包阳台时安装可以安装雨棚是谁同意的？

焦点访谈 · 发表于 2005-6-12 14:51

雨棚真的那么重要么？市区这么多新交付的楼盘都不准安装雨棚，而且未经业主大会同意安装雨棚是违反物业管理条例的！政苑物管无权同意在整个楼盘业主安装雨棚！雨棚安装后，严重破坏小区形象，整个小区的品位已经降格为农民公寓！而且，以后每当下雨，家家户户还要面对滴水的噪音，烦死大家！本以为，政苑小区会成为城西人口素质最高、小区形象最佳的楼盘，现在只能失望了！祸首就是物业管理公司与安装雨棚的摊点从府苑合作到政苑，到底有没有厉害关系，只有他们自己知道！
我想，商品房不安装雨棚的难度，比机关干部遵守物业理规定不安装雨棚难度要难得多，但商品房物管公司和业主做到了！堂堂掌握政策制定权的机关干部难道会做不到？问题在物管公司与进入小区的安装摊点关系不清！如果没有利益关系，物管完全可以明确政苑不安装雨棚，政苑小区无雨棚、保笼不超出外墙是完全做得到的！机关干部比较守纪律，我相信只要有规矩，机关干部会自觉遵守的！
而且，大部分政苑业主是被动装雨棚的，因为楼下装了，楼上不装也要受影响，被迫也装！就这么，奸商喜滋滋的，到了下雨天被噪音闹得睡不着时、雨棚坠落伤人需要赔偿时，悔之晚矣！

[此贴子已经被作者于2005-6-12 15:10:24编辑过]

焦点访谈 · 发表于 2005-6-12 14:57

安装雨棚的各家业主，请在安装前，到同人物管办理审批手续！取得审批手续，安装到位以后请物管确认是否符合要求，符合要求的请他们盖章确认。这样，以后万一有什么问题（包括环境整治、坠落伤人等）需要业主承担责任时，就可以凭批准文书，请这个物管公司承担连带责任！

焦点访谈 · 发表于 2005-6-12 15:03

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=10 width=520 align=center border=0><TR><TD><DIV align=center>今天，我们的管家该这样
</DIV></TD></TR><TR><TD class=pt11line23><DIV align=center><a href="http://www.zzhz.com.cn/" target="_blank" >http://www.zzhz.com.cn</A>　　住在杭州网站 </DIV> 前言
《物业管理条例》（以下简称《条例》）9月1日已经正式实施。它给杭城的广大业主带来什么变化？又会对众多的物业公司产生何种影响？
昨晚，本报两路热线异常火爆。一个个热切的来电使原定1个小时的活动迟迟不能结束。“物业管理”成为昨晚早报热线最火热的名词。

物业困惑专家热答
热点一：收费问题问问清

问：新的房子交付使用后一直空着不去住，物业管理费用按照什么标准缴纳？
答：房屋交付使用后业主因故没有入住的，按照正常物管费的70%缴纳。

问：小区高层物管费用太高，有没有一个统一的标准？
答：收费问题由物价部门统一管理。对于物业收费，市物价局有一个收费办法，具体分为四个等级。具体收费标准由物价部门核定。业主若对收费问题有疑问，可向物价部门咨询或投诉。问：我家住在信义坊，热水收费20元/吨，是否合理？

答：物业公司负责物业共用部位、共用设施设备的维修养护，物业管理费中不包含热水费。具体热水费用的标准应该按照实际用量来分摊。
问：去年11月买了商品房，物业基金由房产公司来承担吗？
答：根据《杭州市物业管理条例》第48条规定，物业维修基金由建设单位在房屋销售（预售）时，按有关规定以不低于房屋建设安装总造价的5%比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县（市）物业管理部门统一缴纳。

问：物管费预收了3个月是否合理？
答：根据《杭州市物业管理条例》规定：物业管理服务费由物业管理企业按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。预收期限不得超过12个月。预收3个月是合理的。
问：电梯运行费每月每平方米按0.6元来收是否合理？
答：物业公司收取的物业管理费中不包含电梯、水泵等能耗费。有电梯、高压水泵等高耗费设施、设备的高层、小高层、多层住宅的共用设施、设备的消耗按实分摊，物业管理企业应按实际消耗，向业主收取。具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业商定，可按面积分摊，也可按户分摊。　　热点二：小区车辆怎么停

