杭州楼市是如何沦为垃圾市场的

房城事

新年伊始，几乎所有的业内人士都对今年的杭州楼市持谨慎，甚至是悲观的态度。而新近从大桥西蔓延开的降价潮，无疑为此作了最生动的注解。记得前些天，丁建刚老师的一篇分析文章中，引用到某位外来大鳄负责人的一句话，该君直言杭州楼市已沦为垃圾楼市，在高地价与低房价间，开发商几无利润可言。对于该论调，闻之可能有些刺耳，但就现实而言，杭州楼市确实在向恐惧的深渊加速下滑。遥想当年的杭州楼市，曾一遍又一遍演绎过荡气回肠的澎湃乐章；再看如今的楼市，一副未老先衰的末日图景。往日未必正常，但巨大的落差却已成事实，这使得我们不得不思索，杭州楼市何至于此？其背后的原因又是什么？

1，过往的繁华透支了杭州楼市太多的未来。一直以来，杭州楼市都以北上广深马首是瞻，甚至一度超越广州，被很多人士直接晋升为楼市一线城市。记得当年有外地朋友来杭，一聊到杭州的房价，总是禁不住心生豪迈，尽管嘴上虚伪地说着杭州房价太高了之类的话语，内心却早已是一副志得意满状，内心深处固执地认定，房价高的城市，肯定富足，肯定上档次，其城市地位远甩人家几条街。到如今才明白，那是种多么肤浅的攀比。也正是在这种全民狂热的普遍刺激下，买房成了很多人保全财富与佐证自我价值的最佳手法。今天再去看周边的很多朋友，手上握有两套及以上房子的人并不少，受“双限”影响，他们几无买房的可能，甚至他们的下一代，也基本不用买房了。过往对现在的透支，上一代对下一代的透支，严重压缩了楼市的未来成长空间。那么多的空置房，如今都以一种漆黑沉默的方式存在着，看当年的欢歌笑语缓缓消失在时间的尽头。
　　2，外地投资客的绝迹，让楼市丧失两条腿走路的可能。杭州的楼市，很长时间内，都曾靠两条腿走路，一条为自住，另一条为投资。虽然没有明确的统计数据，但在很多人士看来，过往两者的比例大约对半开。因此，从某种意义上来说，杭州是个外向型需求的楼市。如今，随着温台等地经济增长的乏力，来杭州投资，甚至于投机的外来购买群体，基本已经绝迹，差不多一半需求的丧失，使得杭州的楼市，就算把自住型、刚需型客户的需求挖到只穿内裤，也补不上这个血盆大口般的窟窿。对于那些豪宅而言，这个窟窿已像黑洞，一点点需求填进去，转瞬即逝。
　　3，杭州集聚能力的下滑。无论是在楼市红火的年代，还是在楼市起伏的年代，杭州基本只是个一省需求的楼市，至于全国化，甚至国际化，那只是政府工作报告里的梦话。与北上广深等城市相比，杭州的资源占有与产业活跃度，明显差上一大截，这使得杭州一直以来，对外来人口的诱惑能力有限，有数据显示，杭州一年吸引的大学生只在10万人次左右，而上海的这个数据是60万，差距巨大。杭州一直缺乏一个真正意义上的白领阶层，也与此有关。没有大量人口的导入支撑，同时城市的吸附能力又相对有限，直接导致杭州的楼市，并不能分享到太多的人口红利。而这种趋势还随着经济的整体放缓仍在加剧。
　　4，未来的不确定性，使得有购买能力的群体也不再轻易出手。在中国的经济版图中，浙江算得上是活跃的一块，这个土地上的人们，有着光荣的白手起家的传统。与其他地区的人相比，他们勤勉、奋进，有着强烈的改变自我与社会的动力。在大多数时间里，他们游走于各个行业的最前沿，亲身感触这个社会的冷暖。比起很多人来，他们更洞悉这个社会的现实，预判这个社会的未来。同时，他们也更具备开放的视野与胸襟。未来的众多不确定性，内外在各种资源方面的明显差异，都促使他们找寻更为多元的发展道路。他们不是没有购买能力，只是他们更会衡量，还需不需要购买；或者说，还需不需要在现在，在这个地方购买。
　　5，政府的无节制推动，加剧整个楼市的困顿。一直以来，杭州各级政府在推地方面不遗余力，当然，全国几乎所有的政府都是如此。去年全年，杭州的土地出让收入在1300亿元以上，仅次于北京、上海。这些地，到今年都将变成房子。而在此之前，杭州还有高达12万套的库存。从去年下半年开始，杭州楼市已是疲态尽显，但这显然无法阻止政府高价出让土地的决心。
　　事实上，大量推地，还只是政府运作土地的一种手段，在推地过程中的很多手法，更让开发商有苦难言。例如说，将大块的土地切割成小块土地出让，在尽可能回避“地王”的同时，也降低了竞拍的门槛，从而放大竞拍过程中的拼杀程度，最大限度地保证政府的利益。而开发商在拿到土地后，却不得不面临同一销售节点内，同区域内同质化楼盘的惨烈竞争，最终不得不仰仗“价格肉搏”的方式断臂求生。如今的城东、大城北等区域，正每天上演如此的枪战大片。
　　一直以来，杭州的土地市场还存有一大诟病，那就是政府只热衷拍卖土地，却不善于经营土地。究其原因，还是卖地来钱快，经营土地出效益慢。这使得杭州这样一个经济强市，在城市商业布局、交通出行治理、商务办公氛围、市政公建配套等方面，远落后于经济在其下的很多城市。典型如余杭，在做死一片临平北后，没有吸取教训，如今在临平南、大城北、未来科技城，任何一个它能想得到的地方，大肆出让土地，堪称没有节操。
　　6，劣质开发企业的害群效应。房地产市场走到今天这种局面，还与一些劣质企业的存在有很多关系。虽然这行业，如今正奔走在“寡头化”的道路上，但离真正的“寡头化”还有很大的距离。这个市场，让存有大量的劣质企业。他们的共性是资金少、规模小、能力有限、人品欠佳，抱着有一票赚一票的心态入市，等到市场一有风吹草动，就花容失色，手足无措，结果祸害他人。事实上，这类企业的房子，无论顺市，逆市，最好都不要去碰，尤其在逆市，本来就不高的底线，可能再次下探，从未地板地下有地狱的典型。买这类房子，最后欲哭无泪的是购房者，损害的却是整个行业的形象。
　　后记：写这篇文章，并不是要打死杭州楼市，只是想讨论一下杭州楼市走到今天的原因，以此来做出某些反省或补救。对于如今的杭州楼市，并不能给出太多立竿见影的建议，因为当周边都是馄饨一片时，真的很难再有人能白衣飘飘。其实，市场有回复，是件好事，只有懂得退，才有未来再次前行的空间和可能。只是在此过程中，还是希望政府能首先学会让利。杭州楼市已蒙骗了太多的外来大鳄，现在的水落石出，给很多人提了个醒。只是在眼下，还需要殚精极虑去应对。

