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2014年04月18日 07:44:26 来源： 新华网
近期，新华网关于杭州世茂西西湖的两篇报道发出后，又连续接到世茂西西湖业主的投诉，交付9个月至今无法收房的业主纷纷向新华网记者反映，除规划中的景观桥“消失”和质量问题频出外，世茂西西湖与业主签订的购房合同更是问题百出，令其困扰不已。 而自世茂西西湖投诉事件以来，记者多次试图联系世茂方面，但得到的回应均是不方便答复或相关负责人电话无人接听。 【相关链接】 世茂西西湖交付9个月问题频出（一）:"消失"的桥仍未建 世茂西西湖交付9个月问题频出（二）:多处贯穿裂缝仍未解决
合同签完多出8页内容 业主疑为开发商私自加入 根据规定，浙江省商品房买卖都统一使用标准合同，如有特殊情况，可在合同附件的补充协议中进行规定。通常来说，补充协议主要包含细节问题和关于合同正文条款的特殊情况解释，在购房者签字后方可生效。 但据世茂西西湖业主王先生反映，当初在进行签约时，合同中并不包含附件八（补充协议）内容。其他多位业主也表示，签约时只见到了合同正文及前七条附件，但在数周后从开发商手中拿回合同时却多出了7页附件八的补充协议。 对于这一现象，记者对比其他主流开发商的购房合同发现，正规的购房合同中都有规范的页码表示，例如“第X页，共X页”，而在世茂西西湖的合同中，页码仅为单个数字，另外还存在页码位置乱标的情况。更令人疑惑的是，在附件七结束页的页码显示“-19-”，而随后的附件八则全部没有页码，直到最后单独的签字页面时又显示页面为“-20-”。 另外正规购房合同的补充协议中，开发商都会通过加盖骑缝章、在内容最末加上【以下无正文】字样以及使签字内容与正文内容保持在一页等多种方式来避免合同留下漏洞，保证其严谨性。然而以上内容均未出现在世茂西西湖的合同中，并且其签字盖章的内容特别出现在单独一页中，与上文完全脱离。 这一系列情况都使业主更加坚信，开发商在业主签字后私自将8页附件八的补充协议加入合同，而业主在当初拿到合同后也并未留意到开发商的这一行为。直到世茂西西湖交付时暴露出多个问题，业主希望通过购房合同来维护自身权益时，才发现合同中凭空冒出了“补充协议”，并且其中存在多项令他们无法接受的“霸王条款”。 杭州市工商局：合同补充协议部分未经备案 对于业主在未看到补充协议的情况下签署购房合同，浙江楷立律师事务所的高级律师凌斌表示，签字只对所见内容负责，从合同的页码中可以看出，业主签字在第20页，只对前20页的内容负责，中间多出的无页码的8页内容可以视为签字时是没有的，否则应该连续标明页码。开发商私自加入的补充协议不能成为约定内容，也并不具备法律效力。 世茂西西湖业主就购房合同问题向杭州市工商行政管理局余杭分局反映，得到工商回复表示，该合同补充协议部分未经备案，其逾期交房等内容也涉嫌违法。不过据业主表示，工商方面的调查处理在此后受到司法层面的影响已暂时搁置。 多出的补充协议“漏洞百出” 业主质疑开发商逃避责任 据业主投诉，即便开发商通过“小动作”制造出了业主签字同意补充协议条款的“假象”，但其补充协议中的多项规定也存在霸王条款和禁止性条纹条款的现象，不仅在道德层面毫无大型房企的责任感，更在法律层面打擦边球逃避责任。 对于业主反映的多项问题，新华网记者也一一向律师进行咨询。 问题一：面积差异处理 业主质疑： 正文中规定误差绝对值超出3%买受人有权退房，补充协议中则规定误差超过+3%时本合同继续履行，仅在误差超过-3%时买受人才可选择退房，退款时间也由30日延长为60日。 律师观点： 如果在合同中出现约定不清的现象，则按照司法解释来决定。司法解释未规定面积误差绝对值超过3%的部分可以退房。如果该补充协议经买受人看过并认可，这一规定跟司法解释规定一致，是有效的。 但是对于限制买受人权益或免除责任的格式条款，都需要当场尽到提示和解释说明的义务，如果尽到，则有效，未尽到该义务，则无效。这种情况应由开发商来举证尽到该义务。 问题二：交房时间可设宽限期？
业主质疑： 买受人没有做出过“同意”的承诺，出卖人应该承担违约责任。补充协议规定逾期7个月后才有权解除合同，但还必须满足苛刻条件，属于开发商的霸王条款。 律师观点： 这一条款如果经过签字就属于买受人认可，延期六个月交房也可以作数。在交房问题上，迟交早交是可以通过双方约定来决定的，可以有宽限期。逾期交房的赔偿也同理，如双方约定则生效。但如果未经同意签字则无效。 问题三：规划修改开发商免责？
业主质疑： 开发商可对小区规划予以部分修改，“景观桥、水景”都成了空话？要求业主在10日内提出装饰装修的书面整改要求，否则开发商不再承担任何责任，这样的条款明显是开发商在逃避责任。 律师观点： 这两条都属于免除自身责任的条款，法律规定对于此类条款需要当初尽到解释说明的义务，如果尽到则生效，如果没有则不发生法律效力。 问题四：贷款违约责任由谁承担？
业主质疑： 因出卖人原因未能获得银行贷款，也得买受人承担违约责任吗？ 律师观点： 本条规定属于加重买受人责任，如果不是因为买受人的责任造成未获得银行贷款，按照司法解释可以要求解除合同。这一条也需要看签合同时开发商是否尽到解释说明义务，如果进行提示和说明则生效，若无则不发生法律效应。 问题五：退房情形遵循合同还是法律？
业主质疑： 补充协议对于退房未提买受人可选择按照法规规定的办法进行处理，仅强调同意按照本合同约定处理，这一行为是否意味着开发商连法规都可以践踏？ 律师观点： 这条没有问题，规定“双方按照本合同的约定处理”，并不代表不能按照办法来处理。另外，法律效力本身高于合同效力，合同无权排除法律规定。因此正文内容仍旧有效。（新华房产调查记者组）
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发表于 2014-5-1 15:39