问：去年到今年在小区楼道上停的自行车共丢了12辆，每年交180元的物管费，这自行车的丢失物管应不应该承担一部分的经济赔偿？
答：物业公司实施封闭式管理、并且收费，业主按规定停放在物业公司指定的停车库（棚）内，若发生失窃，物业公司应承担一定的经济赔偿；如果业主不付费，或未按照规定停放，则物业公司不承担赔偿责任。希望大家配合物业公司，把自行车等停在集中的停车处。

问：私人产权的车库出租给别人当仓库，产生废气、噪音影响楼上的住户，有没有法规可依？
答：杭州市政府令第140号《杭州市停车场（库）建设管理规定》：“按规定建设的停车场（库），任何单位和个人不得擅自改变其使用性质。”根据此规定，未通过综合竣工验收的新建住宅区，出现车库改变使用性质的，由市建委负责处理。已通过综合竣工验收交付使用后的住宅区，包括2001年6月以前尚未实行住宅区综合竣工验收制度但已交付使用的住宅区，出现车库改变使用性质的，由市规划局和公安局负责处理。具体由市规划局负责查证是否擅自改变使用性质。属于擅自改变使用性质的，函告市公安局，由市公安局依法处罚。

问：我们的小区为解决居民“停车难题”，在公共用地上划了很多停车泊位，物业公司每辆每月收取100元的管理费，这样做是否合理？
答：是合理的。根据《杭州市区住宅小区机动车停放服务收费管理办法》规定：住宅小区内需实施停车服务收费的，须由社区管理机构或其委托的物业管理公司按规定的程序报经所在地的住宅小区停车管理办公室收费管理资质审定后，取得收费管理资质，并划定停车泊位、设置停车标志。道路停车服务费基准价为：住宅小区业主（使用人）停放的私家车包月费为每辆100元；公车包月费为每辆150元；私家小型客货车包月费为每辆150元。所得收入应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用，物业公司定期公布，接受业主或业主委员会的监督。　　热点三：开发遗留问题找谁办

问：房改房屋顶渗漏问题，如何解决？
答：房改房共用部位共用设施设备的维修由原产权单位负责实施；如果原产权单位委托物业公司进行维修养护的，由物业公司负责实施。建立房改房共用部位共用设施设备维修基金的，并符合基金使用条件，从中列支；未建立房改房共用部位共用设施设备维修基金的，按照业主各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。

问：1998年在余杭买了套房子，一开始是阳台漏水，后来发现房屋也开始漏水，这该由谁来承担责任？物业公司有没有责任？
答：房屋在保修期内由开发建设公司来承担。保修期满后，共用部位由物业公司负责承担，自用部位，由自己来承担。

　　关于其他难题的说明

问：一楼的阳台上搭雨棚，是否有明确规定？
答：物业管理条例没有明确规定。但考虑到小区的整体美观、外墙立面的统一，业主应当遵守物业公司制定的业主公约和物业管理有关制度。如果要求安装，应召开业主大会，征求大家的意见，意见统一后实施。

问：我家住一楼，物业公司不准我安装不锈钢保安窗，是否合理？
答：物业管理条例上目前没有明确的规定。一般是通过业主和物业公司签订业主公约来约定。签订了业主公约，双方应该共同遵守。保安窗的安装应该保持小区的美观、协调。具体问题等业主委员会成立后来确定。

　　业内声音　　我心中的杭城物业“三步曲”

在物业行业沉浮数年，我亲历了该行业在杭州从引进到探索、成熟的三个阶段。

A引进（大约为1991-1995）：物业管理作为一个“舶来品”，国内最早是在深圳发展起来的。1991年，当时的杭州公共事业部门下属一家服务公司，演化成为杭州第一家物业公司。但当时只是停留在“概念的引进”，完全是边学边干。

B探索（大约为1995-2000）：就在物业管理走进杭州的同时，北京、上海等地的物业管理渐渐发展壮大。杭城有关人士也十分看好“物业管理”的发展前景，开始走访全国各地取经。

