杭州房价分析（转帖）

张彦周律师

<FONT><B><FONT size=2>杭州房价下降的好消息（绝对真实）</FONT></B>

   种种迹象表明，温州炒房团的寒冬正悄然逼近。温州炒房团引发的全国性房产价格飙升的趋势将在局部市场出现回落。

　　尽管有太多的理由支撑着房价的持续走高，比如房地产对中国GDP的贡献率在不断增加，比如炒房团们希望自己的房子还要升值……但一个虚幻的市场不会支撑起长久的繁荣。种种迹象表明：今年年内房产市场将出现如下变局和走向：一、今年8月以前中央政府将出台相关政策法规，严厉打击炒房者们损害国民经济正常发展、扰乱老百姓住房需求的行为。

　　国务院总理在主持召开国务院常务会议时指出，应当保持房地产市场的健康、持续发展。但同时对房地产行业过热行为不无担心，因此指出要加强房地产贷款监管，并支持央行对房地产业过热进行降温的努力。

　　这是我国政府最高层对房地产行业的最新表态，结合温总理在政府工作报告中对今年全国GDP定7％的目标以及科学发展观的论述，房地产局部过热的调控势在必行。这样，房价增幅受限将很有可能。

　　与温总理的观点相呼应，中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％），并要求商业银行对收入真实性进行调查。此举用意在于控制个人房贷风险，但关键在于实施尺度的真正把握。如果真的从收入真实性进行实施的话，将会起到迫使房价涨幅趋于理性的目的。

　　限制期房转让、二手房市场征收高额个人所得税、购房实名制等强力举措也势在必行。很多政府在投机气氛比较浓的时候都会出面干预。如新加坡一段时间曾经对房产增值所得征收100％的税收。来自于国务院官员的消息也透露，国家目前正在加紧制定相关阻止恶劣炒房行为的法律和法规，不久将会陆续颁布。

　　二、2004年底至2005年初，以上海为中心的长三角房地产市场将会出现一个有历史意义的拐点———房价发生重大波动。上海房地产市场中、高端住宅价格将回落10％－15％。高价房、投资性房产的需求将在政府出手抑制的情况下日渐衰竭，大量二手房被迫抛向市场，最后高位介入、接盘的温州炒房团们，资产将大幅缩水，损失惨重。

　　以上海为中心的长三角，最近两年房价的“一骑绝尘”是炒作所致。大量期房、次新房被炒家拿到二手房市场高价叫卖。其具体操作手法如下：诸多投资者集中买下一个楼盘，彼此信用牢靠。买下之后，马上加价挂到中介机构中去，同攻同守。这样价格就在高位凝固，并将附近楼盘的价格也带上去，说白了，就是人为制造级差地租。上海每年对住房有刚性需求的动迁居民基本稳定在10万户，其它的真实需求也只是价格适中、面积中等的一般住房需求。尽管上海市政府公布的数据认为，上海房屋炒家的比例不到20％，但无论是二手房中介商，还是大型房地产专业网站，近期激增的房源印证了一些业内人士的说法：炒家比例远远大于20％，极端楼盘甚至达50％。从来自上海域思咨询有限公司的一份报告来看，今年年底、明年年初上海中高端住宅价格将下降10％－15％。

　　中国地产特别是长三角地产的春天太久了，冬天正悄然逼近。香港地产市场极度苦涩的财富幻灭悲剧，将极有可能在中国长三角再次上演，曾经“买房如买菜”，以温州炒房团为代表，横扫中国大江南北的江浙炒家、海外热钱投机者，将“大失血”，眼睁睁地看着真金白银在瞬间蒸发</FONT>

戴律师

<P>温州炒房团那有这么大的能耐啊，他们的作用是很有限的，关键是各级地方政府。</P>