问题逐一陈述如下： 一、 开发商涉嫌阴阳合同（阳奉阴违、显失公平的霸王条款、格式合同） 根据业主和杭州精欧荣寓置业有限公司（以下简称“开发商”）签订的《浙江省商品房买卖合同》（参见附件1，以下简称《合同》）第八条买受人逾期付款的违约责任，（第6-7页）规定： 买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。 （1） 逾期不超过 90 日，自本合同规定的应付款期限之内第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 1 的违约金，合同继续履行； （2） 逾期超过 90 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 1 %向出卖人支付违约金。 上述条款，我们认为公平合理，应予以认可。但开发商在没有向房管部门备案的情况下，增加显失公平的补充协议（第21页），其中第二条第2点规定： 买受人逾期未办妥按揭贷款手续的，应承担总房款每日万分之四的违约金，逾期超过三十日且受买人也未以其他方式付清全部房款的，则出卖人有权解除合同，买受人除按前述约定外还应按《商品房买卖合同》总金额的15%向出卖人支付违约金。 表1：商品房买卖主合同和补充协议对照表 日违约金比例 违约期限 违约金 商品房合同 万分之一 90天 1% 补充协议 万分之四 30天 15% 类似的不平等、不公平条款在开发商强加的补充协议（合同附件九）中还有很多，可以说附件九这份补充协议基本上对主合同进行了逐条修改。附加的补充协议（即合同附件九），业主们到建设窗口查询后获知其实根本没有经过房管部门备案。 未备案过的附件九逐条对备案过的《合同》内容进行修改，扩大出卖人权益，减少出卖人责任；压缩买受人权益，增大买受人责任。业主们认为这分明不是补充协议，完全就是对备案的合同赤裸裸地篡改，分明就是给政府“阳合同”，给买受人“阴合同”的欺诈行为。这种违背合同公平原则、对等原则的协议业主们认为是无效协议，请政府相关部门给与法律援助，如果的确开发商行为违背合同法，主管部门是否应责令开发商纠正错误呢，以还法律和政府主管部门一个尊严！ 二、 开发商关于延迟交付的搪塞之词，难道准备逃避责任吗？ 根据《浙江省商品房买卖合同》第九条：出卖人应当在2013年10月31日前，将商品房交付买受人使用。但是开发商显然缺乏契约精神，在明知无法按时交付的情况下，依然采取消极回避的态度，一直到2013年10月25日以后才向业主寄发“延期交付通知书”（参见附件2），延期交付的理由是“为了提升小区绿化景观工程”。而让广大业主愤慨的是：1.通知书没有给出具体的交付时间；2.开发商也没有表明愿意承担违约责任的态度。由此可见，开发商公然违背合同，置我们全体业主的切身利益于不顾，显然违背了企业应有的社会责任。 鉴于开发商完全不负责任的态度，业主代表于10月30日送《业主就精欧荣寓延期交付等事宜致开发商的函》（参见附件3）至开发商售楼处。令人心寒的是，开发商以“领导集体出差”为由，拒绝和业主代表见面。经过据理力争，销售人员在请示相关领导后，开发商同意于11月10日派人与业主代表商谈，口头承诺将于2013年12月31日前向业主交付商品房（有录音为证），并再次向全体业主寄发延期交付通知书。可谁料想，时隔1天，开发商寄出的延期交付通知书（附件4）竟然将交付时间再次延迟到2014年1月31日。这样的开发商，还有诚信可言么？工商主管部门、消费者协会是否应给类似开发商信用警告或列入黑名单呢? 三、 开发商出尔反尔、毫无信用，难道有重大隐情吗？ 从前后两份延期交付通知书，以及拒绝与业主代表会面等事项中，我们可以看出开发商对延期交付一事毫无诚意、毫无诚信。但事情的发展远远不止与此。 根据事先约定，业主代表再次于2013年11月10日再次将《因精欧荣寓延期交付等事宜业主再次致开发商函》（附件5）送开发商售楼处。此次，开发商派董事长助理刘良虎、销售总监李伟伟、工程部经理裘关木和业主代表商谈，并同意对业主在函件中提出的问题和要求以书面形式答复。 