<<<<奥体三盘及滨江新盘浅见>>>>

真的会有的 · 发表于 2014-8-25 10:31

由于近些日子到处降价，所以价格降的多的盘成交量还是有了明显的上升。滨江地区的房价一直被人称作虚高，但那么多年下来，这个地方的价格还是相对稳定，站在整个杭州楼市的第二梯队。
第一梯队：市中心、钱江新城的新房，不用说，非屌丝可企及；
第二梯队：申花、桥西、滨江，目前基本在2万以上，滨江部分稍差地区在1.8万-1.9万；
第三梯队：钱江世纪城、城东近郊、九堡、三墩、北软；
第四梯队：下沙、闲林等。

滨江由于IT企业较多，也就是所谓的码农比较多，收入水平还算可以，一般年薪在10W-20W的小年轻比较多，具备一定刚需的购买力。
奥体作为新型概念板块，热度凸显。当然，这里的整体配套不仅仅在于一个体育馆，而是周边规划的商业综合体以及地铁上盖物业。简而言之，奥体的配套在于：体育馆、大型配套公建公园、地铁站、商业体。
这些基本要在2017年左右成型，2020年左右成熟。
奥体目前规划的宅地其实并不多，现在在售的龙湖春江彼岸、绿地旭辉、莱蒙水榭，以后水电新村拆迁完之后三桥东面有2块宅地会留出，其他就再也没有了。别说什么金色江南、江南丽锦这种是奥体盘，远的，还是归到钱江世纪城吧。
先说龙湖春江彼岸，运气好，买地买在最低点，9000多，卖到最高点，首批基本在2.3-2.4W。现在就大户型了，可以说赚的蛮好。实话实说，龙湖的户型比较好，100方的户型实用性强，适合屌丝。138方的户型三房朝南厅朝东全明卫，适合改善。龙湖的销售一直标榜自己的品牌，说实在的，你拿自己和绿城滨江比，那实在是过了，可能你的园林做的是蛮好，但论造房子，和绿城滨江还是不能比的，南方的开发商素以精致著称，龙湖的侧重点不在于此。另外，龙湖的房子质量口碑真的一般。
再说绿地旭辉，超高层，得房率低，电梯据说速度很快。。。。。。缺点不想说太多，免得以为是托。绿地的4万方园林，如果都能还原售楼处这种下沉式的东南亚园林，应该是挺不错的。本身作为奥体的地标住宅，吸引力确实是满强的，至少吸引了眼球。90方户型不提了，因为确实小，实用率可想而知了。129方的户型还算比较实用的，房间和厅不算大，但是功能分区明确，比较实用，唯一缺点是主卧的卫生间是暗卫。目前都是精装在售，我觉得绿地本身定位有些犹豫不决，既想高大上又有很多90方小户型要卖，毛坯不行了，就稍微降一点价格变精装，营销策划团队算比较失败的。现在的市场环境还是做深90方小户型比较好，或者出个100方左右的户型弥补超高层问题，价格肯定不能和现在这样。当然目前有个优势就是边上的两个盘基本快卖光了，他短期内垄断了，但别忘了，价格如果市场不接受，造成购房者犹豫，你一样去化不了的。目前就很尴尬的卖了1、3号楼，2号楼在售情况不太乐观。
最后说莱蒙水榭，开盘时的营销团队感觉都是散兵游勇，素质极差，后来换成中原地产了稍微好一点。房子的卖点在于相对的得房率高，其实33层的高层，得房率还是比较低的。138-142的大户型非常好，和龙湖的138有一拼。小户型也就那样，这里边套的小户型说实话一般般，虽然南北通透，但是卫生间会变小，还有就是2个房间朝北。这里要说，绿地的90方C户型其实是很好的，无奈那得房率。。。。然后就是离奥体近，有利有弊吧。莱蒙去化其实非常快，除了首开的3、5号楼，后面卖的由于价格低，基本卖的也差不多了。这个是他营销策略的成功之处，名气没前2个盘好，但是卖的好，唯一优势就是价格！6号楼据说马上也要开盘，可以这么说，价格低卖的掉，如果因为前面卖的好得意了定价高，人家照样也不会买你帐。

再说说最近很火的龙湖春江郦城，能花200万开个新闻发布会的，龙湖营销确实有一手，但是像我这种买房人最不要看的就是开发商的噱头，因为房子好坏自己都有判断。再说你花的钱以后还是要购房者买单的。这个地段在滨江算很好了，但被你吹到宇宙上就不对了。看了下最新的户型图，客观讲，户型龙湖做的还是蛮好的，没有明显缺点。这个区块和奥体还是有些差别的，所以竞争不会像上面3个那样非常激烈，他的客户群肯定是滨江工作的人，然后还有一些原本置业在滨江的改善型住户。据说要开到2.5万，目前的市场环境，这个真的很冒险。现在刚需购房者基本还是观望，价格合适就会出手。改善居住的，其实量没刚需那么大。我只能说，你还是开个2万吧，马上能卖光了，呵呵。。。。。

回到奥体，这个地方代表着杭州的未来，未来交通发达（机场高架转盘直通三桥和秋石高架，奥体地铁站，庆春隧道也不远）。和钱江新城一样，对岸花了10年才有现在的情况，穷鬼你硬要说鬼城也行，但钱江新城目前已经日趋成熟了，房价也是第一梯队的。奥体要成熟应该也要10年吧。

liancuan655 · 发表于 2014-9-22 12:25

帮顶下我支持你

iuuausu · 发表于 2014-9-23 13:10

liancuan655 · 发表于 2014-9-23 15:18

LZ好厉害佩服你哦

liancuan655 · 发表于 2014-9-26 12:25

帮顶下我支持你

liancuan655 · 发表于 2014-9-26 15:54

帮顶下我支持你

liancuan655 · 发表于 2014-10-8 09:42

很好

流.浪.猪 · 发表于 2014-10-14 10:40

LZ厉害

流.浪.猪 · 发表于 2014-10-17 08:32

LZ厉害

紫夜柔雪雪 · 发表于 2014-10-17 09:56

支持你

深海游鱼12 · 发表于 2014-10-17 10:37

好

紫夜柔雪雪 · 发表于 2014-10-22 21:35

继续努力

深海游鱼12 · 发表于 2014-10-22 22:17

你的帖子真好

鉁稀爱 · 发表于 2014-10-23 12:06

LZ厉害

细雨如烟24 · 发表于 2014-10-27 09:03

好帖子

群殴莳代 · 发表于 2014-10-27 09:55

LZ厉害

柔の慯 · 发表于 2014-10-27 10:55

很好

流.浪.猪 · 发表于 2014-10-29 09:43

LZ厉害

鉁稀爱 · 发表于 2014-10-30 11:57

很好

该有的姿态 · 发表于 2014-10-31 09:15

呵呵

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