“国家建设部发过一个文件，主张物业管理实行‘谁开发谁管理’的原则。”因此，当时物业公司的组建方主要集中在单位后勤部门、房管部门及房产开发企业。竞争、管理都处于探索阶段。2000年成安花园公开竞聘物业公司，当时杭城的物业公司连竞标书都写不好，3个参与竞标的杭州物业公司核算全为亏损，最后花落外地物业公司。

C成熟（2000年至今）：目前，杭城物业公司已发展至280余家。除了在自家地盘上竞标，有的已开始涉足省外市场。杭州开始成为国内物业管理发展较为成熟、水平较高的城市之一。特别是2001年和2002年发展特别迅猛，如引入了公开招投标这一市场竞争机制，出台了杭州市物业管理条例等。

到2003年上半年，杭州市物业管理总面积已达到2450余万平方米，2万平方米以上的住宅小区物业管理覆盖面达到了75%以上（全国城市平均数为38%），物业管理规范服务达标率达到了80%。郭鲁川（浙江野风物业管理有限公司常务副总经理）

　　背景　　新《条例》八大新意

●第一次明确了业主大会制度，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
●明确业主委员会的法定职责，将业主委员会定性为业主大会的执行机构。
●增强了业主大会工作的可操作性，进一步强化了业主的监督权和管理权，在重大事项上做出决定的权数比例增加。
●强调了《业主公约》的作用，以法规的形式强制建设单位在销售物业之前，制定业主临时公约。
●进一步明确了相关部门对物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的法定责任。
●物业管理用房和物业维修基金制度、物业管理招投标有了立法的支持。
●明确了物业公司的工作性质。
●进一步加大了对物业管理活动的违法违规行为的处罚力度。

　　编辑后记：从得知新《条例》今年9月1日正式实施的消息开始，早报就开始关注有关物业管理方面的信息。8月中旬开始，本报推出了“物管大家谈”系列，先后从新条例解读、小区停车难、物业收费难、物管与社区管理的关系等方面作了分析介绍，并抓住了“耀江福村物业公司状告业主拖欠物管费，而业主又想罢免物业公司”这一典型案例，进行追踪报道。昨天，专家坐堂，接听市民热线，算是为这次连续报道画上一个句号。希望通过我们的报道，能使广大读者充分地了解相关政策，更加明确自己的权利和义务。


来源:今日早报 作者:本报记者　钟黎明　实习生　黄莉莉　沈盈舟 时间:9月9日</TD></TR></TABLE>

clou · 发表于 2005-6-13 15:00

现在小偷十几层楼都敢爬,我们的多层房屋保笼看来要从一楼装到六楼了!如果物业角角落落都装上监控,二十四小时有人监视,小偷还敢来吗?根本不必要安装个笼子,住在里面也不舒服.

9幢小章 · 发表于 2005-6-13 17:26

我们都愿意住在一个美丽和谐的社区里，这里的人们在共同的规则下表现出良好的素质，可是从雨棚上让人看不到这种美丽的前景，让人伤心。作为政苑小区的住户，我们自身的公益素质存在着问题，而物业管理的能力显然和我们的要求存在着差距。
不过我很不同意兄弟们用激烈的言辞讨论问题，包括对物业管理的点评，考虑问题应当设身处地。

山色空檬 · 发表于 2005-6-13 22:09

问：一楼的阳台上搭雨棚，是否有明确规定？
答：物业管理条例没有明确规定。但考虑到小区的整体美观、外墙立面的统一，业主应当遵守物业公司制定的业主公约和物业管理有关制度。如果要求安装，应召开业主大会，征求大家的意见，意见统一后实施。

山色空檬 · 发表于 2005-6-13 22:16

<DIV class=quote>以下是引用9幢小章在2005-6-13 17:26:13的发言：

我们都愿意住在一个美丽和谐的社区里，这里的人们在共同的规则下表现出良好的素质，可是从雨棚上让人看不到这种美丽的前景，让人伤心。作为政苑小区的住户，我们自身的公益素质存在着问题，而物业管理的能力显然和我们的要求存在着差距。
不过我很不同意兄弟们用激烈的言辞讨论问题，包括对物业管理的点评，考虑问题应当设身处地。</DIV>

