征收营业税的相关问题

书剑飘零

<P>对“购房时间”究竟是按预售合同签订日计算还是按三证办出时间计算抱侥幸心理的投资者，可以彻底死心了。</P>
<P>“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。”这句话出自建设部官方网站昨日公布的《关于转发〈国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知〉的通知》第三大条
第四点。不仅如此，此前房产业界一致认为七部委《意见》对普通住房标准规定中，最不具备可操作性的住房平均交易价格以及1.0容积率也在这份《通知》中进行了非常具有操作性的细化规定。</P>
<P>旧话——普通住房三大规定</P>
<P>按七部委《意见》，未来只有普通住房才能享受契税、营业税等优惠政策。而普通住房需同时满足三大条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。</P>
<P>按照近日出台的浙江省政府通知和杭州市政府昨日公布的杭州市普通住房标准，单套建筑面积的规定已有明确的答案：建筑面积140平方米以下。其他的实际成交价格按低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下计算；容积率按1.0计算。</P>
<P>一直以来，人们对于住房平均交易价格如何计算心存疑虑，很多业内人士甚至认为此条政策在实际操作中不具备可操作性。</P>
<P>详解——住房平均交易价格</P>
<P>三部委昨日《通知》里的内容，有力地反驳了“该条规定虚晃一枪”的说法。住房平均交易价格，指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。《通知》同时指出，这个价格将由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。</P>
<P>举例假设，杭州市中心体育场路一类地段的住房平均交易价格经加权平均后为10000元/平方米，那么，成交单价超过14400元/平方米以上的房子将不属于普通住宅。专业人士分析，按此规定，一些精装修二手房，很可能在交易时面临营业税问题。</P>
<P>细分——规划部门提供容积率清单</P>
<P>税务部门如何知晓某楼盘容积率是在1.0以上还是以下？《通知》规定市、县规划管理部门要将已批准的容积率在1．0以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。新批住宅项目中容积率在1．0以下的，则要按月提供给同级地方税务、财政部门。</P>
<P>征税——购房时间有了定论</P>
<P>七部委《意见》里营业税等政策的开征时间是6月1日，人们最为关心的则是购房两年这个时间标准，究竟按买卖双方签订合同的时间计算，还是按三证办出的时间计算？</P>
<P>通知的最后答案是：以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。剩下的只有到底是以产权证为准还是契证为准的问题待定。按此标准，6月1日后，购买不足两年的住房对外销售，将全额征收营业税。超过两年的，普通住宅免征营业税，非普通住宅按差额征收营业税。想要免税，个人还得出具住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续，不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。</P>
<P>业界认为，此规定将直接影响杭州的期房市场。按杭州房地产市场的实际情况，目前很多2003年底预售的房子，尚未到购房者手里，再等到契税交完、三证办出，从付首期到正式计算购入时间大概需要两年半左右时间，再到卖出，要免去营业税大概需要4年半左右时间。这将直接提高炒房的交易成本，打击炒房。但此规定对自住购房并不形成直接影响。而从实际购买行为分析，这一时间规定将在心理上影响部分购房者对期房买入的积极性，改而去二手市场买现房，从而影响杭州目前以期房为主的一手房市场。</P>
<P>契税——非普通住宅不减免</P>
<P>非普通住宅除了不得减免营业税外，《通知》还特别提到非普通住宅不得减免契税。这也意味着6月1日以后，140平方米大户型、1.0以下的低容积率或者交易价格在平均交易价格1.44倍的非普通住房，将需要按买入价格的3%交纳契税。</P>
<P>按规定，对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任。</P>
<P>影响——将密切评估</P>
<P>这些政策对于稳定房地产市场的效果到底如何？《通知》要求各地要做好房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，及时做出营业税政策调整对本地区的房地产市场产生影响的评估报告，并按季上报国家税务总局。</P>