优质物管助推房产增值

书剑飘零 · 发表于 2005-6-14 17:18

上周，每日商报《消费维权》版跟踪了杭州碧水豪园一起物管纠纷的解决全过程。
这组报道进行着的同时，读者也纷纷致电维权热线85051890参与了对物管工作的评说，读者中有业主也有物业界业内人士。不少人都有同一种的感受——物管和业主真的是一对矛盾吗？
答案是否定的。在专家看来，物管与业主之间绝对应该是共赢的关系。
研究杭州房地产市场多年的浙大房地产投资研究所叶宏伟博士举了个例子——深圳万科的物业。一些通过万科物业精心保养的房子，在交付5年后仍然能保持交付时的成色。看来，一个小区的物业管理得好，除了物管公司本身，业主也是最大的受益者。
这样的房子，对于业主来说，不管是自住还是出售，都是有赚头的。 
小区形象也会影响房价
碧水豪园的纠纷曝光后，这一小区的一些业主也都打来电话，有业主甚至担心——媒体的“曝光”可能会影响小区形象，从而影响房价。
这位业主的担心并非没有依据。很现成的例子就是杭州的沁雅花园。
这个小区是一处位于城西、拥有800多住户的大型小区，曾经面临着物管撤离的困境，也曾经因物业纠纷被媒体几次曝光。
目前在城西，与沁雅花园的地段、构造年份、户型大致相同的金都新城小区，平均房价在9000-10000元/平方米，“沁雅”低于这个水平，约为8200元-9000元/平方米。
在每日商报随机采访的购房者中，有人明确表示，宁可多花钱购买金都花园的房子，理由是他觉得金都物管提供的服务可以让他住得更舒适。
一房屋中介业内人士分析，正是类似的心理催生了房产界的新卖点——卖物管。
很多新楼盘在出售房子时，房产商公开宣称今年会聘请某某知名物业进驻小区管理，从而达到吸引顾客的目的。 
用“服务经济学”解读“形象影响房价说”
浙大经济学院赵伟教授认为，房价是由地段、房屋本身质量、小区环境等因素构成，而物管服务又是决定小区环境优劣的要素之一，并影响着小区形象。因此小区形象确实可以影响房子价格。“这就像一台电视机，如果上面有灰尘，售价可能会受直接影响。”在阐述价格原理时，赵教授还举了个例子：“不好的小区形象对房子的影响就像电视机上的灰尘。如果商家在卖电视机时，还附赠礼品，电视机的售价又没变，消费者自然欢迎。这时，哪怕是售价涨了，只要物有所值，也有人能接受。”
此外，用“服务经济学”原理也能解读“沁雅现象”。 
杭州物管是有冲劲的“小伙子”
别看现在新的小区业主都能享受物管服务，其实杭州的物业管理行业还很年轻。物管在杭州起步于上世纪90年代初。“在老小区，一个看门的大伯坐在那里，几个人负责打扫卫生，这是物管的雏形。”浙大房地产投资研究所叶宏伟博士说：“随着商品房的大量开发，1994年开始，开发商往往会在卖完房子后成立专门的公司负责小区的保安、保洁工作，后来又出现了专门的物业公司接手，于是物管企业慢慢地走上了规模化发展的轨道。”
叶老师把杭州的物管行业分为“草莽时代”和“品牌竞争化时代”两个时期。前者形容物管初期不规范的管理，后者指2000年至今，物管竞争力加强，企业越来越有品牌意识的现象。
这个“小伙”有点“毛手毛脚”
尽管物管的品牌意识在增强，但由于新行业的自身发展、人们对行业的理解等问题，目前还是存在各种问题。
●省消协统计，今年一季度，物管、家装类投诉共34件，二季度投诉量攀升至50件。投诉物管的内容涉及汽车停在小区里被划伤、家里失窃要追究物管责任、物管收取装修保证金等方面。
●去年上半年，紫云山庄业主发现，卫星电视、游泳池、会所等开发商承诺的设施没兑现，而且水、道路、排污管道等都存在很多问题。交涉无果后，一些业主开始不交纳物管费，物管公司提供的数据表明，业主总共拖欠了170万元物管费，这笔费用都由开发商来补贴的。亏不起，原有物管公司就干脆拍拍屁股，一走了之。
●城西的康乐新村则上演了完全相反的一幕。由于房屋倾斜等开发商遗留问题导致业主和物管摩擦不断，新村的业委会干脆炒了该物管公司的“鱿鱼”，在社区代管了一年多之后，业委会招聘了一家新的物管单位。
●去年10月中旬，由于物业公司突然撤退，双牛大厦内垃圾遍地，乱成了一锅粥。随后双牛大厦成立应急小组，并组织了一场业主法律咨询会，邀请律师及相关部门负责人共同协商。

同样没有“权”力为什么有的人却把活干好了
众多的来电读者中，美政花园的业主吴先生显得格外激动。他向维权热线85051890表扬了他们小区的物管。
吴先生的表扬理由是——美政的物管叫得应，而且他也感觉到了物管是实实在在为业主做事的。“我入住美政小区5年了，第一年，房子墙体就渗漏了，但跟开发商多次交涉后无果。我正准备打官司时，物管裘主任说我这样做‘成本’太高了，不妨让他来想想办法。结果，他这么一做工作，事情就圆满解决了，开发商赔了我2500元。”
这还不是让吴先生最感动的。后来，等到房子维修时，裘主任又说，另搭脚手架要多花钱，小区马上要装一户一表了，他去跟装表的工程队商量一下，借用工程队的脚手架可以省下一笔钱。
“怎么替我省钱，这个物管主任该想的都想到了，我家的事他就当成自己的事在考虑，我能不感动吗？”吴先生说。
听到小区居民的表扬，负责美政小区物管工作的杭州市城南房地产物业管理公司包经理有点难为情了，他说：“其实，物管和业主之间的关系，就像交朋友一样，要互相理解才能互相合作。”

哈佛教授建议不妨用制度来解决矛盾
杭州的物管前景，目前还是普遍被看好的。其主管部门有关负责人透露，对于物管行业存在的服务质量问题，可以通过完善制度的办法来解决。
上海的物管相对成熟，特别是“物管处主任负责制”（即由主任全面负责一个小区或写字楼的物业管理，既赋予物管主任更自主的权力，同时也强化了他的责任）成效明显。去年开始，杭州在部分小区尝试着推广这一制度。
现在浙大进行学术交流的哈佛大学著名教授Andrew-Strominger，也参与了每日商报此次“物管”讨论。Andrew-Strominger教授说，虽然美国没有“物管”的说法，但对于公共卫生清洁、水管维修等涉及物业的服务，政府都明确规定了相应的负责部门及其工作范围，并有详细的操作规定。
浙大房地产投资研究所叶宏伟博士认为，物管是微利行业，但做企业的目的就是想赢利。物管企业在提升服务质量的同时，不妨考虑规模化经营。“物管要提供标准化的服务，标准化便于操作，而且便于企业扩张。”叶博士还举了个实例——肯德基的烤鸡不一定是世界上最好的，但肯德基的门店之所以能在全球遍地开花，就是得益于它的产品是按标准化生产的。他们有标准化的产品质量体系和管理体系。同样的道理，在物管企业的经营活动中，不妨通过科学完善的制度来保证企业的健康发展。如果主管部门能出台更具体、更便于操作的制度范本，其指导意义无疑是巨大的。

[此贴子已经被作者于2005-6-14 17:28:48编辑过]

徐风浅草 · 发表于 2005-6-16 23:29

毫无疑问，优质物管是优质房产的金字招牌！

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