流水清清 · 发表于 2005-6-13 22:18

版主好！[em01]

流水清清 · 发表于 2005-6-13 22:20

9幢小章说得对。
这里有些TX，我们应该坚决地维护自己的权利，但是请不要这么激动，于事无补。要斗智不要斗勇，更要注意合情合理、把握分寸。设身处地，说得很好。[em07]

[此贴子已经被作者于2005-6-13 22:21:45编辑过]

上海瘪三 · 发表于 2005-6-13 22:35

和政苑设摊安装雨棚、窗户的公司聊天，物管和他们的合作关系，确实从府苑就开始了！

流水清清 · 发表于 2005-6-13 23:08

好，欢迎TX们将自己掌握的情况在这里发布，当然也更欢迎有关部门在这里坦率地说明情况，解释前因后果。

上海瘪三 · 发表于 2005-6-13 23:29

业主包阳台，为什么要物管和安装公司合作？他们合作难道是我们利益的保证？

天边的云彩 · 发表于 2005-6-17 09:21

看了很多小区，一楼二楼都不装保笼的，可是我们这里居然四楼五楼都装了保笼、雨篷，感觉真不好

刺猬 · 发表于 2005-6-17 22:43

唉不能指望小区保安的今天看见小区入口处小板上还写着一段话大意是最近电动车被盗的去那里登个记看来被偷不是一辆两辆的事了~~~这样的状况一楼二楼谁能放心不装防盗窗呢？

山色空檬 · 发表于 2005-6-18 19:03

不装保笼，才能提高保安责任心！反对装雨棚！下雨天噼里啪啦无法开窗户睡觉了！

天边的云彩 · 发表于 2005-6-25 14:05

是啊，雨棚真的会很影响睡眠

北高峰 · 发表于 2005-6-29 12:25

楼上楼下都装了，没有办法了，也装吧！

金色樱花 · 发表于 2005-6-30 08:57

我就不装，美化环境要从自我做起，如果每个住户都把雨棚装上，这个小区就惨不忍睹了。

山色空檬 · 发表于 2005-11-18 19:06

<DIV class=quote>以下是引用焦点访谈在2005-6-12 14:51:50的发言：

雨棚真的那么重要么？市区这么多新交付的楼盘都不准安装雨棚，而且未经业主大会同意安装雨棚是违反物业管理条例的！政苑物管无权同意在整个楼盘业主安装雨棚！雨棚安装后，严重破坏小区形象，整个小区的品位已经降格为农民公寓！而且，以后每当下雨，家家户户还要面对滴水的噪音，烦死大家！本以为，政苑小区会成为城西人口素质最高、小区形象最佳的楼盘，现在只能失望了！祸首就是物业管理公司与安装雨棚的摊点从府苑合作到政苑，到底有没有厉害关系，只有他们自己知道！
我想，商品房不安装雨棚的难度，比机关干部遵守物业理规定不安装雨棚难度要难得多，但商品房物管公司和业主做到了！堂堂掌握政策制定权的机关干部难道会做不到？问题在物管公司与进入小区的安装摊点关系不清！如果没有利益关系，物管完全可以明确政苑不安装雨棚，政苑小区无雨棚、保笼不超出外墙是完全做得到的！机关干部比较守纪律，我相信只要有规矩，机关干部会自觉遵守的！
而且，大部分政苑业主是被动装雨棚的，因为楼下装了，楼上不装也要受影响，被迫也装！就这么，奸商喜滋滋的，到了下雨天被噪音闹得睡不着时、雨棚坠落伤人需要赔偿时，悔之晚矣！
</DIV>

山色空檬 · 发表于 2005-11-18 19:07

<DIV class=quote>以下是引用雪松在2005-11-17 22:06:59的发言：
当初为了防止窗子漏雨，装修时把房子的各个窗户外都安装了雨棚，那知道一到下雨天上面的雨水落在雨棚上吵得你整夜无法入睡，真是花钱买罪受，不知大家有无同感，哪位邻居有好办法帮助出出点子。</DIV>

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包阳台时安装可以安装雨棚是谁同意的？

看到这些雨棚，真的很伤心