中支出，在同期物业服务收费总额1%的额度内根据业主委员会的工作实际需要确定使用额度。
业主委员会活动费用于下列开支：
1、业主大会、业主委员会会议开支；
2、必要的日常办公等费用；
3、有关人员津贴。
具体额度由业主大会确定。
活动经费收支账目每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督
第四章附则
第十七条印章的使用管理
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。
用印必须实行登记制度，每次用印，使用人应在印章使用登记簿上记录备查。记录内容为用印日期、用印事由、用印数等。违反印章使用规定，造成经济损失或不良影响的，由管理印章的责任人承担相应责任。
第十八条业主大会和业主委员会议事规则的生效
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充
本议事规则实施过程中的有关问题，由业主委员会负责解释。
本议事规则于年月日经业主代表大会通过。第十四条业主委员会会议

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