富力十号谜局：二手房与团购潜规则

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费尽心机拿“地王”富力地产负债率达90%
“富力十号”开盘前不久，富力地产公布了上半年业绩。上半年富力地产获得协议销售额累计约125.16亿元，较去年同期下降2%；销售总面积达约105.23万方米，下降22%。花旗银行的分析报告指出，富力地产的负债比率过高，达到90%，该机构认为，房地产市场的整体环境正在恶化，且由于贷款政策紧缩，下半年交易难有强力反弹，因此富力地产难以达到全年300亿元的销售目标。
上半年销售不佳，可是富力还是不惜花巨资拿地。4月28日，富力以70.5亿元的总价拍得位于天津津南区咸水沽镇的1933亩土地，刷新了天津单一项目楼盘的体量记录和最高地价纪录。
一边是花钱拿地，一边销售收入却不见起色，富力地产钱根紧缩的状况已经显露。业内人士估计，富力十号被低价团购，是富力为了快速回笼资金的不得已的选择，该人士表示，在房地产市场销售遇冷的状况下，低价整体出货是开发商在资金紧缺的情况下，最有效的“圈钱”方式。也有人指出，低价团购实为其内部操控，是利益在作怪。记者徐沛宇
人士估计，富力十号被低价团购，是富力为了快速回笼资金的不得已的选择，该人士表示，在房地产市场销售遇冷的状况下，低价整体出货是开发商在资金紧缺的情况下，最有效的“圈钱”方式。也有人指出，低价团购实为其内部操控，是利益在作怪。

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7月22日，“富力十号”项目取得预售许可证。翌日，富力十号开盘新闻会在京举办，富力地产北方区总经理张辉向京城40余家媒体高调宣布“富力十号”项目将正式开盘，记者7月30日在北京房地产交易管理网上看到，该项目已签约销售，表明富力十号已正式开盘。
然而，记者发现富力十号项目却一直未公开销售。经记者咨询，项目售楼处先是表示房源已全部被团购，随后又改口称还未开盘，但记者同时发现一些中介却在网络上发布有该项目的二手房销售的消息。
在网上的论坛里，不少网友都对“富力十号”的销售情况表示了疑问，网友们纷纷质疑：为何售楼处买不到新盘却可以在中介那里买到二手期房呢？富力十号到底是被团购了还是在变相捂盘呢？
为了消除网友的疑问，记者进行了一番调查，希望能揭开事件的真相。

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二手房比新房“先”生
“富力十号”位于北京市广渠路10号，该项目由富力地产于去年5月以10.22亿元竞得，楼面均价1.5万元/平方米，制造了去年北京第一个楼面地王。
富力十号周边是富力地产前期开发的富力城项目，在通往富力十号的路上，一条不足200米的街道上四分之一左右的商铺都是二手房中介门店，记者粗略数了有20家左右，中介门口都挂着大量富力城二手房的出售信息，价格多在3万元/平方米以上。
记者联系了两家在网上发帖表示有富力十号二手房房源的中介，一家中介表示，该项目的内部价为3.8万/平方米，二手房的价格为3.9万/平方米，还称可以改底单，可以网签。另一家报价更是低到了2.8万/平方米，并称是项目股东急于变现，所以低价出售，并表示是直接跟开发商签合同，跟新房手续一样。

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记者曾三次致电富力十号售楼处，对方均表示新房未公开销售，也就是说在新房未公开上市的情况下，二手期房就已经公开上市了。那么，这些二手房是怎么流入市场的呢？
“团购”：另类“捂盘”？
7月30日，富力十号售楼处销售人员对记者表示：“公司领导交待项目不用卖了，全都已经被团购了。”当记者询问团购对象及成交价格多少时，销售人员均表示不清楚。销售人员对记者说，如果真想买，可以等项目二期开盘来买，但二期的价格和开盘时间均不确定。
随后，记者在北京房地产交易管理网上看到，此次开盘的富力十号项目有三栋：两栋普通公寓和一栋面积为400平方米以上的大户型高级公寓，总共114套房源，截止记者发稿时，已签约套数为56套，三栋楼皆有可售房源。因此，售楼处所说的“全被团购了”显然与北京房地产交易管理网公布的信息是相矛盾的。
记者试图联系张辉了解相关情况，可是其电话一直处于无人接听的状态。8月3日，记者再次致电富力十号售楼处，其销售人员却改口称表示，项目还未开盘，并表示项目从未公开销售过。
不管是团购还是未开盘，富力十号项目开盘后，并未公开销售这一事实已不容置疑，这已违背今年4月30日出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》所作规定。《通知》要求对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。
富力十号有大量可售房源却不公开销售，一会说被团购，一会说是尚未开盘，富力地产是有难言之隐还是在捂盘惜售呢？

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不公开销售存疑问
根据该项目1.5万元/平方米的楼面均价，业内均估计富力十号的预计售价应该在4万左右。
记者调查了富力十号附近的二手房和新房的价格。在该项目附近的中介一条街上，一位姓谢的中介人员表示，富力十号周边的富力城项目当前二手房的均价为34488元/平方米。新房方面，距离富力十号一公里左右的首城国际中心项目最早于2008年开盘，楼盘容积率远高于富力十号，目前均价为38880元/平方米；另外，距离富力十号4公里左右的万科蓝山项目楼面价为11000元/平米，去年年底开盘，目前均价40000元/平米。
因此，无论是和二手房，还是和新房相比，富力十号的价格都应在4万/平方米以上才符合常理。记者在北京房地产交易管理网上看到，富力十号已签约房子的销售均价不到38200元/平方米。富力十号以不到38200元每平米的低价开盘却不公开销售，是和政府与购房人玩躲猫猫的游戏吗？
记者曾三次致电富力十号售楼处，7月30日对方表示房子已被团购完了，8月1日和8月3日，对方均表示房子还没开盘，不对外销售。
那么已经签约卖出的56套是怎么卖出去的呢？富力十号为何要“内部销售”呢？记者将这些疑问用手机短信给富力地产全国营销负责人，截至记者发稿，对方未回复。开盘乱象丛生
作为去年北京第一个楼面地王项目，富力十号开盘的消息备受关注，但是其开盘以来，其销售方式和销售价格等方面问题重重：为何开盘后未公开销售即团购？为何团购后二手房马上在市场露面？为何二手房中介表示开发商同意改底单？为何低价团购却不公开销售？为何开盘后又称未开盘？富力十号开盘仅十天左右便乱象丛生，种种疑团令人费解。记者近日多次致电富力地产多名高管，希望能了解事件原委，但截至记者发稿时，对方均未给予答复。关于此事，本网记者还将继续关注。