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在坛上潜水很久，看多头空头吵来吵去兼人身攻击的垃圾帖子满天飞，真正理性分析的文章太少，而鲜有几篇理性分析的文章也是定性分析的多，定量分析的少。其实我觉得支撑楼价最坚实的基础还是自住够房者的购买力。其它因素如政府控制土地供给，投资炒房者比例等等，虽可短期内掀起惊涛骇浪，但没有自住够房者埋单，通通都是泡沫。所以讨论台湾人是害苦还是害甜了上海房价或投资者炒高还是炒低了上海房价都是无意义的。不管是温州人还是台湾人击鼓传花到最后如果没有自住购房者埋单，那不过是纸上富贵。
自住够房者不外乎三类：1、外地来沪工作定居者（非民工）；2、本地人结婚与父母分住者；3、改善住房条件者。
第1类的主力是外地来上海工作的大学生，一般工作3-5年后进入结婚高峰期，由此产生购房需求。第2类无需说明。第3类分3a主动型和3b被动型两种，主动型是有钱了想以大换小，被动型是没办法被动迁了。其中购房意愿最为强烈
的是1和3b,因为2买不起房还可以和父母挤一下，3a反正有房住买不起不换就得了。1虽然可以租房但每年至少搬1次家的日子实在是受够了，更要命的是这些所谓的白领还有那么一点购买力，还要追求一点生活品质。下岗工人管你房价涨还是跌反正买不起。
扯了那么多看看下面一对上海小白领夫妻的真实购买力，假设二人均为外地来沪大学生
丈夫：5000（税前月薪）-400（养老8%）-100（医疗2%）-50（失业1%）-350
（公积金7%）=4100（应税月薪）
税后月薪=4100（应税月薪）-395（个税）=3715元
妻子：3000（税前月薪）-240（养老8%）-60（医疗2%）-30（失业1%）-210
（公积金7%）=2460（应税月薪）
税后月薪=2460（应税月薪）-121（个税）=2339元
可用于购房的钱，
丈夫：3715,妻子：2339,公积金总计：350X2+210X2=1120
总计7174元/月，86088元/年
购房方案，以莘庄万科假日风景，新梅莘苑为例，毛胚房5800元/m2
父母提供2成首付，为计算方便将公积金并入总收入，按8成商业贷款等额还款，公积金全部冲抵商业贷款
购房方案：
120m2 总价696000元，商业贷款556800元，30年月供3003元。
还剩7174-3003=4171元/月
最基本固定开销以2人记：物业1.5元/m2X120=180元/月，水电煤150元/月，
上下班交通费（到徐家汇）12元/天X22.5天=270元/月，
坐机手机电话费250元/月，宽带上网80元/月，吃饭30元/天X30天=900元/月
够省了吧，衣服先不买了
每月固定开消总记：1830元/月
剩余4171-1830=2341元/月，最乐观估计每月还能储蓄1500元。最后用于拉动
其他内需的钱不过是2431-1500=931元，也就是说夫妻二人每人每天还有15.5
元的零花钱，呵呵跟中学生差不多。
为达到家庭财务安全，他们必须有6个月家庭总收入的现金储蓄及48000元，
如工资没有涨他们需要32个月才能存到（假设装修结婚后他们自有存款清
零），然后如果生小孩，他们需每月再花1000元，呵呵只能存500元/月啦,
乐观估计32个月后他门税前总收入增加了2000元，扣税后可能只有1500元
那么他们基本能包持生小孩前的财务状况。多了500块请个保姆.
由以上计算可得出家庭税前总收入8000--10000的白领购房的极限承载力为总价
70万。如果房价上涨，按YV大虾“优其屋还是有其屋”的观点，为维持同样生活水平和财务状况只能缩小住房面积。计算如下：
1、购房极限承载力70万：(房屋位置在外环线附近)
房价/收入=700000/86088=8.13
5000元/m2,70万可买140.0m2
5500元/m2,70万可买127.3m2
6000元/m2,70万可买116.7m2
6500元/m2,70万可买107.7m2
7000元/m2,70万可买100.0m2
7500元/m2,70万可买 93.3m2
8000元/m2,70万可买 87.5m2
8500元/m2,70万可买 82.4m2
9000元/m2,70万可买 77.8m2
10000元/m2,70万可买 70.0m2
首付14万，商业贷款56万，30年月供3020元,每月剩于7174-3020-1830=2324
stop,再下去就回到鸽子笼了，大家现在可以知道香港人为什么很多人房子也
就70多平米了。
被房价上涨冲浑头的恐慌性购房者可能在售楼小姐花言巧语加恐吓下一咬牙就
买了达到或超过自己极限承载力的房子。理性购房者应该在自己极限承载力基
础上打个折,这个折扣是多少那就看你想过什么样的日子。参照工程设计上的
惯例这个折扣是0.75-0.85，计算如下：
2、购房设计承载力60万：安全系数0.857 (房屋位置在外环线附近)
房价/收入=600000/86088=6.96
5000元/m2,60万可买120.0m2
5500元/m2,60万可买109.1m2
6000元/m2,60万可买100.0m2
6500元/m2,60万可买 92.3m2
7000元/m2,60万可买 85.7m2
7500元/m2,60万可买 80.0m2
8000元/m2,60万可买 75.0m2
8500元/m2,60万可买 70.6m2
9000元/m2,60万可买 66.7m2
10000元/m2,60万可买 60.0m2
首付12万，商业贷款48万，30年月供2589元,每月剩于7174-2589-1830=2755
3、购房设计承载力56万：安全系数0.8 (房屋位置在外环线附近)
房价/收入=560000/86088=6.51
5000元/m2,56万可买112.0m2
5500元/m2,56万可买101.8m2
6000元/m2,56万可买 93.3m2
6500元/m2,56万可买 86.2m2
7000元/m2,56万可买 80.0m2
7500元/m2,56万可买 74.7m2
8000元/m2,56万可买 70.0m2
8500元/m2,56万可买 65.9m2
9000元/m2,56万可买 62.2m2
10000元/m2,56万可买 56.0m2
首付11.2万，商业贷款44.8万，30年月供2416元,每月剩于7174-2416-1830=2928
4、购房设计承载力52.5万：安全系数0.75 (房屋位置在外环线附近)
房价/收入=525000/86088=6.10
5000元/m2,52.5万可买105.0m2
5500元/m2,52.5万可买 94.5m2
6000元/m2,52.5万可买 87.5m2
6500元/m2,52.5万可买 80.8m2
7000元/m2,52.5万可买 75.0m2
7500元/m2,52.5万可买 70.0m2
8000元/m2,52.5万可买 65.6m2
8500元/m2,52.5万可买 61.8m2
9000元/m2,52.5万可买 58.3m2
10000元/m2,52.5万可买 52.5m2
首付10.5万，商业贷款42万，30年月供2265元,每月剩于7174-2265-1830=3079
后记：
很多人在问房价什么时候跌，空头专家没有一个敢正面回答，还有的多头嚣
张的说每个月都要来问一句房价跌没有。其实我觉得与其回答房价什么时候跌
还不如回答房子涨到什么价位才开始跌。现在让我这个没房的空头告诉你们，
当莘庄的毛胚新房涨到7000--7500元时，房价必跌，以万科假日，新梅莘苑
中祥歌德堡，柏林春天2期为取样楼盘,快涨快跌，慢涨慢跌，久盘必跌，现在
应该不远了！ |
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发表于 2003-10-15 00:26