2013年11月15日，开发商出具加盖公司公章的《关于业主【2013】002号函的回复意见》（附件6，以下简称《意见书》），并同意提供如下材料： 1. 11月25日前提供前、后期景观绿化方案、审批文件（《意见书》第1条）； 2. 提供车位归属的规划报批文件（《意见书》第9条）； 3. 提供配套公建的规划报批文件（《意见书》第10条）。 令人意外的是，开发商对延期交付丝毫没有内疚之情，反而在《意见书》第13条声明：房产证交付时间顺延，出卖人不承担相应的违约责任，其理由是附件九补充协议第10条（实际应为第14条）有另行约定。根据《合同》第十六条（关于产权登记的约定）规定：出卖人承诺于2014年1月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起 90 日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的 0.1% 承担违约责任。（合同第11页）。而作为其抵赖依据的补充协议第14条第3点也明确规定：若因政府原因，导致出卖人无法在本合同第十六条约定的期限前，取得该条规定的土地、房屋权属证书交付给买受人的，出卖人不承担违约责任。 我们应当注意到，此条款的前提是“政府原因”，开发商如不能举证，显然不能成为其推卸责任的依据。 如果说这份《意见书》只是开发商耍的小伎俩，那么11月25日发生的事情，更让我们瞠目结舌。根据约定，业主代表于25日上午9点前往开发商工程部索取其承诺提供的相关资料。然而，工程部经理竟然矢口否认，拒不出具。万般无奈之下，有业主联系了《1818黄金眼》栏目组，请媒体来曝光这个无良开发商。当记者到来时，工程部（包括经理）和售楼处大部分人员，集体乘坐商务车，准备逃离现场，拒绝采访。经记者再三阻拦，对方司机只得将车停下，但所乘人员拒不下车，和记者玩起了“躲猫猫”。记者也表示，从没遇到过这样的受访者，无奈之下，只能隔着车窗采访工程部裘经理。在采访中，裘经理承诺当天下午3点半提供前、后景观绿化方案。同时，他也承认，延期交付的主要原因是工程进度延误导致的，根本不是开发商在通知中声称的“为了提升小区绿化景观工程”（上述事项，有11月26日播出的《1818黄金眼》视频为证），也就是说，开发商自始至终都在欺骗业主。虽经媒体的曝光，开发商依然没有拿出应有的诚意，直到当天五点，业主代表才拿到一份小区平面规划图，而《意见书》中提及的资料，到目前为止，依然没有拿到。开发商百般抵赖、公然践踏业主合理诉求的丑恶行为，昭然若揭。开发商在延期原因上隐瞒实情、图纸交付配合上出尔反尔，业主猜测是出于逃避责任、掩盖问题，开发商难道有什么灰暗隐情吗，恳请建设、质量监督、房产管理等部门重视并深入调查，防止开发商留下问题，贻害百姓。 四、 楼盘疑似存在严重消防及地震疏散方面的安全隐患 1．2#楼二单元底层电梯前室到户外整个通道迂回，形成袋型走廊，宽度又有限，疏散能力很弱，火灾等紧急情况出现时，根本难以做到快速、有效疏散。 2．2#楼一单元03户型，二单元02户型；5#楼一单元03户型，二单元02户型，门打开后，边缘距离走廊墙壁只剩余30厘米左右的宽度，严重影响通行。 图1：2幢1单元楼道（02户型开门后） 图2： 5幢2单元楼道（03户型开门后） 当遇到突发情况需要应急疏散时，两户人家要么隔门对峙，双方都无法及时脱身，要么其中一户被挡，等另一户人家全部离开后才能脱身，也就是至少要被耽搁3~5分钟左右。根据央视等权威发布，如果遇上地震，逃生的黄金时间，只有短短的12秒。遇到突发情况时，本小区2#、5#两幢楼居然有一半业主逃生遇阻，这其中隐患危害多大不言而喻。就算不考虑紧急情况，平时上述户型业主开门都须格外小心，如果突然开门，很有可能撞上邻居家孩子或老人，承担经济损失不说，还影响邻里和睦。更令人头疼的，业主装修时，类似1米8的床等大件家具，根本无法搬入。我们质问开发商，开发商还大言不惭地说那你们就买1.5米以下的床就好了。试问，血汗钱换来住宅，竟可能存在严重安全隐患，这样的房产，我们如何安心，如何安居，如何乐业？