面对始于去年四季度，已经持续了近半年的信心低迷的杭州楼市，我认为，政府应该做一些前瞻性的“救市”准备。
“救市”词一出，立即引起了强烈反响。当然这也是意料之中的事情。 杭州房地产资深评论人士刘德科等人士反对“救市”，支持放开限购。 于是，围绕着这场，应不应该“救市”展开了一场的辩论，甚至波及到了全国。 理性的讨论不是一件坏事。真理越辩越明。 我想就几个核心问题来澄清一下所谓就“救市”的观点。 一、救市救什么？ 从正常的市场分析判断来看，根本没有到需要“救市”的地步。 这一轮的降价是开发商主动的降价。与2012年年初的那次降价完全不同。那次降价是在“限购”、“限贷”措施持续了整整一年，开发商资金链岌岌可危的时刻开发商为了自救，不得不进行的跳水降价。 而今年的这一次降价，开发商，绝大多数开发商都处在不差钱的阶段。全国和境外的大鳄级开发商在杭州市场占据了主要地位。在2013年出让1008.7亿宅地中，他们占据了77%。他们就是携着巨资刚刚到来，怎么会差钱呢？ 本土开发商在过去的两年中也汲取了教训，大多数开发商严格控制资产负债率，或以合作的方式来降低开发风险。现在都还远远没有到资金紧张，或关系到生死存亡的地步。 那有人会问，你的“救市”救什么呢？救谁呢？ 其实这本身就是对“救市”的一种错误的理解。 很多人认为“救市”就是救开发商。正是基于这样一种对“救市”的广泛误解，使“救市”如同瘟疫一样的敏感，人们避而远之。我认为，“救市”，救的是人们的信心。 去年四季度以后，受各方面因素的影响，市场对未来的预期迷茫悲观，人们的信心越来越不足。 这一点在很多楼盘的售楼处现场得到了佐证。 在楼盘现场，看的人很多，打听的人很多，也有很多人认为现在的价格是合理的。但是绝大多数人现阶段不敢下单。他们对市场未来看不清，生怕买了就被套牢。这使得很多正常的真实需求也无法实现。 可见信心不足是导致市场低迷的最重要的原因。 所以，要救的，不是开发商，不是11.5万套的库存，也不是房价下跌，要救的是人们的信心。 二、市场到了危机四伏的阶段了吗？ 这个问题也是争议的焦点。 杭州房地产市场在2013年创下了历史次新高的成交记录，看上去一片祥和的气氛。怎么会“危机四伏呢”？ 虽然2013年成交量非常可观，但了解杭州房地产市场的人都知道，从2013年四季度开始，市场骤然降温。至今已经持续了半年左右时间。 而这一次春节后的降价，实际上是对市场进行了一次核试验。 表面上轰轰烈烈降价的楼盘只有两三个。降价的战火看似没有漫延，而实际上有超过20个楼盘推出了“特价房”。有些特价房的降价幅度甚至超出了北海公园和香榭里。 诸多新开楼盘和新推楼盘都以种种理由给购房者以各种各样的优惠。这些楼盘中甚至包括最高端的豪宅。 面对市场的严峻，部分楼盘没有信心开盘。而还有一部分楼盘，实际已经开盘，却没有勇气说开盘。 更令人担心的是，这次降价没有换来可观的成交量。 这是一个非常不祥的市场指征。 有人认为，房地产市场也和一般的商品一样，供求关系决定价格。没有量是因为价格还没有降到位。 但是房地产市场有极其的特殊性。预期是左右人们购买行为的最重要的因素。 极端的例子说明:假设所有的人都认定，今年房价会跌30%，那么可能今年的成交量就接近于零。 假设，有人提供保证今年的房价能够上涨30%，那我们现在赶往售楼处也未必能够买得到房子。别以为11万多套多到哪里去，一天就会卖光。哪怕一个家庭买不起一套，亲戚朋友集资也会购买。 这就是市场预期的作用。 当这种预期成为市场的合力，有时会产生非常可怕的市场力量。 现阶段人们对市场的悲观预期，就是一个重要的危险因素。而且这种预期还会相互传导。 二月杭州的两个楼盘降价竟然迅速传导到了银行业，进而在2月24日传导到了资本市场，当天，房地产股暴跌引发中国A股大跌。 如果这种恶性预期循环传导，银行为了自保而停止开发贷款，人们会认定开发商死定了。八折不买，六折不买，五折更不买。 市场的恐慌会迅速漫延。危机，瞬间出现。 人类的很多危机都出现在人们不知不觉中，在莺歌燕舞之时出现的。 中国的房地产市场，无论从总量分析，从城市化进程分析，从大量的旧城改造需求量分析，还是从土地垄断分析，从中国的外汇管制分析，绝对不可能崩盘。 杭州的楼市虽然库存量高一些，但是需求也是真实存在的，也远远没有到崩盘的地步。 我为什么要这样预警呢？ 如果是一个简单的商品市场，市场的无形之手完全能够调节，那没有任何问题。而房地产市场，集体性的预期悲观并转化为集体性行动，是一件非常可怕的事情。 从这一次的降价没有换来足够的成交量，以及降价的信息迅速传导至银行业和资本市场来看，市场潜在着巨大的危机，必须对危机保持足够的警惕。 | 
发表于 2014-4-8 16:57
