<P><B><FONT color=#05006c></FONT></B></P>
<P> 建设部政策研究中心主任陈淮</P>
<P><B> 陈淮：</B>2005年和此后，我们购房者，消费者购买和持有住房的危险是有增加了，并不仅仅是房价的涨跌，在2005年到以后的主要风险并不是房价，上海某些楼盘被炒到天价，这些楼盘可能有涨落的机会，大多数来说有可能涨也有可能跌，但是跌的幅度并不是人们所设想的那么多那么大，因为我们城市化在不断发展，土地资源越用越少，用未来十年二十年的眼光看，房价这个东西肯定有升幅，短期还不能忽略，但并不像人们想象的那么大，对消费者目前购房者来说，应当提示公众，提示大家新的风险正在增加：</P>
<P> <B>一个风险就是利率风险</B>。请大家注意，我们银行的利率是停留在13年以来历史最低位，而且我们按揭利率仍然实行的是按正常利率打九折的优惠利率，这样一个利率水平能维持多久，应当说我们不知道什么时候利率会升会降，今年还是明年，还是什么时候，涨多少，我们都无法做出预测。但是你买房子的按揭不是三年还款，是15年，20年30年，我们可以断定，这段时期利率是肯定波动的。回忆我们90年代初贷款利率是将近14%多，存款利率是将近20%。如果我们未来发生一定程度的通货膨胀，如果我们的利率有一个比较频繁比较大的波动，也许购房者你发现你所需要偿还房款远远超出你当初的预算，原来你的月收入是5千或七千，每月月供3000千元是可以承受的，忽然有一天你月供提高到五千六千了，甚至超出了月收入。这个风险，我们不知道什么时候会发生，但是我们大约可以断定，一定会发生的。</P>
<P> 消费者做按揭采用的都是浮动利率，浮动利率的含义是利率有上升和下降的两种可能性，上升和下降的时候，由此带来的变动风险是一样的，但是事实上利率上涨在未来十到二十上涨周期内上涨的可能性是99%，下跌的可能性连1%都不到，这个过程中银行承担的是零风险，而大部分的风险都是购房者承担的。当利率发生明显变化的时候，你有可能付不起，我们假定未来20年房价上升20%--30%你是划算的，但是利率的风险你是远远承担不了的。</P>
<P> <B>第二个是税的风险</B>，市场经济调控下对财富征税，对拥有资产征税是一定的，在八十年代和九十年代初期改革开放过程中，中国老百姓生活改善，主要表现人们收入的增长了，那个时候我们只要设各个个人所得税就可以调整社会的公平，那个时候大家都是体现在每个月的收入差别上，而且这个税种起征点比较高一点的话，基本涉及不到大多数人，到九十年代后，相当一部分城镇居民积累起一定的私人财富了，这个私人财富主要的形式是存款，金融资产，那么我们恢复征收了利息税，也就调整了拥有财富不等的公平关系了。</P>
<P> 目前房地产市场进一步发展以后，老百姓不只拥有私人金融资产，而且拥有不动产了，<B>我们可以断定，这个不动产的私人资产征税是不可避免的</B>，一对年轻夫妇如果有七十平米的住房已经足够了，你偏要170平米的住房，你有一天会发现，不仅你原来的70平米要按较高的税率交税，而且你多买的一百平米也要按照较高的税率交税，你买70平米可能税率不是很高，但是你多买了170平米，就可能实行一个累计的税率效应，而且你多的一百平米的住房，由此带来的你持有房产的预算也是远远超过你的估计，这个风险也不能不算，特别是不动产税和对资产征税，并不是按你购买时间计算的，而是每年要根据地价变化，市场的价格变化重估的，这个房子怎么估法还有不同的趋势，比如银行估的，和保险公司估的，和税务机关估的，大家的出发点是不一样的，同一套房子有不同的估价。银行希望低估这个价格，减低风险，保险公司希望低赋保底，对税赋者来说，他希望有一个平均价来征税，而不是对一个房子征收。</P>
<P> <B>第三个风险是社会发展中劳动力成本的提高</B>，我们不用比照过去十年二十年，中国劳动力成本的增加，我们城镇的居民人均劳动力成本增加一倍，应该不是一个太高的设想。那么作为以劳动力为成本的物业管理费会不会提高，如果这个物业管理费提高，你持有房子，这个物业管理费是按平米征收的，你由此带来的风险又有多大，<B>买房子不是今天吃一个海鲜，今天晚上打折，我吃了，吃了我就占了这个便宜，买房子不是今天优惠你今后就优惠了，我们希望我们的老百姓充分估计到.</B>我希望我们媒体应该把这些充分的信息，对老百姓负责的信息传达给公众，充分估计到买房子今后的风险。</P>
<P> 最后，是不是银行就是一个很安全的参与者？如果银行都把风险转嫁给他的贷款对象，而又不把真实信息告诉他的贷款对象的话，实际上也在同时承担极大的风险，这就是辩证法。因为你把99%可能升息的风险没有告诉你的买房群体，他们和你做了交易，有一天他们可能出现大面积还不上款，是谁的风险，是银行的风险。当我们银行没事偷着乐：我们这么一大片消费者和媒体看不出来的时候，实际上你已经把一个极大的，大面积出现还不上款的风险留给了自己。到那个时候，我们现在高等法院有一个解释，即便按揭违约你也不可以把这个房子收回来拍卖，如果我们十个按揭中有三个，由于利息增长还不上的时候我看你银行拿什么弥补自己的损失，<B>希望金融业对这样一个变化有一个长远眼光，别以为欺负消费者就是对自己最有利的选择</B>，谢谢大家！ </P>
[此贴子已经被作者于2005-5-30 9:27:23编辑过]
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发表于 2005-5-30 09:26
发表于 2005-5-30 09:55