中央二台

楼主的论据有点靠谱。

房价天天涨的爸

真牛文章

飞天628

有理有据，好文章！楼主是做足功课的！

没房户

据统计，12W套包括了商业地产，住宅只有5W多套！

喜喜睡吧

好文章

林沐

由1.5线城市到3.5线城市，用时2年！

习惯潜水

确实，若无勤政清官可得时，退而求其次宁要能干的贪官，也不要毫无作为的庸官。

魔鬼的诗篇

只有垃圾开发商没有垃圾市场

sjk918

个人认为主要是方向不明，别的城市一环二环三环。。。或大力发展个把新城。而杭州是一环内还没建成，发展了滨江高新区之江科技园，半拉子后建钱江新城，半拉子后而后建城西产业集聚区，未来科技城，后有萧山的钱江世纪城。大江东产业新区。萧山、临平新城。最近又要南扩建富阳新城，最滑稽的在村落里大学城都建了三四个。。。啥啥组团更不胜枚举。对这样的跳跃式发展思路其实在口水里可知一二。大家也不明白杭州今后的城市走向。东西南北甚至是农村的农村反正都在各自吹嘘、建宇宙中心。

ヾ囨囸囲0oo`

建安成本+开发商利润连楼面价的40%都不到。
由此看来开发商着实可怜。
但最终为此买单的还是接盘的消费者。
所以谁最可怜大家一目了然。
楼市有风险，入市需谨慎！

好久前的大哥

想念老市长了{:9_605:}

青山绿水好空气

写得不错，不过写迟了！来自: iPhone客户端

青山绿水好空气

木已成舟，再来反思，没有多大意义了！有火热的夏天，必有寒冷的冬天！来自: iPhone客户端

青山绿水好空气

这几年我一直呼吁楼市要理性发展，要避免过度掠夺和投机，要避免大起大落。但好多人就喜欢自己的蝇头小利和眼前利益。一声叹息啊！来自: iPhone客户端

sfy3618

无论是经营城市也好，治理城市也好，反正杭州最近几年的教训实在是太深刻了

飞过海B

实际杭州只要能够成功吸引浙江省内消费也完全够了。浙江省的民营经济相当发达，藏富于民的。到处都是有钱人。
问题关键是限购把这一块全部限制掉了