业主非常关切，非常想知道这样的房屋是否是符合住宅设计规范要求、是否符合消防防火要求、是否符合抗震规范要求，期望管委会建设局、房管局、消防大队等给与解答，如果存在问题是否应要求其整改？ 五、 开发商是否存在资金抽逃或资金断裂情况的疑问 根据透明售房网显示，本楼盘未售部分全部为限制房产。限制房产一般要么是回迁房，要么是抵押房产。精欧荣寓是纯粹的商品房住宅小区，不可能有会签指标，那杭州精欧置业有限公司只能是房产抵押这种情况了。 由于杭州精欧置业有限公司实质是几个温州商人共同出资组建的公司，众所周知，目前温州房产下跌严重、温州个人信贷危机等，导致一些温州老板债务危机，发生多起温州老板跑路情况，给带来恶劣影响，所以我们这些善良的业主，被开发商几次欺骗后，现非常担心这开发商财务状况已经恶化、资金濒临断裂，存在抽逃资金跑路的可能性。开发区工商、房管等部门能否核查一下这个公司的财务状况呢，如果能提前摸底，发现真可能跑路，一定要提前处置。不然这么多业主的利益、银行的贷款怎么偿付？！如真出现弃房卷款跑路情况，势必给开发区带来极大负面影响，同时激愤的购房者也会形成不小的不和谐、不安定因素。 六、 开发商这样“提升”小区绿化品质能验收通过吗？（绿化瘦身才是真） 开发商的两份延期交付通知中都提及，延期交付是“为了提升小区绿化景观工程”，那么我们来看一下目前小区“绿化提升”前后的实景照片吧：
图3：小区绿化“提升”前的实景图 图4：小区绿化“提升”后实景图 图5：原有绿化被铲除 沙盘展示小区绿树成荫，景观高端大气，但实际令人大失所望，实际绿化不过荒漠多点绿，11月初才绿化，违背自然规律不说，苗木非常弱小，枯死不少，不知道绿化验收怎么通过呀！？业主纷纷表示这是所见的最差绿化。到目前为止，还没有见到开发商销售时宣传的塑胶跑道。我们恳请绿化验收主管部门敦促开发商严格按图施工，确保绿化率、绿化档次指标，还业主原景观绿化设计中的附属居住环境。 根据沙盘显示，5#北侧墙体和围墙之间，有2米宽左右的绿化带。但实际竣工后，我们发现，5#北侧墙体居然成了围墙的一部分，绿化成小区外的了。具体详见以下照片： 图6：小区实景图（5幢北侧） 图7：沙盘展示图 通过上述两幅图片，开发商是否存在虚假宣传，一目了然。 七、 开发商的奇特户型设计，给业主带来无尽困扰，该怎么办？ 1．开发商销售中采用花言巧语，宣称“可以实现空间交换，赠送面积很大”，业主不明真相、纷纷上当。关于精欧荣寓销售过程中交换空间，杭州今日早报有过深入报道（具体详见附件证明材料，或查看网址：http://jrzb.zjol.com.cn/html/2011-09/29/content_1111333.htm?div=-1） 图7：今日早报官方网站截图 2．现业主们实际考察楼盘查后，才知道这挑空阳台后患无穷，具体如下： l 存在安全隐患：上层住户到下层只需一根绳子就能入侵楼下住户；下层住户到上层只需一架梯子； l 存在邻里打扰：上层如果不文明乱丢东西，下层住户将叫苦不迭； l 妨碍个人隐私：下层住户女主人在家也担心隐私，缺乏居家感； l 影响使用功能：阳台高6米，衣服晒哪里呢？买个超长晾衣杆么； l 由于一个空阳台、一个挑高阳台，都不算面积，导致得房率超低（仅72%左右）。； 3．我们要求开发商解决上述问题，进行上下层安全隔离，开发商矢口否认有此义务，最后被蒙骗的业主发现开发商所谓赠送终成空。 业主们为此寝食难安，当初政府部门发现开发商这种违规行为未坚决制止，还给与规划审批通过，众多业主终受其害。现该如何解决呢，规划、建设、房管部门应该给个办法吧。众多住户为此焦灼不安，唯恐影响和谐呀。 八、 我们的其他疑惑 1．本小区各户型公摊都非常大，希望能由主管部门专业人士做个解答； 2．配套净菜超市，住户非常担心成为农贸市场，希望相关部门落实监管； 3．配套幼儿园、净菜超市是否纳入住户公摊？另产权归属是否是开发商？ 4．本小区地下及地面车库（位）是否像合同所说权属都是归开发商？ 5．图纸上得房率高，合同中得房率低，相差3-4平方，业主很纳闷。
| 
发表于 2014-1-6 18:44
